编者按：2021年1月1日，《民法典》正式施行。与之配套，最高人民法院全面完成591件司法解释及相关规范性文件清理工作，新制定司法解释7件，修改司法解释上百件。基于此，系统地探讨法律规则变化对房地产及建设工程领域的影响以及有效应对措施，便显得尤为迫切。在此背景之下，威科先行邀请德恒律师事务所建设工程及房地产业务专委会撰写主题实务指引。该指引立足于法律实务，在体例上划分为土地取得与合作开发、建设工程施工合同、融资与担保、并购与重组、商品房买卖、租赁及持有经营、物业管理等七大部分，系统梳理相关法律规则的变化、重点提示所涉法律风险，为房地产企业风险防控提供详实建议。
优先承租权，即租赁合同的租赁期限届满时，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得房屋租赁权的权利1。
优先承租权在维护房屋租赁市场关系稳定及保护弱势承租人上具有十分重要的意义。本文将结合司法实践中的裁判倾向，对房屋承租人的优先承租权法定化后的影响、权利实现及完善路径进行分析，以期对司法实务有所启示。
一、优先承租权法定化进程概述
在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）施行之前，房屋承租人的优先承租权并非一项法定权利，承租人优先承租权的行使仰赖于租赁合同之约定，承租人行使优先承租权若无合同依据，无法当然地在租赁期限届满后行使优先承租权。
笔者检索到的相关裁判案例中的裁判倾向亦证实了这一点（见表1-1）：
表1-1
《民法典》第734条2首次在立法中明确规定了房屋承租人享有优先承租权。但是，《民法典》将优先承租权法定化实质上并非是制度上的一次完全创新，而是将已存在的地方性法规提升到了法律层面。
在《民法典》施行之前，已有部分省市以地方性法规的形式将房屋优先承租权法规化，部分较具代表性的法规笔者摘录如下（见表1-2）：
表1-2
虽然上述地方性法规存在立法层级较低、约束力不强的特点，但是也从另一侧面凸显出房屋优先承租权法定化早已成为政策性导向，其目的在于稳定房屋租赁市场发展。
《民法典》于2021年1月1日正式实施后，优先承租权开始成为承租人的重要法定权利之一。
二、房屋优先承租权法定化的价值及影响
随着近年来经济的不断发展，涉及到优先承租权的纠纷增多，房屋优先承租权应当如何认定及实现？此问题既困扰着理论界，更困扰着实践者，一直是个“仁者见仁，智者见智”的问题，而优先承租权正式写入《民法典》则旨在从立法层面消弭这一纠纷。
毫无疑问，优先承租权的创设与法定化不可避免地在一定程度上限制了出租人的物权自治，但从现行经济环境的大背景来考量，《民法典》将优先承租权法定化具备深远的价值及影响。
首先，房屋优先承租权法定化在一定程度上可以达到提升资源利用效率的目的。私法追求物尽其效，以减少交易成本，提升交易效率4。房屋优先承租权的设立并未对出租人权利一味限缩，而是基于合同相对性原则对租赁合同有原租赁主体的限制，对租金数额有“相同条件”的保障，在保证出租人房屋租赁收益的同时，降低承租人租房前期投入成本（装饰装修成本等），也免去了因再次寻找合适租赁房屋的支出，大大提升了房屋租赁市场运行效率，更能够长期、稳定地发展。
其次，房屋优先承租权法定化体现了民法中的公平原则。房屋出租人在租赁合同中一般处于优势地位，而承租人相对来说系更为弱势的一方，赋予承租人到期后优先承租的权利，有助于一定程度上改善这种不对等的局面，从而促进公平正义的实现。在现代化的发展及大量人口迁徙的背景下，侧重保护承租人利益是更为合理的5。
至于优先承租权成为法定权利后产生的影响，则可以从房屋租赁的两方主体——“出租人”与“承租人”两个角度来讨论。
（一）对于出租人的影响
对于出租人来说，既然优先承租权成为一项法定权利，那么出租人就无法在租赁合同中约定排除优先承租权的适用，也不能以租赁合同中未约定优先承租权为由主张承租人不享有优先承租权。毫无疑问，这从一定程度上限制了出租人自由选择出租房屋的权利。
