关注！雄安新区严控“炒房”，黑市交易风险大！

前 言
成立雄安新区的消息成为近期全国关注的焦点，相应地，各方投资蠢蠢欲动，三十多家央企已表态要参与雄安新区建设。对于普通老百姓而言，在目睹了购买深圳经济特区和上海浦东新区房价暴增进程后，自然会选择投入雄安购房大军中。因此，雄安在一夜之间备受炒房者青睐，几乎达到疯狂的状态。
据新闻媒体报道，在宣布成立雄安新区的新闻播出之前，房价是六、七千左右，新闻播出以后，房价涨至两三万。有人开车拉着一后备箱现金买下一层楼的传说彻底惊呆了当地人。针对“炒房”情况，安新、容城、雄县三县及时采取行动，对土地、建设、房地产交易等进行管控。雄安新区还采取了一系列管控政策，冻结房产交易行为，打击违规房地产开发、销售行为。对违规企业、售楼部、房产中介予以封停。
雄安新区房产交易被冻结后，炒房大军无奈离去，但部分“胆大”的投资者仍通过黑市交易，私下签订房屋买卖合同。
那么，私下签订买房合同的法律风险有哪些呢？
一、房屋产权以登记为准
依据我国《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此，房屋产权设立、变更、转让和消灭，必须经登记程序。
目前雄安新区已冻结房屋交易，暂停办理不动产相关登记。因此，即使当事人私下签订了房屋买卖合同，甚至已支付价款并交付使用，但若未办理设立、变更登记的，房屋所有权不发生变更。
二、私下签订房屋买卖合同之法律风险
1、签订定金、意向金等变相房屋买卖合同，购买“五证”不全的商品房
常说的“五证”即：土地使用权证、建设用地规划使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。
容城县住建局在发布的《致广大人民群众的公开信》中表示，目前所有预售许可范围内项目楼盘已经全部售完，市场上所有兜售楼盘手续均不健全，部分楼盘甚至是图纸房，基本土地手续都未取得。
依据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。
因此，若开发商违反相关规定，以收取定金、意向金等变相销售“五证”不全商品房属于违法行为。若投资者冒险与开发商订立类似合同，可能因合同无效或其他原因导致合同目的不能实现，将来主张返还定金、意向金必然陷入诉累且可能因开发商不具备偿还能力而无法获得偿付。
2、以炒房为目的的房屋买卖合同
不难看出，目前到雄安投资的多为炒房团，新区出台的管控政策也多针对炒房行为。值得注意的是，近日，天津滨海新区法院审理判决了一个“名为买房，实为炒房”的案例，该法院经审理后认为此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。上述判决引起法律界相应关注，笔者认为，“名为买房，实为炒房”的合同是否无效，主要取决于该行为是否属于我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，具体应结合双方签订的房屋买卖合同约定的条款认定。
3、私下签订的附条件的二手房买卖合同
投资人为抢占先机，在交易被冻结的情况下，私下与房屋所有权人签订二手房买卖合同并约定待产权转移条件成就时再履行变更登记手续的，该二手房买卖合同效力又如何？
依据我国《合同法》第四十五条之约定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”
因此，当事人可以约定在雄安新区解除冻结，恢复不动产登记后合同才生效，但在相应条款设计上，应注重违约金、定金或者首付款的相关约定，建议签订合同前委托专业人士予以审查。
总而言之，投资就有风险，建议投资者冷静评估商业风险后再采取相应行动，并委托专业人士提供相应服务。