左侧的楼房就是复地又一城，不少业主的车子习惯停在不收费的马路上。
昨日，《都市快报》报道了一则新闻：杭州市余杭区复地又一城（又名复地连城国际5期）小区的150个地下车位被人打包买了。此事在小区业主中引起轩然大波，也引发了监管部门的介入。
一、业主们的小算盘
小区于2014年交付。由于小区门口有一条长500米的马路暂未交付使用，马路北面还有一个造高架时遗留下来的免费停车场，于是业主们都习惯于把车停在小区外面，而不愿意停在小区里面，因为小区里面停车2小时内免费，5元一天。只有当晚上小区外面马路上停不下时，业主们才会把车停进小区。当然，买房时，也有业主花5万买到一个车位，而更多业主还是想免费停车。
二、开发商的套路
车位被打包买走的消息也有不同版本，有人说150个车位被一个人买走，也有人说三个业主集资1000多万买了200多个车位。业主们传来传去，但都不知道这三个人是谁，他们到底是不是本小区的业主，买车位的目的又是什么。业主们说只是听开发商销售人员说的，所以有业主认为这可能是开发商造势在忽悠大家买车位。
小区一共有700多个地下车位，卖了4年据说还剩200多个没有卖出去。现在，小区门口的这条马路据说要被交警管起来了，不能停车了，否则要吃罚单。这下业主们不淡定了，很多业主准备买车位。这些消息是不是开发商放出来的，我们不得而知。
三、物权法的规定
我国《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定比较原则、抽象，如何才算首先满足了业主的需要呢？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”第二款规定：“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”对此规定，我们仍然需要作进一步的分析和理解。
第一，建设单位（即开发商）应当按配置比例将车位、车库处分给业主，而不能处分给业主之外的人。否则，建设单位就违反了“应当首先满足业主的需要”的规定。处分的方式包括出售、附赠、出租等。
第二，根据司法解释，业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。
第三，建设单位应当按配置比例将车位、车库处分给业主，对配置比例之外的车位、车库可自由处分，不违反“应当首先满足业主的需要”的规定。
第四，配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。举个栗子：这一比例如果是1:1，房屋有1000套，则1000个以外的车位、车库，建设单位就可以自由处分。那么，配置比例是由谁确定的呢？政府规划部门。因此，到政府规划部门可以查到某个小区的配置比例到底是多少。当然，建设单位也掌握了这个数据。
四、对本案的分析
现在，我们再结合本案进行具体分析。
首先，剩余的200多个车位是否属于配置比例之内的车位，一查便知。如果属于配置比例之外的，则开发商可自由处分。
其次，如果属于配置比例之内的车位，开发商将车位卖给了三位业主，而不是业主之外的人，并没有违反“应当首先满足业主的需要”的规定。
第三，开发商打包将200多车位卖给了三位业主，是否违反法律规定呢？开发商是否应该按比例将车位处分给每一位业主呢？哪怕是某位业主以前和现在不需要车位而以后有可能需要，甚至是某位业主以后也不需要车位呢？开发商是否应一直预留好车位、车库等着业主们呢？
对于这个问题，法律没有明文规定，我们可以根据社会公平原则来分析。如果开发商在业主购房之日起一定时间段（比如说一年。具体多长时间合适，需要法律作出规定）内，对车位、车库进行公开销售，业主们完全有足够时间来考虑自己到底要不要购买车位或车库，这对业主和开发商来说都是公平的。因此，开发商不能在一开始销售时就打包将众多车位卖给个别业主，否则，即使法律没有明文规定，也是违反公平原则的。
如果开发商的房子持续了好几年才卖完，那么，每个业主购买车位、车库的考虑时间则要从自己购买房子之日起计算一定时间段，则需要开发商预留一些车位、车库供后面的业主选择购买。
还有一种情况，如果车位、车库与房屋套数的配置比例小于1，则车位、车库完全有可能提前卖完，那么最后购房的业主就可能面临无车位、车库可供购买的局面。这也不能认定为开发商违反了“应当首先满足业主的需要”的规定。
所以，如果业主打着自己的小算盘，在购房后四、五年甚至更长时间后都不购买车位、车库，开发商是否都不能将车位、车库打包卖给业主呢？是否都不能将车位、车库卖给业主之外的人呢？这两个问题需要分开来回答。第一，在过了业主的考虑期之后，开发商可以将车位、车库打包卖给业主。第二，开发商不能将配置比例范围内的车位、车库卖给业主之外的人，哪怕是业主们打着自己的小算盘而不购买车位、车库，因为现行司法解释已有明确规定。但开发商可以将配置比例之外的车位、车库卖给业主之外的人。
五、监管部门的介入
由于涉及到群体利益，监管部门及时介入了调查，但调查结论没有这么快出来。新闻报道，余杭区房地产管理处的徐主任说：“我们也去现场调查了，开发商销售部的人不在，只有物业人员，说留下来的车位开发商打算一次性卖掉，也是卖给业主，我们去找了下依据，但也没有依据可以查出。”
虽然没有依据可以查处，但开发商还是有所顾虑。所以，开发商发出通知，打算拿出部分车位来卖，有需要的业主可以前去登记，登记时间截止到9月13日，打包销售事宜往后推迟一个月。
自此，大概大家都看出来了，业主们打着自己的小算盘，而开发商也在走着自己的套路。至于接下来业主们是否会购买车位，或者说有多少业主会购买车位，一切都交由市场去决定，业主们看着办吧。
六、结论
这个案例告诉我们：
一是相关法律规定还需要完善；
二是开发商要依照法律规定来切实保障业主的合法权益；
三是业主们在购买车位时要理性抉择。法律既要保障业主的合法权益，也要保障开发商的合法权益。
ps：以上分析基于我的独立判断而做出，绝不是为开发商的行为背书。