但是，这并不意味着出租人在原租赁合同期满后完全丧失了选择承租人的权利。虽然当前学界亦存在将优先承租权定性为形成权的观点，即认为租赁期限届满，若出租人有意愿继续出租房屋，承租人提出以同等条件承租房屋的请求，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同。但是主流观点仍倾向于认为优先承租权是请求权，并非承租人的单方意思表示即可成立，仍需依赖于双方协商一致。于是出租人存在更多协商获取利益的空间。而且，优先承租权的行使还有“租赁期限届满”、“同等条件”等前提，并不意味着承租人能够当然续租。
（二）对于承租人的影响
而对于承租人来说，其享有的优先承租权无需再与出租人在租赁合同中另行约定，也不会被合同约定所排除享有。只要租赁期限届满后，承租人即享有同等条件下优先承租的权利。这从一定程度上保护了租赁关系中处于弱势地位的承租人。
三、优先承租权之实现路径探析
（一）优先承租权行使的条件
1.合法有效的租赁关系且租赁期限届满
租赁合同关系的合法有效是承租人享有优先承租权的当然前提条件。若没有合法有效的租赁关系，承租人也就不具备主张这一特定权利的法律基础。
即使在《民法典》颁布之前，司法实践中也将租赁合同合法有效作为认定承租人是否享有优先承租权的条件之一（见表1-3）。
表1-3
此外，《民法典》第734条第2款的另一隐含条件在于“租赁期限届满”，即房屋租赁合同需自然到期，若租赁合同被提前解除，则无法被认定为“租赁期限届满”。
2.出租人及承租人存在续约的意思表示
《民法典》第734条第2款虽未明确对出租人及承租人的意思表示作出要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔结租赁合同的真实意思表示，以及承租人有继续承租的真实意思表示。若租赁期限届满后原出租人不继续出租房屋，或原承租人不愿意继续承租，则优先承租权均失去了行使的前提，这也是目前司法实务中法院普遍认同的观点（见表1-4）。
表1-4
上述案例中，法院认为优先承租权行使的前提条件是租赁期限届满时出租人愿意继续向他人出租，而案件中出租人在租期届满后明确表示其不再继续出租涉案房屋，或者计划收回物业进行重新规划和改建，承租人也未能举证证明出租人欲出租给他人，据此认定承租人行使优先承租权的条件明显不成就。
此外，若出租人与承租人已经就租赁期满后的租金结算和房屋返还问题进行了约定，则可能被认定为双方均没有续租的意向。在上海市第一中级人民法院审理的（2012）沪一中民二（民）终字第939号案中，法院认为，双方合同约定的租赁期限届满，且已就租赁合同的终止、租金的结算、房屋的返还时间等均作了约定，视为双方已就合同的终止达成了合意，故承租人再主张其有优先承租权缺乏任何事实及合同依据。
但出于倾斜保护弱势承租人的考虑，为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生，故若出租人主张不继续出租房屋，需要提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由6。
3.同等条件及其判定
优先承租权不仅需要保护承租人的利益，同时也不得侵害出租人的利益，因此承租人主张优先承租权，应当提供与潜在的新承租人同等的条件。同等条件是优先承租权最核心的条款，然而，对于《民法典》中优先承租权的同等条件具体应当是何标准，学界一直存在一定的争议，《民法典》亦未对此进行明确规定。
笔者在检索近几年对于同等条件进行认定的典型案例时，发现仍有法院将承租人的履约情况、出租人欲与新承租人订立的合同条件等纳入考虑的范围。
（1）租金标准
租金标准毋庸赘述是最为重要也是被法院广泛认可的衡量标准，如广东省广州市中级人民法院审理的（2019）粤01民终17833号案中，出租人在到期后对系争房屋采取公开招租的方式对租赁物进行竞租，而原承租人的竞租报价低于案外人，在此前提下法院认为原承租人优先承租的条件并不成就。
（2）承租人的履约情况
是否将承租人的履约情况作为同等条件的衡量标准，学界存在争议，但经检索相关案例，将承租人的履约情况纳入考虑的范畴亦是较多法院的裁判倾向，即基于承租人的违约行为，出租人到期后不再将房屋继续出租给承租人并不会被认定为侵犯承租人的优先承租权（见表1-5）。
表1-5
（3）出租人欲与新承租人订立租赁合同的条件
在广东省深圳市中级人民法院审理的深（2014）中法房终字第2356号案中将出租人欲与新承租人订立的租赁合同中约定的条件作为同等条件的认定标准。
