深圳中院关于车位纠纷的裁判规则

案例1：

（2019）粤03民终1229号

案情简介

2014年8月14日，天健房地产公司（a小区开发商）与北方物业公司（a小区物业服务人）签署了一份《a小区地下车库委托经营管理协议》，约定天健房地产公司将其投资建设归其所有的a小区地下车库委托给北方物业公司经营管理，约定由北方物业公司代收车位使用费，并自行扣除一定管理费之后将剩余车位费支付给天健房地产公司。后因车库权属发生争议，上述车库委托管理协议合同期限届满后，北方物业公司（a小区物业服务人）于2016年6月29日与a小区业委会签署了车库委托管理协议，内容与前述协议相同，约定物业公司扣除管理费之后将剩余车位费支付给a小区业委会。天健房地产公司向一审法院起诉请求北方物业公司向天健房地产公司支付相应车位使用费，并提交2004年11月25日与a小区某购房者所签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，该份合同载明地下车库的所有权归属于卖方即天健房地产公司所有。北方物业公司抗辩称地下车库的建造价格已经分摊到房屋销售价格中，因此地下车库的最终投资建设者为业主，收益理当为业主所有。

法院认为

涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订于2004年至2005年期间，故本案中，涉案车位的权属问题应适用当时已颁布施行的《深圳经济特区房地产转让条例》。本院认为，天健房地产公司与涉案房地产买方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定地下车库归卖方所有，该约定属房地产买卖双方对车位权属作出的特别约定，符合前述《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天健房地产公司据此主张涉案车位权益应归其所有，理据充分，本院予以采纳。

律师说法

①深圳市中级法院经审查最终判定地下车库所有权归开发商所有，依据是业主与开发商签订的房屋预售合同的约定。根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，开发商主张车位所有权归其所有需满足两个条件：一是房屋预售合同约定车位所有权归其所有，二是开放商为登记权利人。但是由于车位登记属于历史遗留难题，在开发商没有办理车位登记，仅有合同约定的情形下，结合容积率、业主公摊面积、公摊成本等情况综合判定车位所有权归属于开发商的案例也不在少数。②同时还应注意的是，《物权法》第七十四条第二款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，此条款明确了占用共同道路、公共绿地等场所的停车位属于业主共有，不得通过约定排除。

参考法条

《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款：“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”

案例2：

（2018）粤03民终23713号

案情简介

胡某于2003年与a小区的开发商签订房地产买卖合同，购得了a小区的一套房屋，该合同约定a小区地下停车场的使用权、收益权属于开发商。胡某此后又与开发商签订了《a小区地下车库固定停车位租用协议书》，基于此合同取得了a小区两个地下车位的长期使用权，使用期限到2069年1月29日止；2015年4月，胡某将a小区的房地产转让给他人，不再是a小区的业主。胡某转让该房地产时，未将上述两个停车位的使用权一并转让，而是转租给a小区的其他租户。2017年11月后，案涉两个车位由a小区物业服务人收回统一管理，胡某及其车位承租租户不能使用该两个车位。后，胡某起诉请求a小区业主委员会、物业公司、开发商返还两个车位的长期使用权和转租权，并赔偿经济损失。

法院认为

本院认为，《物权法》第七十四条第二款“车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的适用仍应以该条第一款所规定的“首先满足业主的需要”为前提条件。在a小区车位紧张，车位配置比例远达不到1：1的情况下，无法满足业主需要时，胡某作为非小区业主，不具备合理的在涉案小区内停车的需要，无权继续使用涉案车位。胡某与开发商签订的《汇港名苑地下车库固定停车位租用协议书》属于《合同法》第一百一十条第一款第（一）项规定的法律上不能履行的情况，其请求继续履行《停车位租用协议书》的理由不成立。因协议无法履行，开发商构成违约，胡某可另循法律途径请求开发商承担违约责任。

律师说法

当事人通过约定的方式取得车位所有权时，应当以“首先满足业主的需要”为前提条件。在不满足业主需要的情况下，当事人通过约定方式处分车位的，应当认定为无效合同。当事人在订立合同后丧失业主身份的，应当按照《合同法》第一百一十条第一款第（一）项规定的法律上不能履行的情形处理。

参考法条

《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

案例3：

（2016）粤03民终3713号

案情简介

元盛公司为涉诉小区的开发商，元盛公司自述与涉案小区并未在房产买卖合同中约定涉诉小区地下停车场的归属，元盛公司提交了证据证明涉诉小区地下二层未计入容积率及地下停车场系由元盛公司投资建设，并据此认为涉诉小区地下停车库应归其所有。美加广场业委会则认为元盛公司的主张不能成立，涉诉小区地下停车库应归美加广场业委会所有。

