民法典时代居住权的理解与适用

一、武汉首例居住权案件
武汉一许女士于2014年立下遗嘱，遗嘱表示将自己婚前购买的房屋赠与给自己的弟弟许先生，自己的丈夫李先生则在再婚之前可一直住在房屋内。许女士去世后，李先生将许先生诉至法院，后法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。
今年初，李先生他了解到已正式实施的《民法典》新增了居住权相关规定，并发现该房屋被许先生挂在某网络平台出售，担心自己的权利受到影响无法居住，便来到武汉市洪山区法院执行局申请强制执行。今年2月26日，该法院作出执行裁定，将该套房屋居住权登记在李先生名下。该案件为《民法典》颁布实施以来，武汉首例居住权案件。
二、民法典中居住权的理解与适用
居住权是2021年出台的《民法典》中新增的亮点之一，在《民法典》的366条至371条中对何为居住权、居住权合同的要素、居住权何时设立、居住权的限制性规定及例外、居住权的消灭及以遗嘱设立居住权的法律适用做出详细规定。本文将结合法条对居住权这一新的民事权利进行详细阐述。
01
法条链接
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
理解与适用
居住权是一种物权，可以保证居住权人在居住他人房屋时实现排他效力；居住权是为了特定的自然人因生活居住需要而设立的，具有一定的人身性。
02
法条链接
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
理解与适用
一、居住权可以依据书面合同的方式设立。
例如，夫妻双方离婚时在离婚协议中约定离婚后的房屋所有权归一方所有，另一方对一部分或全部房屋享有一定期限或终身的居住权。
二、居住权也可以通过遗嘱的方式设立。
（1）依据遗嘱继承的方式设立，房屋所有权人可以在遗嘱中对死后房屋作为遗产的使用问题，为法定继承人中一人或者数人设定居住权；
（2）依据遗赠的方式设立：房屋所有权人可以在遗嘱中为法定继承人之外的人设立。例如，遗嘱指定将自己所有的房屋让自己的保姆终身或一定期限内居住。
03
法条链接
第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
理解与适用
居住权为物权，则需要遵循物权的基本原则。在我国，物权为登记生效主义，而居住权也需要向相关机构申请登记。
若权利发生冲突时，居住权处于什么地位呢？笔者认为：
第一种情况：居住权已经设立。若某房产上设立居住权在前，买卖关系在后，居住权人均可享有该居住权。
第二种情况：居住权未设立。若某房产上甲与乙（房屋所有权人）签订居住权合同，但未及时登记，而后又发生房屋买卖。若该房产尚未办理所有权变更登记，可要求办理居住权登记；若该房产已办理所有权变更登记，甲仅能请求乙承担违约责任。
第三种情况：居住权vs抵押权。若居住权设立在抵押权前，根据物权优先效力，当债务人无法清偿债务，抵押权人在要求优先受偿抵押物时，不应将抵押物上的居住权进行涤除。
若居住权设立在抵押权后，应参照抵押物上有租赁的情形进行处理。即先按照不动产上存在居住权进行询价和报价，若该不动产价值不足以清偿抵押权人的全部债权，则应涤除该不动产上的居住权后再进行询价和报价，保障抵押权人的权益。权利涤除后该不动产上设立的居住权归于消灭。
04
法条链接
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
理解与适用
居住权具有人身性且不能转让。
综上，居住权制度的出台，让年轻人“居有其屋”，老年人“老有所依”，只有充分理解了居住权，才能让居住权更好地帮助自己或他人实现住有所居的目标。