在该案中，法院认为，承租人的优先承租权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等条件下行使。关于同等条件标准的确定，一般应以出租人欲与新承租人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。出租人作为涉案房屋所在的第13层房屋的所有权人，其欲将第13层房屋整层出租属于其行使所有权的权利内容，亦符合常理，出租人提出的整层出租的交易条件属于同等条件内容，承租人不接受该条件，其主张优先承租权的理由不能成立。
此外，经笔者检索其他法律规范，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第10条7和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（四）》（2020修正）第18条8中对同等条件进行了释义。笔者认为在优先承租权的同等条件存在法律漏洞时，除前文所述的因素之外，类推适用上述两个司法解释的规定，考虑租赁房屋的租赁期限的长短、租金支付方式（分期支付/一次性付清）等来综合认定原承租人是否在“同等条件”下享有优先承租权亦可。
（二）优先承租权遭到妨害的救济
《民法典》虽未明确规定承租方享有损害赔偿请求权，但基于权利保护的法定性，以及参考优先购买权的相关规定，笔者认为，若承租人的优先承租权受到侵害，有权请求出租方承担损害赔偿责任。
关于违约责任损失计算的标准，参考《民法典》第584条规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体而言，可考虑的因素如下：
（1）承租人寻找同类房屋的差价
优先承租权的受损，承租人的直接损失就是租赁与现居住房屋同类房屋所多支付租金的差价损失。
（2）同类房屋的寻找难度
承租人优先承租权受损，其直接损失为因不能继续居住在系争房屋而需要另找房屋居住的损失。但在不同地区、不同的市场行情下，该损失不能简单地以同类房屋的差价来计算。此外，房屋是否具有独特属性，如某度假区唯一海景房等等，都将导致承租人寻找同类房屋的难度加大，这也实际增加了承租人的损失。
（3）承租人的承租意愿
承租意愿关系到承租人的“承租权”是否受到实质性侵害。从优先承租权制度保障承租人稳定居住的立法原意来看，若承租人本身没有继续承租系争房屋的意愿，如其已经发生工作调动或已在他处实际居住等，这些因素都将大大降低出租人出租系争房屋对承租人的影响，也将减少承租人优先承租权受到侵害的损失。
四、优先承租权条款之完善路径
不论是各地的地方性法规还是《民法典》，关于房屋优先承租权的规定基本上都未进一步细化，从而使得优先承租权沦为一项宣示性的法定权利，进而导致司法实践中缺乏统一的裁判规则。经过前文对优先承租权条款法定化进程的概述、价值及影响的介绍以及对优先承租权在实践中如何实现之路径的探析，笔者现尝试性对优先承租权条款之完善路径进行讨论。
（一）明确优先承租权行使期限
优先承租权的行使如不明确具体期限，极有可能导致租赁关系处于不稳定的状态，这无疑与稳定租赁市场的立法本意相悖。
因而，笔者认为租赁期限届满前后，出租人以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知原承租人房屋出租的同等条件及房屋优先承租权的行使期限，承租人应当在接到通知之日起一个月内行使优先承租权。笔者认为一个月的期限既能够保证房屋租赁市场交易效率，也给予了原承租人充分的考虑时间。若出租人未履行通知义务，原承租人应在知道或应当知道该房屋向第三人出租之日起三个月内提出异议，要求解除出租人与第三人的房屋租赁合同，并以同等条件与原承租人签订房屋租赁合同。
（二）明确优先承租权之除权条件
如承租人已然发生经常性违约行为，侵蚀了出租人与承租人双方互信的基础，在此情况下，承租人行使承租优先权并不符合出租人的利益与公平原则，此时如若仍要求出租人豁达地将租赁房屋交由承租人优先承租，无疑与常理认知相悖。
