纠结的房子——谈《物权法司法解释一》第三条的理解与适用

案例：
小李与小詹系相识多年的哥们。小李因公须出国二年，于是将正在着手的买房一事委托小詹，并交待由小詹管理买后的房子。后小李因公事顺利，提前半年回国，却惊讶地发现，其委托小詹购买的房屋登记在小詹名下，且正在出售中。小李很着急，欲找小詹了解情况，却无法联系上。于是在朋友的建议下，申请了异议登记。但是因出国办理公事，小李没能在15天内起诉。小李很是着急，担心房屋卖出去了要不回来、担心法院不再受理案子。
小李担心的缘由：
《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
小李不知道，异议登记失效意味着什么……
司法解释终于来了……
2016年3月1日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》 说：
“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”
小李松了一口气，但是，还是困惑不解！
这就要先从异议登记说起了
异议登记的目的
就异议登记的目的而言，异议登记旨在保护真实权利人。不动产登记虽经专业人员、按严格程序登记，但不能完全排除错漏，误登记在他人名下的情况偶有发生，这时就需要更正登记。但更正程序较长，争议一时难以解决，在此期间内一旦登记权利人与善意第三人完成不动产交易，善意第三人即可受登记公信力的保护而取得该不动产物权。为了弥补更正登记的不足，异议登记——保护真正权利人的合法权利的临时保护措施就应运而生了。
法律效力层面上看
在法律效力层面，异议登记并不能产生“冻结”不动产登记薄所登记的不动产的结果，但可阻断登记薄上记载的权利的公信力，使第三受让人无从主张登记信赖。具体表现为：一是警示作用，即异议登记之后，第三人可预见，登记的物权可能存在瑕疵，与该不动产的交易存在较大风险，以此谨慎地权衡交易的利弊；二是登记公信力的阻断作用，异议登记完成，法律就推定此后所进行的不动产物权交易，对第三人来说，是知悉异议登记存在的，如果第三人执意与登记权利人进行物权交易，不能获得登记公信力所保护的利益，不能主张善意取得。
利益平衡
立法者通过异议登记的有效期间及异议登记失效的处理来进行利益平衡。异议登记一旦记载入册，登记权利人在处理不动产时就会存在障碍，第三人在受让不动产时也有顾虑，因此，也要兼顾登记权利人与第三人的利益。为了避免异议登记旷日持久，应通过一定的制度设计尽量缩短这种状态的存续。《物权法》第19条第2款规定异议登记后15天内异议登记人须提起诉讼，否则异议登记即失去效力。此时，异议登记不再起到警示作用，原登记的公信力恢复，第三人可信赖原登记而善意取得该不动产的物权。但若在15日内，申请人针对该不动产的物权提起了诉讼，异议登记仍有效，仍存在阻断登记公信力的作用，第三人无法依据善意取得制度取得物权。
异议登记与物权确认之诉啥关系？
异议登记制度与物权确认之诉的衔接
异议登记，记载于登记簿中，警示以该不动产作为交易标的物的交易人，并阻断该不动产登记的公信力，排除交易相对人善意取得的适用，但仅属于临时性的保障措施，并不解决登记物权背后的实质性争议。而解决该登记的基础争议才是解决纠纷的根源。那么，真实权利人欲获得变更登记的结果，则需要通过物权确认之诉，确定真实的不动产权利人，引起物权变动，并进一步实现针对该不动产的权利宣示，改变登记薄中所载明的权利人。
可见，异议登记和物权确认之诉不能相互取代，也不能互相排斥。异议登记不存在或者失去效力，不能排除当事人所提起的物权确认之诉，更不能影响对案件的实体审理。