坤略律师
2021年初始，迎来了《民法典》的正式实施，我国正式进入《民法典》时代。我们的生活也将迎来很多的变化。当然，《民法典》的正式实施，对于民生问题中的主要环节住房问题也具有深刻的影响。对于房地产行业近年来备受关注的车位、车库归属问题，《民法典》是如何规定的呢。
今天，我们通过一篇人民法院的典型案例，与大家共同探讨学习。
基建地产法律事务部
案件信息
最高人民法院（2017）最高法民申 2817 号：重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
重庆市高级人民法院（2016）渝民终 7 号：重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷二审民事判决书
案情梳理
原告（上诉人）：豪运公司
被告（被上诉人）：帝景豪苑业委会
案由：车位纠纷
2007年3月-2007年9月，先后下发四个《建设工程规划许可证》，地面停车位均未计入建筑面积。
2012年8月9日，重庆市规划局九龙坡区分局回函中明确，案涉项目地上停车位为3个，《商品房买卖合同补充协议》中约定：如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。
#争议焦点#
地面车位是否归建设单位豪运公司所有
一审法院观点
本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。
本案中，虽然帝景豪苑小区的地面停车位确系建筑区划内规划用于停放汽车的车位，但地面停车位并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算；已建成的地面停车位不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴，当然也不属于开发商可以取得产权登记的物业。因此，按照地方法规的规定，应当认定开发商就本案涉及的地面停车位无权进行处分。
二审法院观点
如果争议的停车泊位能办理产权登记手续，则可确认所有权归开发商所有。而豪运公司在诉讼中确认，本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说，一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。
一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。案涉地上停车位所占面积并未计入建筑面积。
帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。在案件的审理中，豪运公司也未提交证据证明，在工程竣工验收时，通过规划变更将本案争议车位所占面积纳入了计容建筑面积。综上，前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，不属于豪运公司所有。
再审法院观点
案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。
综上，驳回再审申请。
案例启示
一、判断地上停车位的归属问题
主要看是否属于容积率的地上建设面积内，是否可以办理产权登记。如果不属于容积率的地上建设面积内，无法办理产权登记，即便该车位在设计方案规划范围内，其性质亦为土地使用权，开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，应当适用《民法典》第二百七十五条第二款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定。
二、针对《民法典》第二百七十五条与第二百七十六条的理解适用
《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《民法典》第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
1.何为上述法律条文中规定的建筑区划内车位？
需要满足两点：
1.建设单位在开始建造之初经规划部门批准；
2.建造完成后可以办理产权登记的车位。
2.只有满足上述规定的车位，才属于《民法典》第二百七十五条第一款所规定的，当事人可以通过约定方式处置的车位。
如果当事人对建筑区划内车位无约定或约定不明时，在其他事实确定的情况下，可能会根据车位、车库的建设成本是否分摊到业主的购房款中。即按照费用承担划分权属。
3.《民法典》第二百七十五条第二款
《民法典》第二百七十五条第二款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从文义解释角度，只包括车位而不包括车库。从我国建筑业建筑习惯，此种情形中的车库很少，且车库一般均作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，因此本条中不应当包括车库。
4.《民法典》第二百七十六条
根据《民法典》第二百七十六条规定 即便上述建筑区划内车位可以通过出售、附赠或者出租等方式约定。但此时，也应当首先满足业主的需要，即要符合车位、车库与房屋套数的配置比例。否则，如建设单位将多个车位出租、出售给某一部分业主，导致其他业主的停车利益受到损害，已存在法律风险，有利害关系的业主可向法院提起诉讼，请求宣告买卖合同无效或终止租赁关系。