2023年5月6日，中国某达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称“某达北分”）在京东司法拍卖网上公告了一则债权转让项目推介信息，项目基本内容是某达北分对债务人北京某华恒瑞房地产开发有限公司（下称“某华恒瑞”）的不良债权469,505.00万元，其中债权本金375,000.00万元，债权具有抵押、股权他益权信托以及连带责任保证的风控措施，某赫集团有限公司是共同债务人。该则公告信息短短数日便吸引了一万次以上的点击量，并且迅速登上各大网络平台热搜，究其原因，是该不良债权的抵押物“北京市海淀区某柳华府北街9号院的住宅、商业服务用房以及车位”令人震惊。某柳书院是北京知名的顶级豪宅，楼盘推出价格为14.5万元/平米，2022年该小区一套法拍房曾拍出36万元/平米的高价。小区业主从知名企业总裁到顶级学府教授，皆属于各行各业的精英人士。是故，精英人士竟然也会遭遇房产“爆雷”无疑是大为出乎意料的。
虽然公告信息系某达北分这一专业的资产管理机构发布，内容大抵属实，但其中也有争议疑点。公告信息显示抵押物某柳书院75套住宅为未售状态，然而某柳书院住宅有价无市是公开的秘密。据房地产业内人士称，小区住宅早已售罄，只是因开发商某华恒瑞未解除抵押而无法办理网签及过户。换言之，本次拍卖的75套住宅极有可能是已经交付且实际占有使用的房屋。进一步来讲，本次司法拍卖极有可能侵犯了房屋买受人的实体权利。本文以此次“某柳书院事件”为引，以期探求广大房屋买受人在遭遇类似问题后维护自身权利的路径。
一、关于保护不动产执行中买受人利益的法律规定
我国不动产物权采取登记生效原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记而发生效力。但在现实国情下，如“某柳书院事件”般长期未办理产权登记的情况实际大量存在。尤其是在房地产开发模式中，房地产企业为缓解资金压力往往将其所开发房产抵押以获取融资，此时一旦爆雷，房屋买受人将面临居住所用房屋遭受执行的风险。“对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，对于增强人民群众对法律公平的信心无疑具有特殊的意义”，[1]因此，我国现行法律对于执行过程中作为第三人的不动产买受人予以明确保护，符合以下法律规定情形的不动产买受人可以向人民法院申请排除执行：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）
第十五条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“《查扣冻规定》”）第15条规定与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议复议规定》”）第28条、第29条规定均赋予符合条件的“未办理过户登记的第三人”排除执行的权利，但是三条规定适用情形并不相同。具体而言：（1）关于执行案件类型，《执行异议复议规定》第28条、第29条仅适用于金钱债权的执行，《查扣冻规定》第15条则不论金钱或非金钱债权执行；（2）关于执行标的，第28条仅适用于不动产的执行，第29条将适用范围进一步限缩至商品房，第15条则适用于所有需要办理过户登记的财产；（3）第28条、第29条均要求签订合法有效的书面合同，第15条无此要求；（4）第15条第28条均要求买受人支付全部价款，第29条仅要求已支付价款超过合同约定总价款的50%；（5）第15条、第28条以买受人实际占有为前提，第29条无此要求；（6）第15条、第28条要求买受人对未办理登记不存在过错，第29条无此要求。三条规定的比较见下表：
| 法规名称 | 《查扣冻规定》第15条 | 《执行异议复议规定》第28条 | 《执行异议复议规定》第29条 |
执行类型 | 所有执行案件 | 金钱债权执行 | 金钱债权执行 |
| 执行标的 | 特殊动产、不动产 | 不动产 | 商品房 |
| 合同 | - | 合法有效书面合同 | 合法有效书面合同 |
| 价款 | 全部支付 | 全部支付 | 超过合同价款50% |
| 占有 | 实际占有 | 合法占有 | - |
| 过错 | 无过错 | 无过错 | - |
从上述比较可知，相较于《查扣冻规定》第15条，《执行异议复议规定》第28条、第29条作出了更为详细、可操作的规定。《查扣冻规定》第15条是对于未办理登记财产的一般性规定，《执行异议复议规定》第28条、29条则是在此基础之上对于不动产、商品房买受人所作的特别规定，房屋买受人依据第28条、第29条的规定更有利于得到保护。仍然存在的问题是，第28条、第29条的规定对于房屋买受人来说存在一定程度上的交叉，该两条规定具体如何适用需要进一步的分析。
二、《执行异议复议规定》第28条、第29条适用问题
最高人民法院对于《执行异议复议规定》第28条、第29条规定之间关系的认识存在由并列关系到一般特殊关系的变化过程，但无论该两条关系如何，均不会导致二者的排斥，在不符合第29条规定的情形下，房屋买受人可以选择适用第28条规定。
在较早一些的公报案例（2016）最高法民申254号《王某岩与徐某君、北京市某陛房地产发展有限责任公司申诉、申请民事裁定书》中，最高院认为“虽然（第28条、第29条）适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条”。
之后，在（2016）最高法民申2736号《北京某申联合供应链管理有限公司、刘某生申诉、申请民事裁定书》中，最高院裁判观点作出了部分改变“本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款”。后续的案件最高院均延续了这一裁判观点。
从一般与特殊角度去理解《执行异议复议规定》第28条与第29条的关系更符合司法解释的逻辑。在买受人从开发商处购买商品房的情况中，第28条规定了“金钱债权”、“查封前合法书面合同”、“合法占有”、“支付全部价款”、“对未办理登记无过错”的五项要件，较之第29条规定的“金钱债权”、“查封前合法书面合同”、“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”、“支付价款超过50%”四项要件明显更为严苛，对于买受人而言不利于保护其生存权，相对于申请执行人的债权、抵押权等权利，生存权无疑处于一个更高的价值位阶，在保护中应当给予倾斜。[2]故针对购买商品房的买受人，以第29条作为特别条款，给予其物权期待权更大的保护，符合司法解释的一般目的。
考虑到具体情况的复杂性，房屋买受人应当从最符合自身利益的角度出发去选择适用《执行异议复议规定》第28条、第29条，在不符合第29条规定的情况下，转而寻求第28条的支持。比如，就第29条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”要件，第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》解释为“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。而至于“买受人名下房屋”，也有观点认为宜扩大解释为“买受人及其配偶、未成年子女名下的房屋”，就排除执行以保护房屋买受人生存权而言，这一观点有其合理之处。因此，对于某柳书院的业主们来说，恐怕第28条才是更能维护其利益的法律依据。
三、结语
不动产对于绝大多数人来说是一生中最重要的资产，有的家庭为购置一套房产可能需要付出一代、两代甚至三代人的努力。在传统观念中，唯有安居方才能乐业，自家的房屋突然遭到法院执行，无疑会对生活产生重大影响。对于富豪精英们而言，这可能只是一次比较严重的资产风险事件，可对于广大百姓则是安身立命之本遭到毁灭性的打击。为保障房屋买受人的权益，《执行异议复议规定》第28条、第29条从一般、特殊两方面对排除不动产执行情形予以规定。房屋买受人在维护自身利益时应当视自身情况而有选择地援引有利的法律依据。
注释：
[1]江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年7月第1版，第422页。
[2]冉江华，李小威：《<执行异议复议规定>第二十八、二十九条关系的辨析 --任建锋、谭会淑案外人执行异议案》。