如前文所述，司法实践中，许多法院对履行租赁合同中经常违约的承租人主张优先承租权持否定态度。这种做法有其合理性，但法律依据有所欠缺。所以，笔者建议将出租人较为关注且不愿意通过诉讼来追究的违约情形，如经常性逾期付款、改变房屋结构或用途等，约定为除权条件。存在此类情形时，原承租人将失去优先承租权。
（三）推定认定出租人继续出租的意愿
出租人继续出租的意愿也是实务中认定原承租人是否享有优先承租权的重要影响因素之一。笔者认为在出租人未通知原承租人不再继续出租的情形下，应推定出租人有继续出租的意愿。当然，亦存在出租人先通知原承租人不再继续出租，事后又将房屋出租给第三人的可能。对此，若出租人在原租赁期限届满后的法定期间内将房屋向第三人出租的，也应当认定为出租人有继续出租的意愿，有其他相应证据证明的除外。笔者认为该法定期间设置为一个月较为妥当，如此规定能够有效保障原承租人的房屋优先承租权的行使。
《民法典》施行后，优先承租权成为承租人的法定权利之一。由于新规施行时间尚短，在理论和实践中，还有很多问题亟待于解决和明确，本文亦无法对其方方面面予以穷尽，因而仅在此进行初步分析，以期对司法实务有所启示。
参考文献：
[1]王亦平、马强：《合同法典型案例判解研究》，人民法院出版社1998版，第241页。
[2]《民法典》第734条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
[3]本办法已被2015年12月1日起施行的《南宁市房屋租赁管理办法》所废止。
[4]本办法已被2015年12月1日起施行的《南宁市房屋租赁管理办法》所废止。
[5]曹湘芹：《民法典中房屋承租人优先承租权制度的司法适用》，载《人民法院报》，2020年12月17日第7版。
[6]曹湘芹：《民法典中房屋承租人优先承租权制度的司法适用》，载《人民法院报》，2020年12月17日第7版。
[7]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第10条：“民法典第三百零五条所称的‘同等条件’，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。”
[8]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（四）》（2020修正）第18条：“人民法院在判断是否符合公司法第七十一条第三款及本规定所称的‘同等条件’时，应当考虑转让股权的数量、价格、支付方式及期限等因素。”
优先承租权，即租赁合同的租赁期限届满时，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得房屋租赁权的权利1。
优先承租权在维护房屋租赁市场关系稳定及保护弱势承租人上具有十分重要的意义。本文将结合司法实践中的裁判倾向，对房屋承租人的优先承租权法定化后的影响、权利实现及完善路径进行分析，以期对司法实务有所启示。
一、优先承租权法定化进程概述
在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）施行之前，房屋承租人的优先承租权并非一项法定权利，承租人优先承租权的行使仰赖于租赁合同之约定，承租人行使优先承租权若无合同依据，无法当然地在租赁期限届满后行使优先承租权。
笔者检索到的相关裁判案例中的裁判倾向亦证实了这一点（见表1-1）：
表1-1
《民法典》第734条2首次在立法中明确规定了房屋承租人享有优先承租权。但是，《民法典》将优先承租权法定化实质上并非是制度上的一次完全创新，而是将已存在的地方性法规提升到了法律层面。
在《民法典》施行之前，已有部分省市以地方性法规的形式将房屋优先承租权法规化，部分较具代表性的法规笔者摘录如下（见表1-2）：
表1-2
虽然上述地方性法规存在立法层级较低、约束力不强的特点，但是也从另一侧面凸显出房屋优先承租权法定化早已成为政策性导向，其目的在于稳定房屋租赁市场发展。
《民法典》于2021年1月1日正式实施后，优先承租权开始成为承租人的重要法定权利之一。
二、房屋优先承租权法定化的价值及影响
随着近年来经济的不断发展，涉及到优先承租权的纠纷增多，房屋优先承租权应当如何认定及实现？此问题既困扰着理论界，更困扰着实践者，一直是个“仁者见仁，智者见智”的问题，而优先承租权正式写入《民法典》则旨在从立法层面消弭这一纠纷。
