应当允许农村房屋进行自由交易——学习十八届三中全会决定第21条的实践与思考

我国法院对于农村房屋买卖合同的效力存在两种不同的看法，主流观点认为，由于国家政策不允许农村房屋交易、宅基地不允许流转，应认定合同无效。另一种观点认为，认定农村房屋买卖无效缺乏法律依据、不利于保障农民利益，应当认定合同有效。温州市两级法院多年以来坚持合同有效的观点，审理了大批农村房屋合同买卖纠纷，有力地维护了当事人的合法权益，收到了良好的社会效果。
一、禁止农村房屋交易缺乏理论基础和法律依据
所谓的农民房是指建造在农村集体土地上的房屋，领有集体土地使用权证书和房屋所有权证书的合法建筑物。根据民法理论，认定合同无效一般基于如下因素，一是看订立合同时当事人是否属于无权处分；二是看合同的标的物是否属于禁止流通物或限制流通物；三是看是否违反了国家法律和行政法规的效力性禁止性规定。从农民房的情况看，出卖人的房屋一般都属于村民合法建造并领有房屋所有权证书和集体土地使用权证书，出卖人出售房屋不属于无权处分。同时，农村房屋属于生活资料的一种，不是法律规定的禁止流通物或限制流通物。从法律规定上看，《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，这一规定表明法律并不禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，便丧失了再申请宅基地的权利。《物权法》第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，该条款也表明，如果宅基地是不能转让的，那么国家就不会通过法律规定要求及时办理变更登记。而判断合同无效主要基于《合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”，从目前的情况看，尚没有国家法律和行政法规强制规定农民房是不能交易的。从最高法院的司法解释看，也没有作出农村房屋买卖合同无效的规定。如最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于房屋买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、审批手续办理”；第64 条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转移归新房主使用。”
二、温州法院认定农村房屋买卖合同有效的实践是成功的
多年以来，浙江高院对于农村房屋买卖的态度也是十分明确的，如浙江高院浙高法1992（82）号《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》第四条第5项规定: “买卖农村的私有房屋,如双方自愿并立有契约, 买方已交付了房款, 并实际使用和管理了房屋, 又没有其他违法行为, 只是买卖手续不完善的, 应认定买卖关系有效,但应着其补办有关手续。”该文件下发后，全省三级法院一体执行，收到了良好的社会效果。1999年5月6日国务院办公厅发布国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》下发后，“合同有效论”突然向“合同无效论”转变，并为多数法院民事审判所执行。但温州市两级法院仍然严格遵循民法原理和按照法律规定，审慎稳妥地执行“合同有效论”的观点，审理了大批案件。据不完全统计，从2003年至2005年温州的瑞安、瓯海、苍南三地法院就受理了农村房屋买卖案件350件，其中相当大的比例案件的当事人借口农民房买卖非法要求宣告合同无效，其背后的真实原因是由于房价上涨，当事人想通过诉讼退房从而谋取更大的利益。为此，温州中院通过长时间的调研和论证，认为认定农民房买卖有效有利于贯彻诚实信用原则，不违背法律规定，有利于维护正常的房地产交易秩序，因此，原则上确立合同有效。但有两个例外，一是严格执行土地管理法的规定，对于宅基地买卖，一律宣告无效；二是对于没有审批手续的小产权房交易合同，一律宣告无效。此后十几年，温州两级法院根据这一精神，审理了大批案件。由于司法导向正确，违反诚信的当事人通过不能诉讼得到非法利益，温州地区的农民房买卖案件呈现逐年降低的趋势，现在每年进入二审的案件平均在十件以下，总体保持平稳态势。
三、允许农民房买卖符合党的农村政策和改革方向
早在2008 年10 月，中央在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中强调“要完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农村宅基地用益物权，逐步建立城乡统一的建设用地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等物权。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。”党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第21条规定：“赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”由于执政党的决议在我国社会生活中的极端重要性，其地位类似于宪法性的法律文件，《决定》将主导今后一个时期我国各个领域改革的方向。有了三中全会决定的“尚方宝剑”，我们将一如既往地“先行先试”，继续坚持农村房屋买卖合同有效论，推进民事审判改革，为“法治温州”的建设发挥应有作用，为全国法院的民事审判工作积累经验。