你了解最高额抵押权吗？

01最高额抵押担保的概念
《民法典》第四百二十条规定：
为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
02最高额抵押的优势
最高额抵押权是为一定范围内连续发生的不特定债权提供担保的抵押权，确定一个担保债权的上限，在该上限之内予以担保，所担保的债权必须是在一定期间连续发生的债权。
最高额抵押权并不从属于特定的债权，因为债权通常是尚未发生，而是将来才会发生的，因此不特定。最高额抵押权以最高债权额限度内为担保，抵押权人基于最高额抵押权所能够优先受清偿的债权的最高额限度。
最高额抵押权与所担保债权的从属性具有特殊性，只是从属于产生各个具体债权的基础法律关系，可以与具体的债权相分离而独立存在。
举个例子：甲与乙约定，从2020年1月1日至2020年12月31日发生债权，甲以自己价值100万元的房产对这个期间发生的债权作担保。甲在1月份向乙借款20万元，3月份又借了30万元，5月份又借了40万元，6月份还了60万元，8月份又借了40万元，以此类推。甲在这一年之内借了还，还了借，只要借款余额不超过100万元，甲用抵押的房产对这一年之内发生的不超过100万元的借款的偿还作担保。可见，最高额抵押以一次订立的抵押合同，进行一次抵押物登记就可以对一个时期内多次发生的债权作担保。
由此可知，最高额抵押权主要用于连续交易关系、劳务提供关系和连续借款关系等场合，具有一般抵押权没有的优势。
商业上的很多交易是不断进行的连续性交易，其中不断产生债权，也不断消灭债权。如果在连续性交易中凡是出现的债权都要设置一般抵押权进行担保，不符合追求交易便捷与安全的市场经济本质。
最高额抵押权可以克服这些缺陷，只要设定一个抵押权，就可以担保上述这些基于一定法律关系，并在一定期限内重复发生的债权，不仅使债权担保的设定十分方便，也节省了大量的劳动力和费用。
03最高额抵押注意事项
让我们来看一个真实案例。
2007年3月16日，张某某因消费需要，与招商银行股份有限公司合肥分行签订了“个人循环授信协议”与“最高额抵押合同”。合同约定，招商银行股份有限公司合肥分行给张某某53万元的授信额度。
贷款发放后，借款人逾期偿还贷款本息。在以张某某为被执行人的另案中，法院认定周某某可供执行的财产不能清偿所有债务，招商银行股份有限公司合肥分行申请参与财产分配，法院认定最高额抵押的优先受偿权为53万。
招商银行股份有限公司合肥分行主张，确认其债权为70713.31元也享有优先受偿权。
法院审理认为，依照《物权法》第203条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第83条规定，对于最高额抵押权的实现，不仅受一般抵押权相关规定的规制，另确定了优先受偿权的债权额度应当在最高额抵押权担保的范围内。因此招商银行股份有限公司合肥分行最高额抵押权优先受偿的债权金额依法应当以53万元为限。
上述案例中可以看出，在抵押权人实现最高额抵押权时，优先受偿的债权额度不得超过所担保的最高额债权限度。
也就是说，如果实际发生的债权余额高于最高额，以最高额为限，超出部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
因此，上述案例中招商银行股份有限公司合肥分行作为抵押权人在最高额范围外主张其债权优先受偿没有得到法院的认可，其剩余的债权只能作为普通债权受偿。
在最高额抵押权所担保的债权没有确定之前，债权数额可以随时增减变动，即使债权一度为零，也不因此影响最高额抵押权的效力，仍对此后发生的新的债权具有担保效力，这也是最高额抵押权的特殊之处。对于最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押权担保的债权范围。
04律师提醒
《物权法》第二百零六条规定：抵押财产被查封、扣押时，抵押权人的债权确定；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十一条规定：最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。
因此，司法实务当中长期将人民法院的查封时间作为债权确定时间。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条从公平性角度出发，将最高额抵押权债权确定时间调整为人民法院查封、扣押抵押物的通知时间，没有通知的以抵押权人知道查封、扣押事实的时间确定。
《民法典》于第四百二十三条将债权确定时间修改为“在抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押时”，更加有利于抵押权人的利益保护。
律师建议：为确保资金安全，出借人宜在滚动出借时对抵押物的权利限制状态进行事前核实。