产权式商铺是近几年常见的一种商业地产开发模式。所谓产权式商铺，即房地产开发商将大型商业项目分割成众多较小单元，以相对较小的成本投入需求的噱头来吸引众多中小投资者，在使自己获得较高的利润回报的同时，又实现了快速回笼资金的目的。
本文从产权式商铺的概念出发，通过分析产权式商铺的权利限制，从而揭示产权式商铺买卖、委托经营中各方主体存在的法律风险并提出防范建议。
一、产权式商铺的概念及类型
我国目前尚无专门的法律法规对产权式商铺进行定性和规范，但司法实践中，法院存在大量判例涉及到“产权式商铺”的概念，河南洛阳中院（2016）豫03民终1412号民事判决书中对产权式商铺给出了定义：“产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其主要特点为所有权与经营权相分离。产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托，经营多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。”
在实践中，产权式商铺主要有两种形式：一种是独立产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线，确定四至；另一种是虚拟产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。（因“独立产权式商铺”的独立性较强，商铺可拆分，业主可独立经营。目前司法实践的纠纷主要集中在“虚拟产权式商铺”中，故本文所称产权式商铺特指虚拟产权式商铺。）
二、产权式商铺的权利限制
产权式商铺因其不具有房屋结构上的独立性，且需要整体商业环境的烘托，只能统一经营，在产权式商铺统一委托经营模式下，业主行使物上请求权是否受到限制，司法实践中存在不同观点。
通过对案例进行分析可以发现，虽然目前没有专门法律规定对产权式商铺进行规制，但大部分法院均赞同应当对产权式商铺的物权行使进行特殊限制。
绵阳市中级人民法院（2015）绵民终字第2101号民事判决书认为：“产权式商铺任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；反之，若业主通过参与整体出租取得租金收益，其自身合法权益也不会受损。因此，对业主的物权行使进行限制，最有利于协调、平衡各方利益，有利于维护全体业主包括个别业主的权益。”
四川省高级人民法院（2015）川民提字第14号民事判决书认为，“可以作为登记的房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性，由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征。据此，业主的产权只能是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质。因此，该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。”
江苏省高级人民法院《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第55条第1款规定了产权式商铺"少数服从多数"的规则，规定“小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。”
但在检索过程中也发现部分案例中法院支持小业主对产权式商铺的专有权，如陕西高级人民法院（2015）陕民一终字第00024号民事判决书认为，业主的物权所有权是独立的，无需受到集体意志的限制。业主大会及其业委会经过法定程序可以对物业的共有部分作出决议，但并不能够处分业主的商铺专用部分，未经业主本人同意处分其商铺专用部分的，是损害业主物权所有权的行为，该决议对业主将没有约束力。
王利民教授在《论商铺业主的专有权及其行使》（载《法学论坛》2009年第6期）中认为，产权式商铺有“构造上的独立性”，如一排房屋间隔成多户，各户均独立；“利用上的独立性（机能上的独立性）”，建筑物被区分成各个部分后，每一部分均可排他使用，发挥独立的经济效用；“法律上的独立性”，即登记。王利民教授指出，商铺在构造上的独立性弱于住宅，可能没有独立的出入通道，或者各个商铺完全连在一起，但是，“仍然具有构造上的独立性”。
综合我们检索到的案例及相关文章来看，主流观点认为：产权式商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺，为有利于商场整体功能的发挥及大多数业主的利益，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志，在对其建筑物专有部分行使权利时，不得损害其他业主的合法权益，同时应当遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。