法院认为

本院认为，元盛公司已自认涉案小区房产预售合同中并没有对停车场权益作出约定，原审法院依据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定确认涉案小区115个地下停车位应归属于全体业主正确，本院予以维持，

律师说法

房产预售合同未对停车场权益作出约定，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款，地下停车位应归属于全体业主。本案中开发商以涉诉小区地下二层未计入容积率，地下停车场由其投资建设为抗辩，但是由于房产买卖合同没有对车位所有权归属进行约定，法院判定不予采信开发商的主张。因此，即使开发商能够证明停车位未计入容积率、停车场未纳入公摊面积，没有计入公摊成本，在房地产买卖合同未就车位产权进行约定的情况下，开发商依然面临极大的败诉风险。

参考法条

《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

案例4：

（2018）粤03民终18539号

案情简介

2014年6月24日，古某作为买受人，金地宝城公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，金地宝城公司将其所有的位于深圳市龙岗区龙岗街道办事处金地名峰花园X栋XX号房产出售给古某。房地产预售合同附件一《公用建筑面积分层汇总表》显示，地下车位面积并未列入业主公摊面积和业主公摊成本，且合同附件五补充约定：该花园建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属出卖人所有。2017年11月30日，金地宝城公司向全体业主发出《告知书》，告知全体业主金地名峰建筑区划内规划用于停放汽车的车位所有权归属金地宝城公司所有，业主不得将车位使用权单独转让、出租给所购房产以外的第三方。后古某起诉请求恢复其对金地名峰建筑区划内停车位的完整使用。

法院认为

关于涉案小区的980个地下停车位的产权归属，首先，根据金地宝城公司签订的《土地使用权出让合同书》中约定地下停车位不计入容积率；其次，根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件一《公用建筑面积分层汇总表》显示，地下车位面积并未列入业主公摊面积和业主公摊成本，且古某亦未提供相反证据予以反驳，如果未列入业主公摊面积和业主公摊成本，则开发商依法享有建设用地使用权，可以作为专有部分进行登记，开发商享有单独完整的物权；第三、《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确约定了停车位归属金地宝城公司所有。综上，地下停车位的所有权应属金地宝城公司所有，金地宝城公司有权将车位通过出售、附赠或出租方式处分给业主。

律师说法

小区车位主要包括以下三种形式：

1、地下车库（车位）。地下车库主要包括两类：一是规划内的地下车库车位，若该部分已列入业主共同面积和业主公摊成本，应属于业主共有；如果未列入业主公摊面积和业主公摊成本，则开发商依法享有建设用地使用权，可以作为专有部分进行登记，开发商享有单独完整的物权。二是利用人防工程改造成的规划外的地下车库车位，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，不能按照车库的权属规则处理。法律对于新建民用建筑修建防空地下室的规定是强制性的，建设费用已经包含在开发成本中，也就是说人防地下室的建设成本已经分摊到住宅的建设成本中。随着房屋的卖出，修建防空地下室投入的资金实际由业主承担。人防地下室改建的停车位应当归业主所有，关于此问题后续将作专章讨论，此处不作详述。

2、楼房首层架空车库（车位）。架空层车位所有权归属问题争议在于架空层是否属于建筑区划内的业主共有部分。根据已生效的（2019）粤14民终1552号民事判决认定，商品房买卖合同约定规划的车位、车库所有权归属于出卖人即开发商，业主亦未分摊架空层面积，架空层不属于业主已分摊的道路、绿化带、电梯房等共有部分，涉案架空层车位亦未占用道路、绿化带等公共场地，根据“谁投资，谁收益”原则，开发商对架空层车位享有投资收益的权利。因此，架空层是否属于业主共有部分的认定对架空层车位所有权归属具有决定性作用。

3、地上车库（车位）。关于地上车位，《物权法》第74条明确规定，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于地上停车位，在楼盘建设开发时，规划用于停放汽车的车位（即不是占用道路、场地等业主共有部分的），所有权归开发商，开发商可将车位有偿配售或附赠、出租给业主。另，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

参考法条

《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”

《关于规范防空地下室易地建设收费的规定》第一点规定：“结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分，是战时保障城市居民就地就近掩蔽，减少人员伤亡的重要途径。……防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。