【政策规范背景】
2016年8月31日，盘龙区人民政府办公室印发《盘龙区社会投资人参与盘龙区城市更新改造项目退出工作流程（试行）》盘政办通［2016］第108号的规定，在2015年3月2日昆明市人民政府办公厅印发的《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》（昆政办【2015】35号）基础上，就社会投资人退出城中村改造进一步提出了具体的工作流程。该工作流程将对社会投资人退出城中村改造起到积极的规范作用，具有一定的操作性。
【社会投资人退出城中村改造的主要规范】
1.《企业参与昆明市城中村改造项目进入与退出的规定（试行）》（昆城改领【2009】5号）；
2.《昆明市西山区城中村改造企业进入与退出实施办法（试行）》（2010年）；
3.《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》（昆政办【2015】35号）；
4.《盘龙区社会投资人参与盘龙区城市更新改造项目退出工作流程（试行）》（盘政办通［2016］第108号）。
需注意的是，昆政办【2015】35号文件明确该办法施行前已确定社会投资人的项目，社会投资人退出城市更新改造项目参照该办法执行。因此，从政策执行层面来说，现行主要实施的规定应为后两个规定即《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》昆政办［2015］35号和《盘龙区社会投资人参与盘龙区城市更新改造项目退出工作流程（试行）》（盘政办通［2016］第108号）。
【《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》昆政办［2015］35号（以下简称《退出办法》）的主要规定】
第一、《退出办法》第三条明确以下情形之一的，政府可与社会投资人解除合作协议：
- 社会投资人在完成总投资的25%之前，以法定代表人变更、股权转让和增资扩股等名义转让项目的。
- 社会投资人在合作协议签订之日起30日内，仍未将履约保证金（不少于总投资的10%）缴入辖区政府（管委会）指定的城市更新改造共管账户的。
- 在土地征收（收购）过程中，社会投资人不遵守市、区城市更新改造有关政策规定，未能足额拨付征地（土地收购）补偿资金的。
- 在项目拆迁安置过程中，社会投资人未能足额拨付货币补偿资金，不按协议约定期限支付安置过渡费及其他费用的。
- 不在拆迁补偿协议签订之日起30日内，将安置房建设启动资金（不低于安置房建设总投资的70%）存入辖区政府（管委会）指定共管账户的（移交实物形态的安置房可按其价值视同安置资金到位）。
- 不按计划推进安置房建设的。
- 因社会投资人自身原因，项目投资款存在纠纷或出现其他情况，导致被司法部门查封、冻结、扣押的。
- 社会投资人违反国家、省、市、区有关城市更新改造规定及合作协议内容，经警告未予改正或仍不符合有关规定及合作协议约定的。
9.其他可解除合作协议的情形。
律师提示:
1.已经实施的项目退出机制实施，应注意社会投资人与平台公司之间签署的合作协议约定的相关内容及合同解除条件。
2.提出解除协议前应向社会投资人发出书面整改意见，未完成整改或整改不到位的，可提出解除合作协议。
3.《退出办法》第四条对在社会投资人进入参与城市更新改造项目合作协议签署时提出来具体的意见，即辖区政府（管委会）应当通过协议明确：
（一）当出现本办法第三条情形时，辖区政府（管委会）有权单方解除合同。
（二）社会投资人退出项目的权利和义务；
（三）社会投资人因违约产生的赔偿责任（赔偿不得超过有关法律规定限额）；
（四）社会投资人应严格遵守国家、省、市、区有关城市更新改造的规定，合作协议签订后新制定的有关规定适用于合作协议明确的项目。”
该规定将政府可以与社会投资人解除合作协议的条件及退出相关的直接约定在合作协议中，使政府以规定行使的单方解除权成为依约定行使的解除权，将规范性文件约定的情形作为合同解除的条件进行明确，有利于退出机制的具体落实。
第二、协商解除合作协议的情形
除以上规定外，《退出办法》发第八条规定了由于国家法律法规和政策变化，城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，征地拆迁工作不能按计划推进等原因，导致城市更新改造项目不能实施时，原签订协议的辖区政府（管委会）或辖区政府指定市、区平台公司可与社会投资人平等协商解除合作协议。
律师提示:
除以上规定外，根据《合同法》的规定，合作协议各方亦可以根据平等协商达成解除协议，根据有关规定及约定解决清算与投入认定与处理问题。
【对于城改项目中社会投资人的实际投入的清算认定和处理】
《退出办法》第六条明确，对于符合第三条情形的，依照法律及合作协议，对项目的实际投入按以下原则进行认定、清算和处理：
