案情简介2021年6月，申请人与被申请人签订《借款合同》，申请人向被申请人出借人民币15,300,000.00元，用于项目开发。合同第3.1条第（2）款约定：本合同项下借款的发放以下列先决条件的满足为前提：（2）本合同第8.1条约定的买卖合同已签署并已办理完毕网签备案手续，且乙方已将附件一所列15套房屋的不动产权证书原件交由甲方保管；合同第3.2条约定：将借款本金转入某住房和城乡建设局，申请人将出借款项转入住建局银行账户视为被申请人收到借款；合同第4条约定：借款期限为6个月，自借款发放之日起算；合同第5.1条约定：借款利率为每年15%；合同第8.1条约定：被申请人自愿将其名下15套房以4,500.00元/米的价格转让给申请人指定的第三人袁某某；合同第14.2条约定：因本合同及履行本合同过程中产生的纠纷，守约方向违约方主张权利所支出的合理费用（包括但不限于催收费用、诉讼费、仲裁费、保全费、保全担保费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、聘请律师的合理费用、相关人员的差旅费）由违约方承担。 同日，被申请人与申请人指定的袁某某签订了前述15套房产的《商品房买卖合同》，并于当日办理了预告登记。同日，申请人向被申请人指定的住建局银行账户汇入了15,300,000.00元人民币。 2022年4月1日，袁某某向申请人出具书面《同意函》，确认：因申请人与被申请人的借款关系需要，袁某某系接受申请人委托与被申请人签订了案涉15份房屋买卖合同，作为被申请人向申请人的还款的保障措施，并办理了预告登记，同意申请人申请查封、拍卖案涉15套房产，并同意申请人就拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权。袁某某于庭审中以证人身份再次确认了以上事实。 截止本案开庭审理，被申请人未按期归还借款15,300,000.00元，也未能向申请人支付自2021年10月1日起至今的利息。 此外，仲裁庭还查明，2022年3月30日，申请人委托律师代理仲裁及执行阶段，支付了律师服务费1,680,000.00元。为采取本案保全措施，支付了保全担保费16,000.00元、保全费5,000.00元,另实际产生差旅费9,132.82元。 争议焦点 一、《借款合同》是否有效； 二、借款利息及逾期利息问题； 三、《借款合同》第8.1条约定内容其实质是否为为《借款合同》项下债务提供的让与担保行为，以及申请人是否对案涉15套房产在拍卖、变卖、折价所得款项范围内享有优先受偿权的问题；四、律师费是否过高及差旅费是否支持的问题。 关于争议焦点一，案涉《借款合同》内容约定明确，系双方真实意思表达，合法有效。被申请人虽然主张借款资金来源不合法，但未提供相应证据支持，故被申请人该抗辩理由不成立。 关于争议焦点二，申请人依照《借款合同》约定向被申请人支付了借款人民币15,300,000.00元，借款期限6个月已经届满，被申请人应当按照《借款合同》约定归还借款本金15,300,000.00元并支付相应利息。申请人主张按照《借款合同》约定的15%/年的借款利率支付利息与逾期利息，并未超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍,仲裁庭予以支持。被申请人关于15%/年的借款利率超过仲裁开庭时一年期贷款市场报价利率四倍应当相应核减及不应支付逾期利息的抗辩理由不成立。 关于争议焦点三，让与担保系指债务人或者第三人为担保债务的履行，将担保标的物转移给担保权人，于债务不履行时，担保权人可就担保标的物受偿的一种非典型担保。本案中，虽案涉15套房产的预告登记权利人是袁某某并非申请人，但符合《借款合同》第八条“还款保障措施”的预先明确约定，且事后袁某某亦出具书面《同意函》并当庭予以确认：系受申请人委托与被申请人签订了案涉15份房屋买卖合同并办理了预告登记，作为被申请人向申请人的还款的保障措施，同意申请人申请查封、拍卖案涉15套房产，并同意申请人就拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权。在仲裁庭明确释明的前提下，袁某某亦当庭再次明确表示同意申请人查封案涉15套房屋并就案涉15套房屋在拍卖、变卖、折价所得价款范围内享有优先受偿权。