二房东与房东产生纠纷解约后租客权益的思考

所谓二房东，根据百度百科，系指先从原房东手里租下整套房子，然后再整体或分房转租给他人，从中获利者。事实上，在实践中，二房东涉足的领域不仅仅是商品房、公寓、还涉及到大量的厂房和店铺。近些年来，社会中经常会出现原房东以二房东违约解除合同，之后又要求租户自解约开始向原房东缴纳租金的情况，最后经常又会发生租户与原房东无法达成一致而出现原房东驱赶租户的情况。本文重在思考探讨该种情况下各方的法律关系、二房东与中介机构的区别以及原房东和二房东依法解约后各方的权利、义务、责任归属问题。
01、法律关系分析
二房东与房东之间签订的是房屋、店铺租赁合同或者房屋、店铺经营合同，双方系一种民事法律关系；二房东将房屋、店铺以自己的名义转租给租客后，二房东与租客又形成了一个新的法律关系，即新的房屋租赁关系。从法律层面来说，这两者是完全独立的法律关系，在这样的法律关系下，原则上如果不出现什么意外，二房东与租客基本也不会产生任何直接关联和纠纷。
02、二房东与中介机构
1.在房屋租赁市场中，中介机构普遍扮演着串联起房东与租客之间商业往来的桥梁角色，本质上属于服务业范畴；而二房东则具有相关房屋的经营管理权，在经过房东授权的前提下可以以自己的名义与租客签订合同。
2.二房东和中介机构在行业中所处的地位有所差异，前者主要以经营为主导，后者则专注于提供高效、优质的服务。
3.很多时候很多二房东同时兼备中介机构员工的身份，在该种情况下大家尤其要注意此时二房东是以什么身份来办理房屋租赁业务，即需要租户去观察租赁合同相对方是谁来判断你对面这个人的身份；
03、情景案例分析
案例：原房东通过法院合法解除与二房东之间关于房屋、店铺的租赁合同后，此时由于诉讼流程时间周期性长短不一，一般会面临两种情况，官司很快结束，租户得以及时确认向谁支付租金并及时支付自然不必讨论。但是，如果原房东和二房东官司打了一年半载甚至更久，租户已经把租金支付给了二房东，而原房东胜诉后法院确认自原房东通告二房东开始房屋租赁关系解除，那么此时租户就会又涉及一个问题，即原房东胜诉后就会要求租户再一次支付租金。那么此时此刻各方权利义务责任如何呢？
分析：对于租户来说，被要求连续两次缴纳同一时间的租金自然是不能接受的，在这种情况下一般有两种可能：1.如果原房东与二房东在长期诉讼期间并未及时向租户发送通知、告知函，那么可以在原房东起诉租户的诉讼中以以下思路进行抗辩“原房东和二房东诉讼过程中，二房东在法院判决书下来之前始终具有案涉房屋、店铺的所有权，自己向其支付租金是合法合理的，原房东无权再要求租户支付已经支付过的租金，而应当向二房东主张诉讼期间租金“。2. 如果原房东与二房东在长期诉讼期间及时向租户发送通知、告知函，那么租户在该种情况下就需要特别注意，个人建议租户先保留支付租金的义务，待到二房东和原房东对房屋的实际经营管理权确认之后再行缴纳租金，否则很大可能性会面临败诉的可能性，不过那时候也可以向二房东主张返还租金。
对于原房东来说，在与二房东的诉讼结束之后再向租户要求支付租金想要胜诉就必须具备一些条件，那就是在整个事件过程中的要尽到及时通知义务，比如在给二房东发函要求解除房屋承包经营合同开始直接管理房屋的同时要及时给全部的租户发送通知书提醒他们先不要向二房东缴纳租金，同时需要将该通知以书面的形式进行固定以便于日后诉讼举证，同时做好相关的管理和应对措施，也为租户的权益保障尽到一份力。