毫无疑问，优先承租权的创设与法定化不可避免地在一定程度上限制了出租人的物权自治，但从现行经济环境的大背景来考量，《民法典》将优先承租权法定化具备深远的价值及影响。
首先，房屋优先承租权法定化在一定程度上可以达到提升资源利用效率的目的。私法追求物尽其效，以减少交易成本，提升交易效率4。房屋优先承租权的设立并未对出租人权利一味限缩，而是基于合同相对性原则对租赁合同有原租赁主体的限制，对租金数额有“相同条件”的保障，在保证出租人房屋租赁收益的同时，降低承租人租房前期投入成本（装饰装修成本等），也免去了因再次寻找合适租赁房屋的支出，大大提升了房屋租赁市场运行效率，更能够长期、稳定地发展。
其次，房屋优先承租权法定化体现了民法中的公平原则。房屋出租人在租赁合同中一般处于优势地位，而承租人相对来说系更为弱势的一方，赋予承租人到期后优先承租的权利，有助于一定程度上改善这种不对等的局面，从而促进公平正义的实现。在现代化的发展及大量人口迁徙的背景下，侧重保护承租人利益是更为合理的5。
至于优先承租权成为法定权利后产生的影响，则可以从房屋租赁的两方主体——“出租人”与“承租人”两个角度来讨论。
（一）对于出租人的影响
对于出租人来说，既然优先承租权成为一项法定权利，那么出租人就无法在租赁合同中约定排除优先承租权的适用，也不能以租赁合同中未约定优先承租权为由主张承租人不享有优先承租权。毫无疑问，这从一定程度上限制了出租人自由选择出租房屋的权利。
但是，这并不意味着出租人在原租赁合同期满后完全丧失了选择承租人的权利。虽然当前学界亦存在将优先承租权定性为形成权的观点，即认为租赁期限届满，若出租人有意愿继续出租房屋，承租人提出以同等条件承租房屋的请求，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同。但是主流观点仍倾向于认为优先承租权是请求权，并非承租人的单方意思表示即可成立，仍需依赖于双方协商一致。于是出租人存在更多协商获取利益的空间。而且，优先承租权的行使还有“租赁期限届满”、“同等条件”等前提，并不意味着承租人能够当然续租。
（二）对于承租人的影响
而对于承租人来说，其享有的优先承租权无需再与出租人在租赁合同中另行约定，也不会被合同约定所排除享有。只要租赁期限届满后，承租人即享有同等条件下优先承租的权利。这从一定程度上保护了租赁关系中处于弱势地位的承租人。
三、优先承租权之实现路径探析
（一）优先承租权行使的条件
1.合法有效的租赁关系且租赁期限届满
租赁合同关系的合法有效是承租人享有优先承租权的当然前提条件。若没有合法有效的租赁关系，承租人也就不具备主张这一特定权利的法律基础。
即使在《民法典》颁布之前，司法实践中也将租赁合同合法有效作为认定承租人是否享有优先承租权的条件之一（见表1-3）。
表1-3
此外，《民法典》第734条第2款的另一隐含条件在于“租赁期限届满”，即房屋租赁合同需自然到期，若租赁合同被提前解除，则无法被认定为“租赁期限届满”。
2.出租人及承租人存在续约的意思表示
《民法典》第734条第2款虽未明确对出租人及承租人的意思表示作出要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔结租赁合同的真实意思表示，以及承租人有继续承租的真实意思表示。若租赁期限届满后原出租人不继续出租房屋，或原承租人不愿意继续承租，则优先承租权均失去了行使的前提，这也是目前司法实务中法院普遍认同的观点（见表1-4）。
表1-4
上述案例中，法院认为优先承租权行使的前提条件是租赁期限届满时出租人愿意继续向他人出租，而案件中出租人在租期届满后明确表示其不再继续出租涉案房屋，或者计划收回物业进行重新规划和改建，承租人也未能举证证明出租人欲出租给他人，据此认定承租人行使优先承租权的条件明显不成就。
此外，若出租人与承租人已经就租赁期满后的租金结算和房屋返还问题进行了约定，则可能被认定为双方均没有续租的意向。在上海市第一中级人民法院审理的（2012）沪一中民二（民）终字第939号案中，法院认为，双方合同约定的租赁期限届满，且已就租赁合同的终止、租金的结算、房屋的返还时间等均作了约定，视为双方已就合同的终止达成了合意，故承租人再主张其有优先承租权缺乏任何事实及合同依据。
