建议收藏：经营合规高频咨询之房屋租赁承租方角度篇

目 录
一、出租人就同一房屋与多人签订租赁合同，谁才是承租人？
四、出租人在租期内将房屋抵押或者出卖是否影响承租人的权利？
三、出租人出卖房屋时，承租人可以优先购买吗？
四、经房东同意后扩建，产生的费用由谁承担？
五、合同期满后退租时，房东以房屋内设施损坏或者其他借口为由拒不退还押金怎么办？
六、承租人能否以优先购买权受到侵害为由主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？
七、疫情期间，承租房屋用于经营的可以减免房租吗？
八、口头签订的租赁合同有效吗？
九、租赁合同到期后，承租人能否优先续租？
十、租房后才知道房屋存在权利瑕疵，应该如何救济？
01出租人就同一房屋与多人签订租赁合同，谁才是承租人？
答：按法定顺序确定承租人。
法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。
02出租人在租期内将房屋抵押或者出卖是否影响承租人的权利？
答：除例外情形和当事人约定外，不影响承租人的权利，承租人仍享有租赁权。
法律依据：1.《中华人民共和国民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
2.《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
03出租人出卖房屋时，承租人可以优先购买吗？
答：在同等条件下，承租人享有优先购买权。
法律依据：1.《中华人民共和国民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
2.《商品房屋租赁管理办法》第十三条：房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
04经房东同意后扩建，产生的费用由谁承担？
答：若办理了合法手续则由出租人承担；否则由房东和承租人按照过错大小承担。
法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十二条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
05合同期满后退租时，房东以房屋内设施损坏或者其他借口为由拒不退还押金怎么办？
答：承租人在正当合理使用房屋及屋内设施时可以请求房东退还押金。建议在签订房屋租赁合同时，记录好房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况，并留存相关证据。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
06承租人能否以优先购买权受到侵害为由主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？
答：不可以，只能请求出租人承担赔偿责任。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十八条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
07疫情期间，承租房屋用于经营的可以减免房租吗？
答：如果是承租国企和行政单位房屋用于经营，可以享受房租减免租金的政策；承租非国有房屋用于经营的，双方只能先行协商，协商不成的由法院根据公平原则调整。
法律依据：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
08口头签订的租赁合同有效吗？
答：有效，但是不便于证据的收集，建议签订书面租赁合同；若超过六个月仍未签订书面合同的，则视为不定期租赁，任何一方将有权随时解除合同。
法律依据：1.《中华人民共和国民法典》第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
2.《中华人民共和国民法典》第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
09租赁合同到期后，承租人能否优先续租？
答：可以，租赁期满后，承租人享有优先承租权，但是民法典施行前租赁期限届满的除外，同时出租人对继续使用租赁物没有异议的。视为不定期租赁。
法律依据：1.《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十一条：民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。
10租房后才知道房屋存在权利瑕疵，应该如何救济？
答：可以请求减少或免除租金。如租金已经预付的，可请求出租人返还相应租金。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十三条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。