那如何认定符合“大多数业主”的共同决定？司法实践中存在两种观点：一种观点认为，根据《物权法》第七十六条的规定：在业主决定建筑区划内重大事项及表决权时，对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，而对于其他事项，只需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主对产权式商铺的权利行使不涉及维修资金的筹集使用、建筑物及其附属设施的改建重建，因此只需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可；另一种观点认为：产权式商铺不具备构造上独立性、利用上独立性的构成要件，但业主实际已取得商铺产权，应当认定业主之间形成了按份共有关系，根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外，因此，此类产权式商铺的处分，在没有特别约定的情况下，应当经份额占三分之二以上的共有人即面积占三分之二以上的表决权同意。
三、产权式商铺的法律风险及防范
（一）开发商的法律风险
1.涉嫌非法销售商品房的风险
《商品房销售管理办法》第四十二条规定：“禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。”
2.涉嫌非法融资的风险
《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资等内容，不得含有升值或投资回报的承诺。”
《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第一百七十六条非法吸收公众存款罪定罪处罚，数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。
风险防范建议：售后返租模式的商品房销售必须是已经竣工的商品房，避免因销售未竣工商品房违反法律规定而受到处罚。为避免开发商涉嫌非法融资，就需要保证购房者确实获得商铺的所有权，因此，需要开发商将购物广场分割成一个个独立的商铺，使得购房者有独立的所有权，并且达到产权登记的条件，同时开发商应当尽量避免保证回购的承诺。
（二）经营管理公司的法律风险
1. 购房者不愿与经营管理公司签订委托合同的风险
在产权式商铺模式中，开发商是将购物广场分割成一个个小间来销售，因此一个承租人会承租多个商铺、涉及到多个购房者，若其中部分购房者不再续签委托经营合同，那么经营管理公司即无法将多间商铺整体租赁给承租人，导致经营管理公司无法顺利对商铺进行管理经营。
- 违反委托经营管理合同义务风险
购房者在与经营管理公司签订委托经营管理合同后，由于商铺完全交由经营管理公司对外出租、管理，如果租赁合同的签订、履行，商铺的经营、管理出现问题，购房者就会向经营管理公司索要赔偿。 - 承担违反租赁合同义务的风险
产权式商铺虽然所有权是属于购房者的，但是租赁合同系经营管理公司与承租人所签订，经营管理公司作为租赁合同的向对方，虽仅在租金中抽取佣金，但却需承担租赁合同的义务（如维修义务）。
风险防范建议：如前所述，多述法院认为产权式商铺的权利应当受到限制，遵循“少数服从多数”的原则，故经营管理公司应当确保至少获得面积过半、人数过半的业主的书面授权，同时在首次签订的委托经营合同中注意设置自动续约条款，即在委托经营合同中载明合同到期前，合同双方皆未通知对方到期终止的，合同期限自动延续。除此之外，经营管理公司还应当谨慎选择承租方，规范委托经营管理合同的履行，及时向购房者披露商铺的合同签订、租金支付、租金金额、租赁期限等情况。
（三）投资者的风险
1. 经营期间投资者的收益风险
很多产权式商铺的宣传资料上都有零风险、高回报、低首付款，承诺一定的返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景的字样，但是，在商品房买卖合同签订以后，开发商通过成立经营管理公司实际经营管理，从而转嫁商场未来的经营风险，在与购买方签订商品房买卖合同时要求购房方与经营管理公司另行签订委托经营合同，由经营管理公司来支付租金或固定回报，由于两者并非同一主体，根据合同相对性，一旦出现经营困难，对购买方来说，开发商承诺的回报无法向经营管理公司主张。
2. 返租期满后投资者继续经营的潜在风险
由于产权式商铺的界限是人为分割的，很多情况下会存在界定不清的情况，即经营铺位与销售铺位不一致，购买方在返租期满后难以找到自己所购买的铺位。尤其是一些中间没有预留通道，一旦不能统一招租，将导致各商铺无法独立经营使用，从而造成购买方所有权无法行使。
3. 产权式商铺变现的风险
由于产权式商铺人为被划分，没有明确界限，以至于单个商铺无法单独使用，处于在整个商场的构成部分，在商场正常运营以前，一般都没有租金收益，投资收益具有不确定性，现实中愿意购买这种商铺的人很少。因此，遇到整体经营困难时，变现就更为困难。
风险防范建议：作为投资者应该明确了解、认识到开发商与经营管理公司之间的独立关系，在购买前了解清楚所购产权式商铺是否能够办理产权证，是否有明确的界墙或四至予以分割，是否能够独立经营。购买时保持理性头脑，不被宣传资料蒙蔽双眼。在购买产权式商铺后建议尽快通过法定程序成立业主委员会与开发商、经营管理公司及承租人对接，制定民主表决程序，定期召开业主大会，确保业主间能形成一致战线，及时有效保障自身合法权益。