但出于倾斜保护弱势承租人的考虑，为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生，故若出租人主张不继续出租房屋，需要提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由6。
3.同等条件及其判定
优先承租权不仅需要保护承租人的利益，同时也不得侵害出租人的利益，因此承租人主张优先承租权，应当提供与潜在的新承租人同等的条件。同等条件是优先承租权最核心的条款，然而，对于《民法典》中优先承租权的同等条件具体应当是何标准，学界一直存在一定的争议，《民法典》亦未对此进行明确规定。
笔者在检索近几年对于同等条件进行认定的典型案例时，发现仍有法院将承租人的履约情况、出租人欲与新承租人订立的合同条件等纳入考虑的范围。
（1）租金标准
租金标准毋庸赘述是最为重要也是被法院广泛认可的衡量标准，如广东省广州市中级人民法院审理的（2019）粤01民终17833号案中，出租人在到期后对系争房屋采取公开招租的方式对租赁物进行竞租，而原承租人的竞租报价低于案外人，在此前提下法院认为原承租人优先承租的条件并不成就。
（2）承租人的履约情况
是否将承租人的履约情况作为同等条件的衡量标准，学界存在争议，但经检索相关案例，将承租人的履约情况纳入考虑的范畴亦是较多法院的裁判倾向，即基于承租人的违约行为，出租人到期后不再将房屋继续出租给承租人并不会被认定为侵犯承租人的优先承租权（见表1-5）。
表1-5
（3）出租人欲与新承租人订立租赁合同的条件
在广东省深圳市中级人民法院审理的深（2014）中法房终字第2356号案中将出租人欲与新承租人订立的租赁合同中约定的条件作为同等条件的认定标准。
在该案中，法院认为，承租人的优先承租权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等条件下行使。关于同等条件标准的确定，一般应以出租人欲与新承租人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。出租人作为涉案房屋所在的第13层房屋的所有权人，其欲将第13层房屋整层出租属于其行使所有权的权利内容，亦符合常理，出租人提出的整层出租的交易条件属于同等条件内容，承租人不接受该条件，其主张优先承租权的理由不能成立。
此外，经笔者检索其他法律规范，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第10条7和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（四）》（2020修正）第18条8中对同等条件进行了释义。笔者认为在优先承租权的同等条件存在法律漏洞时，除前文所述的因素之外，类推适用上述两个司法解释的规定，考虑租赁房屋的租赁期限的长短、租金支付方式（分期支付/一次性付清）等来综合认定原承租人是否在“同等条件”下享有优先承租权亦可。
（二）优先承租权遭到妨害的救济
《民法典》虽未明确规定承租方享有损害赔偿请求权，但基于权利保护的法定性，以及参考优先购买权的相关规定，笔者认为，若承租人的优先承租权受到侵害，有权请求出租方承担损害赔偿责任。
关于违约责任损失计算的标准，参考《民法典》第584条规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体而言，可考虑的因素如下：
（1）承租人寻找同类房屋的差价
优先承租权的受损，承租人的直接损失就是租赁与现居住房屋同类房屋所多支付租金的差价损失。
（2）同类房屋的寻找难度
承租人优先承租权受损，其直接损失为因不能继续居住在系争房屋而需要另找房屋居住的损失。但在不同地区、不同的市场行情下，该损失不能简单地以同类房屋的差价来计算。此外，房屋是否具有独特属性，如某度假区唯一海景房等等，都将导致承租人寻找同类房屋的难度加大，这也实际增加了承租人的损失。
（3）承租人的承租意愿
