买了房子却遇到不迁户的老赖，该如何处理？

二手房买卖在我们的日常生活中非常普遍，不管是日常生活所需还是房地产投资，二手房市场都是非常热门的。但是在二手房买卖中，其实存在很多普通人容易忽视的法律问题，从而导致买卖二手房经常引发法律纠纷，给买卖双方造成不小的经济损失。
今天，我们将通过对案例的分享，
着重讲述二手房买卖中户籍迁移的法律问题。
二手房买卖
具体案例详情
张某（化名）在2020年在上海静安区通过房屋中介向李某（化名）购买了一套房屋，并约定由张某分两期进行付款，第一期付款为房屋购买定金，第二期付款在李某与张某完成房屋过户登记后再进行付款。张某与李某在签订房屋买卖合同时并未仔细约定户籍迁移条款，在过户登记、结清尾款后，张某去派出所登记户籍时发现李某并未将其户籍迁出，遂要求李某配合进行户籍迁移，但李某不愿进行迁户，张某希望能够通过法律维护自己的权益，让李某配合进行迁户。
不利影响
上述案例中，张某未与李某明确约定户口迁移条款，导致涉诉二手房户口无法迁移干净，其对张某必然会造成以下不利影响：
（1）如果是学区房，将对小孩的上学问题产生不利影响；
（2）如果需要将该房屋出售，出售价格将会受到不利影响；
（3）如果房屋面临拆迁，则原户主将可能参与拆迁补偿款的分配；
（4）如果原户主有债务纠纷，银行等金融机构会按照户口地址传递法院传票；
（5）如果原户主不从房屋迁户，其具有增添新户口的权利，会增加房屋户籍复杂性。
在现实生活中，类似上述案例的情况时有发生，当事人认为将房产过户登记即可完成房屋买卖，往往忽视房屋中的户籍问题，一旦发生纠纷，就想通过法律手段进行解决。但是户籍问题本身不属于法律管辖范围内，因为户籍管理制度是由中国人民警察进行登记和处理，其本身属于行政行为，户籍迁移需要公民本人亲自确认才能变更与登记，所以一旦二手房买卖遇到户口不迁的无赖行为，法院是不会受理买方关于要求卖方迁出户口的诉求的。
解决措施与风险规避
那么张某是否无法要求李某进行迁户呢？其实张某在要求李某配合迁户无果后，应当持自己的房屋买卖合同、付款证明等相关证明去户籍所在地的公安分局户籍科进行申请，通过证明自己已完成房屋买卖的所有手续，要求户籍警对李某进行迁户通知，如果李某仍不配合，公安分局可以将李某的户口强制迁入社区公共户，并让张某的户口成为房屋的唯一户口。社区公共户制度是上海首创的一种户籍管理制度，在我国其他地区也有相应的制度：比如北京的空挂户制度、河北的户口冻结制度等。当然，如果在合同中有明确的户籍迁移条款的约定，那么就可以通过法院提起违约之诉，要求法院对合同效力及违约责任进行判定，从而保护买受人的权益。
关于买房合同中迁移条款的约定怎么才算明确呢？首先必须明确办理迁户手续时间，最好明确日期，其次则是关于违约责任的约定，通过订立高额的违约金，约束卖方不迁户的行为，保障买方自身的利益。除了在合同中对迁移条款进行明确约定，还可以通过以下方式规避此类风险：
（1）寻求律师服务，委托查询房屋户籍情况；
（2）将户籍迁移作为合同效力条款之一；
（3）采取多期付款，在全部手续办理完成后再结清尾款。
二手房买卖的过程中有很多需要注意的法律小细节，通过此次案例分析，相信大家对二手房买卖的户籍条款有了一个比较清晰的认识，在以后买卖二手房的过程中也能做到心中有数，合理规避买房风险。