用于抵债的房屋可以要回吗？

01
借款履行期限届满前约定：若未归还借款，房屋归债权人所有或签订房屋买卖合同
《民法典》第401条规定
抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
《九民纪要》第71条规定
债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。
合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。
债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
《九民纪要》第45条规定
当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。
经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条规定：
当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。
当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
也就是说，在债务没有到期的情况下签订房屋买卖合同，到期后要求依据上述协议取得房屋所有权，债务人可以拒绝交付房屋，债权人请求也将不被法院支持。
债权人仅能行使抵押权，或参照法律关于担保物权的规定就房屋价款优先受偿，或在执行时申请拍卖房屋以偿还债务。
在成立让与担保的情况下，不产生物权转移效力。债权人如根据抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院应不予支持。
02
借款到期后，双方协商约定以房抵债
九民纪要》第44条规定
当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
笔者认为
民事主体间的真实意思表示应予尊重。双方在债务清偿期限届满后，对真实的债务通过消灭旧债、成立新债清偿的目的达成了以房抵债协议，在房屋已交付给债权人的情况下，以房抵债协议无虚假诉讼、无其他无效事由，一般同样都被认定为有效；对债务人的反悔，不予支持。
但是，若协议存在显失公平、重大误解或损害第三人利益等可撤销情形的，一方或第三方可以请求撤销。
《民法典》第二百零九条第一款规定
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
在房屋未办理过户手续的情况下，司法实践是如何处理的？
牢记以物抵债的法律本质是代物清偿，保护债权人的界线是债权人实际占有标的物，物权变动不影响债权的效力。
因此，双方以行为表明愿意以房屋作价偿还到期借款，应被认定为以物抵债行为有效，债权人的真实权利受到法律保护。
相关判例认为：
双方存在借款合同关系，且为履行借款合同，签订了相应的商品房买卖合同，但双方系争商品房买卖合同是在借款方借款到期未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。
民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。
在房屋已交付但未办理过户登记的情况下，期限届满后经双方协商、对账后交付房屋的，债权人有权请求债务人履行消灭债务、设立物权（过户）的义务。