承租意愿关系到承租人的“承租权”是否受到实质性侵害。从优先承租权制度保障承租人稳定居住的立法原意来看，若承租人本身没有继续承租系争房屋的意愿，如其已经发生工作调动或已在他处实际居住等，这些因素都将大大降低出租人出租系争房屋对承租人的影响，也将减少承租人优先承租权受到侵害的损失。
四、优先承租权条款之完善路径
不论是各地的地方性法规还是《民法典》，关于房屋优先承租权的规定基本上都未进一步细化，从而使得优先承租权沦为一项宣示性的法定权利，进而导致司法实践中缺乏统一的裁判规则。经过前文对优先承租权条款法定化进程的概述、价值及影响的介绍以及对优先承租权在实践中如何实现之路径的探析，笔者现尝试性对优先承租权条款之完善路径进行讨论。
（一）明确优先承租权行使期限
优先承租权的行使如不明确具体期限，极有可能导致租赁关系处于不稳定的状态，这无疑与稳定租赁市场的立法本意相悖。
因而，笔者认为租赁期限届满前后，出租人以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知原承租人房屋出租的同等条件及房屋优先承租权的行使期限，承租人应当在接到通知之日起一个月内行使优先承租权。笔者认为一个月的期限既能够保证房屋租赁市场交易效率，也给予了原承租人充分的考虑时间。若出租人未履行通知义务，原承租人应在知道或应当知道该房屋向第三人出租之日起三个月内提出异议，要求解除出租人与第三人的房屋租赁合同，并以同等条件与原承租人签订房屋租赁合同。
（二）明确优先承租权之除权条件
如承租人已然发生经常性违约行为，侵蚀了出租人与承租人双方互信的基础，在此情况下，承租人行使承租优先权并不符合出租人的利益与公平原则，此时如若仍要求出租人豁达地将租赁房屋交由承租人优先承租，无疑与常理认知相悖。
如前文所述，司法实践中，许多法院对履行租赁合同中经常违约的承租人主张优先承租权持否定态度。这种做法有其合理性，但法律依据有所欠缺。所以，笔者建议将出租人较为关注且不愿意通过诉讼来追究的违约情形，如经常性逾期付款、改变房屋结构或用途等，约定为除权条件。存在此类情形时，原承租人将失去优先承租权。
（三）推定认定出租人继续出租的意愿
出租人继续出租的意愿也是实务中认定原承租人是否享有优先承租权的重要影响因素之一。笔者认为在出租人未通知原承租人不再继续出租的情形下，应推定出租人有继续出租的意愿。当然，亦存在出租人先通知原承租人不再继续出租，事后又将房屋出租给第三人的可能。对此，若出租人在原租赁期限届满后的法定期间内将房屋向第三人出租的，也应当认定为出租人有继续出租的意愿，有其他相应证据证明的除外。笔者认为该法定期间设置为一个月较为妥当，如此规定能够有效保障原承租人的房屋优先承租权的行使。
《民法典》施行后，优先承租权成为承租人的法定权利之一。由于新规施行时间尚短，在理论和实践中，还有很多问题亟待于解决和明确，本文亦无法对其方方面面予以穷尽，因而仅在此进行初步分析，以期对司法实务有所启示。
参考文献：
[1]王亦平、马强：《合同法典型案例判解研究》，人民法院出版社1998版，第241页。
[2]《民法典》第734条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
[3]本办法已被2015年12月1日起施行的《南宁市房屋租赁管理办法》所废止。
[4]本办法已被2015年12月1日起施行的《南宁市房屋租赁管理办法》所废止。
[5]曹湘芹：《民法典中房屋承租人优先承租权制度的司法适用》，载《人民法院报》，2020年12月17日第7版。
[6]曹湘芹：《民法典中房屋承租人优先承租权制度的司法适用》，载《人民法院报》，2020年12月17日第7版。
[7]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第10条：“民法典第三百零五条所称的‘同等条件’，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。”
[8]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（四）》（2020修正）第18条：“人民法院在判断是否符合公司法第七十一条第三款及本规定所称的‘同等条件’时，应当考虑转让股权的数量、价格、支付方式及期限等因素。”