房屋居住权实现房屋的两权分离

《民法典》在物权编中新增居住权的法律规定，能够实现百姓“居者有其屋”，最大限度地发挥住宅房屋效用。居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权，即在不转移房屋所有权的情况下，居住权人合法居住他人住宅房屋的权利，经登记生效后，享有物权，受法律保护。
居住权是为了解决生活居住问题而设定的用益物权，居住权合同不同于其他的物权合同，一般为无偿设立。居住权设立后，在权利生效期间，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响，这就意味着居住权与所有权分离。
一、居住权案例
北京市东城区人民法院（2021）京0101民初11506号案件中，立遗嘱人通过订立两份遗嘱，先订立一份遗嘱，将房产遗留给自己的子女，又订立另一份遗嘱，为自己的再婚妻子设立居住权。
案件基本事实：
原告与被告为继母女关系。1995年12月6日，原告与吴耕民（于2017年8月27日死亡）登记结婚，双方均为再婚家庭，吴耕民婚前育有一女为被告。吴耕民拥有涉诉房屋一套，系两居室，产权证号：京房权证东私成字第XXXX号原告与吴耕民婚后一直居住在涉诉房屋中。2013年1月23日吴耕民经北京市国立公证处（2013）京国立内证字第0779号公证遗嘱一份，将涉诉房屋留给被告作为个人财产；2013年2月5日，吴耕民留有自书遗嘱一份，内容为：涉诉房屋内的小屋由原告居住，大屋由被告居住。
诉讼请求：
确认原告王宏茹对位于北京市东城区安外花园XX号楼XX门X号北侧居室拥有居住权。
本院认为：
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。关于居住权，民法典施行前的法律没有相关规定，本案可以适用民法典的规定。以遗嘱方式可以设立居住权。吴耕民以遗嘱方式为原告在涉诉房屋中设立居住权，与其通过公证遗嘱确定所有权归属并不矛盾，且被告书面表示同意，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。
二、设立居住权的三种情形
为了更好地解读居住权的“两权分离”，准确把握其特色，对于发挥居住权”作用，妥善解决百姓日常生活中遇到的各种难题，非常具有必要性。以下就通过几种情形来探析设立居住权如何轻松化解生活中的离婚夫妻，再婚老人与子女以及亲生父母与子女之间的矛盾。
PART1情景一：离婚设立
男女双方婚后购买一套房屋，现在双方同意离婚，子女抚养权归男方，婚后的房产归男方所有，由男方补偿女方50万元，此时女方怕自己离婚后买房能力有限，也怕男方将房子卖了，将来对孩子不利。
此时女方就可以在婚后购买的那套房产上设立居住权，从离婚之日起至去世（或再婚或子女年满18周岁时止），这样既可以保障自己的有房可住，亦可以防止男方私自出售房屋，对孩子不利。
PART2情景二：父母将房产生前赠与子女
甲老太想将房产过户给子女，但想到房屋提前过户给子女，子女不孝而将老人撵出家门的情况时有发生，甲老太就放弃了在有生之年将房产过户给子女的想法。
在《民法典》增加居住权新规后，甲老太的愿望即可以通过设立居住权予以实现。甲老太可以与子女子女签署《赠予协议》，为甲老太设立无偿居住权，从而更好地保护己方的利益。
由此可见，这种做法既可以满足父母欲意在有生之年即将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能够保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被不孝子女撵出房屋造成居无定所的困顿局面。在居住权设立之后，即使遇到了不孝子女，父母可以通过行使居住权的物权保护属性，排除子女对于父母正常使用房屋的居住权的妨害，另外，如果子女负债，房产被抵债，父母亦可能通过行使居住权，防止被新的房屋所有权人向老年人主张腾房的权利。
PART3情景三：为再婚配偶设立居住权
父母再婚，独生女儿和继母关系不合，父亲怕自己去世后，很可能自己的女儿会把后妈赶出门，父亲可立遗嘱将房屋留给独生女，为再婚妻子设定居住权。
老张再婚，老张可以在设立遗嘱的同时，在遗嘱中明确在该房屋上为再婚妻子设立居住权，居住权的存续期间以再婚妻子的有生之年为限。如此一来，在张父百年之后，小张可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权，但与此同时，小张也需要按照遗嘱的内容承担在该房屋上为张父的再婚妻子设立居住权的义务。老张再婚妻子有权凭借包含设立居住权的意思表示的遗嘱去办理居住权设立登记，在登记之后，小张需要保证老张的再婚妻子在有生之年有权继续在该房屋内居住，不得予以妨碍。
三、西安办理居住权的具体细节
1.在西安市城六区范围内符合以下条件的房子才能办理居住权登记，利用国有建设用地建造的住宅房屋，已经取得不动产权证书，且申请登记用途(用途认定以登记簿记载用途为准)为住宅的房屋，可以申请居住权登记。但对于住宅房屋存在查封、抵押等限制情况的，应依法解除后再申请居住权登记。
2.办理居住权登记所需的材料：居住权登记应由房屋所有权人和居住权人共同提出申请，提交主要材料包括：不动产登记申请书、身份证明、居住权合同等证明材料、不动产权证书等必要材料。
3.居住权登记每件收费80元
居住权协议系双方意思表示，在订立居住权协议时，仍有些个性化条款需要双方根据实际情况予以明确，比如是否允许居住权人伴侣或照顾起居的人同住，在居住期间，可否根据需要对房屋进行装饰装修，添置设施设备，以及在对房屋进行装修时所有权人是否应予以相应配合等条款。