拆迁农民房能买吗？——水贝村拆迁房案例分析

在深圳有一种投资，投资者趁小产权房要拆迁，不惜高价购买，坐等高价拆迁补偿款，这样的投资方式行得通吗？
近日，深圳罗湖区6个城市更新项目集中开工，计划全年新开工14个项目。2017年的深圳可谓是进入“城市更新”年，随着深圳市留存用地的日益减少，可预见的是后续的“城市更新”项目将会越来越多地启动。
深圳老百姓对房产政策的嗅觉较灵敏，似乎已经闻到其中的投资信息。
相信，老百姓也知道购买小产权房的风险，但具体的风险到底在哪？风险有多大？似乎并不甚清楚。
鄢礼丽律师今天就以自己亲自代理的深圳罗湖“水贝村”的拆迁案例进行剖析，为各位投资者将其中风险娓娓道来。
【水贝村拆迁引发的案例】
罗湖“水贝村”扎根深圳已经600多年，与向西、湖贝、黄贝岭三村同为张姓祖先，是特区最为古老的城中村之一。
案情简介
1992年，某A（非水贝村村民）与村民B签订了《房屋买卖合同》购买了水贝村某原村民B的一套三居室的房产，水贝村村委亦在该合同上盖章。A随即支付了购房款30万元，搬入居住使用至今。
该房产系村委在村属集体用地上建造，按套分配给村民的，没有进行报建，没有任何行政机关颁发的产权凭证。
2009年，深圳市开展过历史遗留违法建筑普查，并进行了公告。当时该房产公告的权利人是村民B子，A在本案诉讼中没有提交证据证明其在公告后有提出异议。
2012年，水贝村与京基地产签订了《更新改造项目合作协议书》正式启动水贝村的旧城改造更新工作。
2012年，《城市更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》登记权利人为B子。
2015年，该房产由京基地产与B子签订了《拆迁补偿协议》,并已经拆除。由此引发A向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，要求返还购房款及利息，和同类房产的差价。本律师系代理B妻作为有利害关系的第三人参加本案诉讼。
近日，罗湖法院作出裁决： “本案房产系在村属集体建设用地上建设的房屋，在行政主管部门对该违法建筑处理之前，当事人请求对方承担合同权利的，不予受理。”
据此，判决裁定驳回原告的起诉。

A拿到这样的裁决，一定是泪奔的……
一旦本裁决生效，意味着：
买房人A失去了房产，
失去了巨额拆迁补偿款，
失去了拆迁安置房，
当年支付的购房款也要不回来了，1992年支付的30万元购房款，仅仅是占有使用了20余年。
放在2017年的深圳，这套房至少已值500万以上，A的风险和损失显而易见。
现在该房已经拆除，还会有行政部门对该房产进行定性吗？
显然可能性极低了。
A一定会想，在1992年，他用当年的巨款30万元，如果购房的不是这套房，而是普通的商品房，现在市值怎么着也500万元以上了。而不会像如今，一无所有了。
本律师借“水贝村”拆迁案，就深圳针对建法建筑历史问题的政策及深圳法院的相关判例，进行分析及探讨。
一、深圳处理违法建筑的政策
深圳市政府先后于2002年实施了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、2009年发布了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以上规范性文件合称“两规一决定”）等规范性文件，对历史遗留违法建筑进行处理。
根据“两规一决定”的精神，如以上历史遗留违法建筑对符合政府规定的标准，其产权方在履行申报程序，补交罚款及地价款之后，可进行确权处理。
如此一来，由于深圳违法建筑数量众多，且存在重新确权、“转正”的可能，因而深圳的法院系统在处理违法建筑买卖违约纠纷时，并非采取一刀切的办法，而是具体情况具体分析，对症下药。
二、深圳法院对违法建筑买卖合同纠纷的处理方式
1 、直接宣告合同无效，双方返还。【能挽回买方的部分损失，风险相对较小】
在梁某与朱某房屋买卖合同纠纷一案[（2013）深宝法民三重字第5号]中。
宝安区法院明确指出，“原、被告签订的《房屋转让合同书》，《房屋转让合同书》所涉案房屋未办理房地产初始登记，亦未补办用地及建设等手续，尚不具备商品房的性质，原告将其出售，违反了法律法规的强制性规定，应属无效”。
在合同无效后的处理上，“根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故被告应将涉案房产返还给原告并支付占有使用房屋期间的费用，原告亦应将收取被告的房款100000元及利息返还给被告”。
2、对于合同的效力不予处理，并以“需要行政机关先行处理”为由，裁定驳回起诉。【对于买房人损失风险最大的裁决】
本案A得到的就是这样的裁定结果。
不但买方要求卖方承担违约责任的案件如此，卖方诉讼解约也是如此。这是几年来深圳地区相关法院，尤其是基层法院处理“违法建筑” 解约纠纷的常见处理方式。
在处理原告卖方李某与买方邬某房屋买卖合同纠纷一案[（2014）深宝法民三初字第881号]中，
宝安区法院认为：“《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，虽然原告已经取得了涉案房屋的所有权证，但该房屋所有权证并不包含房地一体的内容，且在深圳市宝安区处理历史遗留违法私房过程中，被告已经作为涉案房地产的申报人进行了申报，相关部门尚未办理涉案房地产的不动产登记手续，亦未做出有关所有权权属证明。由于涉案房地产的产权归属还在申报办理过程中，属于房地一体的房地产权属尚不明确的情形，应当由行政机关先行处理，原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求，依法应予驳回。”，并据此驳回卖方原告的起诉。
3、确认合同无效，但后续处理需要根据行政机关的处理结果确定。【同样对于买房人损失风险最大的裁决，且未能定纷止争。】
在宝安区法院[（2016）粤0306民初6093号]中，面对本案原告（卖方）提出的“确认合同无效”、“支付房屋使用费、租金及利息”等诉讼请求。
宝安区法院认为：“原、被告为房屋买卖合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷。现无证据证明涉案房屋有相应的报建手续以及权属证明，故原、被告签订的《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同”；因涉及历史遗留问题，“原告提出的请求被告返还涉案房产以及被告收取的房屋占有使用费、租金以及利息的诉讼请求，本院另行制作民事裁定书进行处理”。
律师观点
法院裁决先交给主管部门对相关问题进行审核、处理，在确认是否属于“违法建筑”后再行处理，虽是尊重历史、负责任的做法，但也可能导致纠纷久拖不决，未能起到定纷止争的效果。
俗称的“小产权房”种类较多，分为：村委统建楼，村民自建房（有宅基地证、无宅基地证）； 根据建筑年限的不同，有的进行了违法建筑普查公告，有的没有进行普查公告。
买房人的损失主要取决于能否作为拆迁补偿主体，现实操作中，拆迁开发商与哪个业主签订《拆迁补偿协议》，重要的依据之一就是：深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查的申报主体。
申报主体能否变更？什么情况下可以变更？将成为您的投资是取得风险和收益的分水岭。
因此，投资农民房，是不是只签订《房屋买卖合同》或将合同给村委盖章备案就能得到保障呢？答案显然是否定的。
律师建议
投资有风险，风险需可控！
鄢礼丽律师建议各投资人应识别其中的风险，
遇到情况可以咨询律师，聘请律师
提供“投资意向、商谈、签订合同”等一条龙”的房产买卖专项法律服务，可简称“陪购”法律服务，确保将风险控制在自己可预见和可承受的范围内。
本所有专业的房地产业务律师团队，在深圳近年来的高发的“二手房买卖合同”纠纷的诉讼、诉前、购买阶段，提供了大量专业的法律服务，有效为客户争取了利益最大化。