房地分别抵押的效力及执行

一、房地分别抵押的问题介绍
我国《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”但现实中，由于房屋所有权和土地使用权价值的可分性；以及房屋所有权和土地使用权抵押登记的割裂，导致了房地分别抵押的情况屡见不鲜。这种现实情况带来的问题是，房地分别抵押的效力为何？执行程序中又应当如何处理不同抵押权人优先受偿权的问题？
二、房地分别抵押的效力分析
关于房地分别抵押的效力问题一直存在两种观点。一种观点认为，房地分别抵押，就应当分别认定其抵押效力。当事人在两个抵押合同中都分别约定以土地使用权或者建筑物所有权单独进行抵押，在评估作价时也是分开的，且在登记时也是分别登记的，这就表明当事人不仅具有将土地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过公示的方式表现出来，所以可以认为两个抵押权都是有效的，而且抵押的标的各不相同，抵押效力应当分别及于各自的标的，即分别抵押，分别效力。
但从我国《物权法》第182条的规定出发，上文所述观点不符合其规定。182条所规定的房地一并抵押，意在保证实现抵押权时房屋所有权和土地使用权的同时转让。而针对现实中可能出现的房地分别抵押的情况，182条单列出一款明确强调了房地未一并抵押的视为一并抵押，从而防止房地抵押权人不一致而发生冲突的情况发生。如果认定房地分别抵押的分别效力，则有违182条的规定，并且不利于解决房地抵押权人不一致的冲突情况。因此，将房屋所有权单独抵押的，其效力及于土地使用权；而将土地使用权单独抵押的，其效力也应当及于房屋所有权，即分别抵押统一效力。
三、房地分别抵押的执行实务
在房地分别抵押执行的实务操作中，根据上文所述的两种效力观点，也形成了两种截然不同的执行观点。
第一种是基于“分别抵押，分别效力”的分别执行观点。由于抵押的效力分别及于房屋和土地，因此在执行中，抵押权人的优先受偿权也只能限定于抵押登记的房屋或者土地。抵押权人只能在其登记的房屋或者土地范围内优先受偿。
另一种是基于“分别抵押，统一效力”的统一执行观点。正如上文分析，根据《物权法》182条的规定，房地虽分别抵押，但其效力应当统一认定，即视为一并抵押。双方当事人分别抵押的合意以及分别抵押登记不能否定实体上房地一并抵押的法定效力。因此在执行中，抵押权人的优先受偿权及于房屋和土地两者的拍卖所得。房地不同抵押权人的受偿顺序则依照《担保法》第五十四条予以确定。
目前这种观点已经在实务中得到了实施。例如，山东省高院在2004年下发的《山东省高级人民法院关于审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力问题的通知》（附件一），其中第二条就明确规定了“建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权的土地之上，仅就建筑物或仅就建筑物占用范围内的土地使用权设定抵押，或建筑物与其占用范围内的国有土地使用权分别抵押给不同债权人，按规定办理了抵押登记的，如无其他导致抵押无效的情形，抵押合同有效。抵押权的效力及于土地使用权及附着于其上的建筑物，不同抵押权人就同一抵押物的受偿顺序依《担保法》第五十四条确定。”此外，笔者了解到，浙江省虽未出台具体文件，但其在实务中也遵循了“房地一体”的受偿原则。在2012第一辑的《执行工作指导.案例分析》中，最高院执行局乔宇所写的《“房地一体”在抵押权实现过程中的适用——昆明富亨房地产开发经营供公司执行申诉案评析》也对此问题作出了具体分析。