西安市发布轨交供地规定

2019年11月26日，西安市人民政府办公厅发布了《西安市轨道交通用地综合开发规划和土地供应暂行规定（试行）》（下称“规定”），为西安市开发地铁上盖物业的模式（TOD）提供了一定的支撑。
壹 规定的主要内容

1、规定适用于市政府委托市轨道集团开展的轨道交通场站（包括车辆基地、车站）及周边用地的地上、地下综合开发项目；
2、市资源规划局会同市轨道办、市轨道集团，按照上位规划及相关技术管理规定要求组织编制项目控制性详细规划；
3、土地使用权根据规划条件分层设立、分层登记，并按水平投影坐标、竖向高程确定权属范围；
4、土地供应原则上以招拍挂出让方式供应，符合《划拨用地目录》的，以划拨方式供应；不具备独立规划建设条件的经营性地下空间，以协议出让方式供应；
5、综合开发项目用地的供应，由市资源规划局核发规划设计条件；对不具备独立建设条件的经营性（地上）开发空间，市轨道集团可提出附带技术能力、建筑设计、施工要求等土地出让条件，经市轨道办同意，纳入土地出让方案，报市资源规划局、市土地管理工作领导小组批准后组织实施；
6、市轨道办根据土地出让条件，拟定供地后履约监管协议，随同出让文件同时公布，并在宗地成交后，土地出让合同签订前签订，主要约定竞买人的权利与义务、监督责任主体、违约责任等相关事宜；
7、轨道交通车辆基地综合开发项目配建保障房由政府统筹建设。
贰 规定对“TOD”项目的影响

TOD项目具有集约利用土地、补贴运营费用、完善周边配套设施等优点。但是在国内发展TOD模式，同样存在体制、政策等方面的障碍。以土地供应政策为例，根据相关法律规定，综合开发项目用地一律以招标或拍卖的方式出让，轨道交通设施用地通常以划拨方式供地，在此规定下，TOD项目的用地供应方式就出现上述两种方式。再以项目规划为例，综合开发用地的规划审批以规划部门为主，轨道交通项目的规划以轨道规划部门为准，TOD项目的开发即需不同部门的协调。
西安市人民政府办公厅本次发布的规定，在一定程度上对上述提及的障碍有所回应，比如，提出了招拍挂、划拨、协议出让等不同的土地供应方式，亦考虑TOD项目的特殊性，对规划条件核发、不具备独立建设条件的经营性开发空间利用等作出规定。但是，TOD项目在西安仍是新生模式，加之项目本身对规划、设计等均有较高要求，无论是开发商亦或政府，在沟通西安的TOD项目时，仍然存在诸多困惑。此后，我们仍需借鉴深圳、上海等地的TOD模式，发展并最大程度发挥TOD项目的优势，让市民充分受益！