民法典:住宅小区内的停车位到底属于谁？

民法典与我们息息相关，每个人从出生到去世都离不开民法。大到签订合同、成立公司，小到缴纳物业费、处理婚姻纠纷，几乎所有民事活动都要能够在民法典中找到依据。
民法典的出台，让许多没有“定论”的案件，找到准确的裁判依据；让很多平时生活中颇具争议的“麻烦事”有了明确的“说法”。
住宅小区内的停车位似乎永远都是不够用的，停车难成为摆在每一位小区业主面前的现实矛盾。为了获得较为固定的停车位，资金较为充足的小区业主往往会选择租赁或者购买自己专属的停车位，免受每天下班后“小区巡视员”般的寻找车位之苦。
但是，我们所苦苦争取的专属停车位到底属于谁？业主能不能通过一纸合同获得期许已久的专属停车位，《民法典》中的物权篇已经对住宅小区的各种性质的停车位进行了全面明确的规定。住宅小区内通常包括3种停车
根据现有的法律规定，住宅小区内通常包括3种不同性质的停车位，分别是：
1、建筑区划内，经规划批准在案的停车位（地下）
2、利用业主共有道路或其他场所设置的停车位（地面）
3、利用地下人防工程设置的停车位（地下）
《民法典》第二百七十五条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
根据上述法律条文，该中经规划备案批准的停车位，属于开发商所有，开发商可以直接通过售卖或出租的形式将该部分停车位让与小区业主，或者经开发商授权的物业代行上述售卖或出租事宜。
因此，小区业主在购买或租赁专属车位时，一定要仔细查看停车位是否属于规划内的车位，否则即使缴纳了购买价款或租赁款也无法获得“专属停车位”，继而又引起了不必要的纠纷。
《民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
另外，《民法典》同时明确规定了，该种类型的停车位的出售、出租首先应当用于满足小区内业主的需要，无论是开发商还是物业均不得基于获取更大价值的考虑将停车位出售或出租给非本小区业主外的个人或组织，否则业主有权向开发商或物业主张自己的权益。
“利用业主共有道路或其他场所设置的停车位属于小区全体业主共有，开发商或物业不得收取共有停车位的停车费，更不得出售或出租该种停车位”
《民法典》第二百七十五条第二款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
根据上述法律条文，该种停车位不属于规划备案批准的停车位，而是利用业主共有道路或其他场所设置的停车位，应当由小区全体业主共有，也就是说不能长期作为特定业主单独享有使用，开发商或物业不得收取共有停车位的停车费，更不得出售或出租该种停车位，即使收取了共有车位的停车费，所收取的费用也应当归全体业主所有。
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