另结合《借款合同》第3.1、3.2条约定，将签署买卖合同、办理网签备案手续、交付不动产权证书原件给申请人作为借款发放的前提条件以及各方当事人的真实意思表示，可以认定申请人委托袁某某与被申请人签订《商品房买卖合同》办理预告登记的行为的真实目的是为案涉《借款合同》项下的民间借贷法律关系提供担保的非典型让与担保行为。综上，让与担保虽非法律规定的有名担保，但现行法律并未明确规定禁止该类型担保方式，亦未禁止委托他人代为签订《商品房买卖合同》及办理预告登记，且让与担保亦属在法理及司法实践中得到广泛确认的非典型担保，故在预告登记权利人袁某某（受托人）明确同意的情况下，结合相关司法解释及参考相关案例，仲裁庭认为：申请人主张就案涉15套房屋在拍卖、变卖、折价所得价款范围内享有优先受偿权的请求，属于《借款合同》项下争议，未加重被申请人义务和责任，符合公平效率原则，应当予以支持；被申请人关于申请人对案涉15套房产不享有优先权的抗辩理由不成立。 关于争议焦点四，申请人提供的《法律事务委托合同》约定的服务范围包括仲裁、执行阶段，费用共计1,680,000.00元。参考《浙江省物价局、浙江省司法厅关于制定律师服务收费标准的通知》第三点关于代理重大、疑难、复杂案件收费规定以及《浙江省律师服务收费中重大、疑难、复杂诉讼案件认定标准及适用办法》第一条关于重大、疑难、复杂诉讼案件的通用认定标准的规定，仲裁庭认为本案情况属于“重大、疑难、复杂诉讼案件的通用认定标准”中规定的（四）新类型案件、（八）异地办理的非明显简易的案件、（九）工作量明显较大的案件，可以在规定的律师服务收费标准的基础上适当上浮。同时考虑到《法律事务委托合同》约定的服务范围包括仲裁、执行两个阶段，而目前执行阶段尚未发生，故仲裁庭酌情支持申请人关于律师费损失840,000.00元。《借款合同》并没有明确约定律师差旅费的承担，且已经支持了申请人相应律师费，基于公平合理原则的考虑，故申请人关于律师差旅费的主张，仲裁庭不予支持。 裁决结果 一、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人归还借款本金15,300,000.00元。 二、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付利息1,138,068.49元（利息暂算至2022年3月31日止，此后以未还本金为基数，按照年利率15%的标准计算至本息实际还清之日）。 三、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付律师费840,000.00元。 四、申请人对案涉15套房产的拍卖、变卖、折价所得款项享有优先受偿权。 五、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付保全费5,000.00元、保全担保费16,000.00元。 六、本案仲裁费126,216.00元（申请人已预交），由申请人承担5,912.87元，由被申请人承担120,303.13元，被申请人承担的部分于本裁决书送达之日起十日内径直支付给申请人。 七、驳回申请人的其他仲裁请求。 相关法律法规解读 《中华人民共和国民法典》第六百七十五条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第二款规定，债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。 结语和建议 本案主要争议点为申请人主张对案涉15套房屋的优先权是否成立。本案特殊性在于申请人与被申请人约定将案涉房产转移至申请人指定的第三人袁某某而并非债权人即申请人名下，故双方对于该约定是否有效存在争议，以及如仲裁庭支持申请人的优先权主张是否存在超裁问题。 笔者认为，从本案庭审情况来看，虽然案涉房产系登记在第三人袁某某名下，但袁某某实际是接受申请人委托，代为与被申请人签署《房屋买卖合同》，该行为实质是为申请人对被申请人的债权提供担保，对于申请人与袁某某的关系，可以理解为委托关系，袁某某因处理委托事务取得的财产权利应当属于申请人。故该情形符合《最高人民法院关于适用&lt;中华人民共和国民法典&gt;有关担保制度的解释》第六十八条的规定，申请人有权向被申请人主张对案涉15套房产的优先权。对于是否超裁的问题，虽然案涉房屋预告登记在袁某某名下，但其系受申请人委托办理房屋预告登记，权利实际应当归属于申请人，故申请人根据《借款合同》第8.1条约定主张优先权，不存在超裁问题。

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