借名购房维权难 烫手山芋谁来接

近日，扬法律师团队正在办理一起借名购房的案件，该类案件的管辖问题在业界一直颇有争议，无论是专属管辖的法院，还是被告住所地的法院，都仿若遇到烫手山芋，纷纷表示不归自己管。因此，笔者就该争议问题，结合办案过程中的思考及分析进行总结。
案情梗概
2009年，F女士想要购买广州市某区的商品房，但由于没有购房资格，F女士决定借他人名义购买，双方签订了简单的借名购房协议，协议未约定争议解决方式。2018年，出名人起诉F女士，要求其腾退案涉房屋，而F女士也不愿坐以待毙，委托扬法律师团队起诉出名人，要求其过户或者返还购房款。
要确定该案件是否适用不动产纠纷专属管辖，关键点在于确定该纠纷是否属于不动产纠纷范畴。
一、何为不动产纠纷？
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。但是该条文对于不动产纠纷的范围未作出明确规定， “不动产纠纷”的定义和范围是极为模糊的，其是否包括与不动产有关联的全部民事纠纷一直存在争议。直到2015年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》出台，最高人民法院以“3+4”的方式对不动产纠纷的范围作了一定程度的阐明，规定以下类型的纠纷属于不动产纠纷，应适用专属管辖：

对于“3+4”中最具争议的“不动产的权利确认”，最高人民法院在《民事诉讼法司法解释理解与适用》一书中作出了解释：“不动产纠纷仅限于部分物权纠纷”。针对实践中出现的不动产物权纠纷与不动产债权纠纷之间的歧义，最高人民法院明确，应当依据《民事案件案由规定》中物权变动原因与结果相区分的原则进行区分，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，均是债权纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。
二、本案是否属于不动产纠纷？
尽管司法解释对不动产纠纷的范围作出了进一步的阐明，但是在实践中，笔者发现各个法院仍对“不动产的权利确认”这一描述有不同的理解，甚至有法院坚持凡是涉及不动产的案件都应当由不动产所在地法院管辖的做法。
笔者认为，民诉法司法解释第28条中提到的“不动产的权利确认”仅指由不动产权利确认引起的物权纠纷，而F女士的案件并不属于该类物权纠纷。具体可从如下几个角度分析：
从诉的种类分析
诉根据请求目的不同，分为确认之诉、变更之诉、和给付之诉。“不动产的权利确认”应属确认之诉，因为确认之诉是原告请求法院确认其与被告之间是否存在某种民事法律关系的诉，而“不动产的权利确认”中原告的诉讼请求必然涉及要求法院对物权法律关系进行确认。
然而，在本案中，无论是F女士是要求对方过户还是返还购房款，都并未要求法院确认物权法律关系，而是要求对方履行某种义务，故本案应属给付之诉，而非确认之诉。给付之诉是指原告请求法院判决被告履行一定给付义务的诉，给付内容可以是财产，也可以是某种行为。因此，尽管过户和返还购房款所涉及的给付内容有所不同，但归根结底都属于给付之诉。
从诉的权利基础分析
确认之诉的权利基础是支配权，要求法院确认某种静态的法律关系是否存在是原告的诉请事项，原告所倚赖的是其对案涉房屋的支配权益状态，法院也必定会对案涉房屋的物权状态进行审查。
而给付之诉的权利基础是请求权，请求权是权利人基于某种原因关系而享有的要求义务人作为或不作为的权利。例如F女士，其要求出名人过户或返还购房款所依据的是双方的《借名购房协议》，本质上是合同纠纷，而其是否实际拥有案涉房屋的所有权是其提起过户或返还购房款诉请所依据的基础法律关系（原因关系），属于事实问题，而非诉请事项。此外，从法院审理案件的角度来看，法院需要审查的是双方是否存在借名购房的合同关系，F女士是否履行了出资购房的合同义务，而不是审查F女士是否对案涉房屋享有所有权。
从借名购房的相关法律规定分析
根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条的规定：“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。”因此，对于F女士来说，要求法院确权是不可能的，其对案涉房屋并不具有支配权，要维护自己的权益，只能依据双方的合同关系行使请求权。
综上所述，笔者认为，在借名购房的案件中，因借名人请求确权不会得到法院的支持，故如借名人依据其与出名人的合同约定主张过户或返还购房款，均属于合同纠纷，不属于不动产纠纷，不适用不动产纠纷的专属管辖。