1.社会投资人在征地拆迁、土地一级开发、安置房建设和项目建设等前期工作过程中所产生的前期费用，社会投资人能提供相关法定资料及依据，且在项目继续实施改造时可利用其前期成果的，予以退还。
2.社会投资人直接支付的征地拆迁补偿安置（含在新的社会投资人未签订合作协议之前产生的安置过渡费）、一级开发及项目建设（质量检测合格）的成本费用，予以退还。
3.社会投资人投入城市更新改造项目资金的利息支出，以认定结果确定的实际投入资金或以缴入辖区政府指定的城市更新改造共管账户的资金为基数，按银行同期贷款一年期基准利率计算，予以退还；社会投资人其他财务费用及支出不予认定和退还。
4.社会投资人缴纳的履约保证金，不予退还。
5.社会投资人退出项目，不予计算投资回报及其他损失费用。
律师提示:
1.除以上原则外，《退出办法》第七条明确，由于社会投资人退出而影响安置房建设工期产生的过渡补偿费（含双倍过渡补偿费，具体以回迁安置房合作协议或征地拆迁安置补偿协议为准），应由原社会投资人承担。其资金从社会投资人缴入辖区政府指定的城市更新改造共管账户中的资金予以垫付，不足部分从退出的社会投资人的履约保证金中垫付；履约保证金不足支付部分，由辖区政府或辖区政府指定市、区平台公司垫付，在与退出的社会投资人清算时扣回，不足扣回的，社会投资人应另行支付。
2.《退出办法》第九条规定，辖区政府（管委会）在与新确定参与项目的社会投资人签署合作协议时，应明确根据本办法第六条认定和清算结果，由新确定参与项目的社会投资人承担项目发生的所有费用。
【投入资金退还条件及时间】
《退出办法》第九条第二款明确：经清算后，原社会投资人缴入资金在扣除应由社会投资人承担的费用后，尚有余额的，辖区政府（管委会）应在新参与项目的社会投资人进入3个月后，按规定程序退还退出的社会投资人的资金。
律师提示：
1.资金退还与新的投资人确定存在关联性，可能影响原投资人投入资金的退还条件，此问题须在解除协议或工作方案中予以明确。
2.应注意按规定程序涵盖的具体内容，主要应包括文件签署、审计确认、付款审批流程等，建议在解除协议或文件中予以明确，以便确定操作性。
【《盘龙区社会投资人参与盘龙区城市更新改造项目退出工作流程（试行）》（盘政办通［2016］第108号）】（以下简称《退出流程》）主要规定：
一、进一步明确了退出方式：
《退出流程》明确社会投资人自愿退出、政府与社会投资人解除合作协议退出两种方式，但是否决定让社会投资人退出均需区政府研究同意后报市政府取得批复意见。
二、确定了具体的工作机构
鉴于因社会投资人退出城改项目涉及市、区政府部门、街道、平台公司和社会投资人等众多单位，且具体工作内容纷繁复杂，各环节均涉及多家单位共同配合才能完成。因此，《退出流程》明确由区法制办、信访、维稳办、城改、审计、住建、国土、规划、街道、平台公司、社区和原社会投资人等相关单位为成员的项目清算退出工作机构，便于统一组织、统一指挥、统一协调、形成合力，更好落实各项工作。
三、关于授权审计单位
因城市更新改造项目在土地成本审计过程中，部份为区审计局负责，部份为市级相关单位负责。为确保项目在退出清算审计中的连续性和准确性，《退出流程》确定了分级分块审计的原则，即对于区审计局实施土地成本审计的项目由区审计局负责退出清算审计, 对于市级实施土地成本审计的项目报市政府确定项目清算审计单位。
四、关于清算复核审计
鉴于清算工作涉及单位、内容及相关资料繁多，《退出流程》明确在取得市政府退出批复意见后，由原社会投资人在40日内提供项目清算相关资料，经街道办事处、平台公司对提供的清算资料在30日内进行复核后报项目审计单位。项目审计单位在收到完整的审计资料后3个月内，出具初审意见，然后明确相关职能，征求相关部门、平台公司及原社会投资人意见。可见，清算符合审计程序包括：提供资料、复核资料、出具初审意见、征求意见和出具审计报告等一系列程序。
五、关于解除合作协议和资金结算退补的处理程序
《退出流程》明确，在完成清算审计后，需提交市（区）政府审定，并根据昆明市人民政府办公厅《退出办法》和清算审计报告，处理协议解除事宜。一是在30日内，由招选社会投资人的市（区）平台公司与原社会投资人平等协商，解除合作协议。二是协商不成，可依法申请仲裁或提起诉讼。三是平台公司、街道办事处及相关单位对原社会投资人进行资金结算退补。
律师提示：
1.鉴于社会投资人退出城中村改造所带来的问题极为复杂，因此不到万不得已，不轻易启动该程序。
2.盘龙区政府根据昆明市的规定制定出较为详细的《盘龙区社会投资人参与盘龙区城市更新改造项目退出工作流程（试行）》（盘政办通［2016］第108号）文件，该文件对于社会投资人退出城中村改造机制启动与操作给出了具体的工作流程与方向，将使该机制在法律框架内尽可能做到有章可循，将对促进昆明市城中村改造的良性发展起到积极的作用。
3.在具体实施某一项目退出机制时，建议根据前述规定制定项目清退实施方案，使具体项目中社会投资人投入清算与退出具备详细的可操作性。