与他人就未经消防验收的房屋签订租赁合同效力如何？

案情简介
2014年10月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：原告承租被告享有经营管理权的位于某广场负一层房屋；租赁期限自2014年11月1日起至2018年1月31日止，租金为每月7990元；双方于2014年10月28日办理了房屋交接手续，原告向被告交纳了23970元的保证金。2014年11月2日，原告向被告交纳了95880元的租金。2015年3月9日，因被告未对某广场地下负一楼的美食城进行消防验收便投入使用，某市公安消防支队区大队向被告出具一份《公安行政处罚决定书》，责令美食城停止使用。原告诉至法院请求：依法判令原告与被告签订的《合同》无效。
法院判决
法院认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五二十条的规定，原、被告签订了《合同》，而某广场地下负一层并未进行消防验收，被告也收到了《公安行政处罚决定书》，从该行政处罚决定书可以看出，原告承租的被告的该房屋必须经过消防验收才能投入使用，而被告将未经消防验收不能投入使用的房屋租赁给原告，且被告至今未能证明该房屋已经进行了消防验收，因此，原、被告签订的《合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。
案例来源：昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1283号
律师提示
关于未经消防验收合格是否影响房屋租赁合同的效力，实践中判决并不一致，有的法院认为未经消防验收合格不影响房屋租赁合同的效力，有的法院认为未经消防验收合格的房屋租赁合同无效。
认定合同有效的主要理由是：根据《合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定可知，只有违反了效力性的强制性规范的，才应当认定合同无效，而违反管理性强制规定的，则应根据具体情形认定其效力，《消防法》第十三条及第五十八条第（三）项规定，旨在管理和处罚违反消防法规定，将依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，即擅自投入使用的行为，但并未明确规定违反该规定将导致合同无效的法律后果，故属于强制性规定中的管理性规定，违反上述规定并不必然导致租赁合同无效。
在认定合同有效的案例中，引用较多的规定是2004年3月4日最高人民法院公布的（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，该函复已于2013年2月18日被最高人民法院《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》第63项废止。废止理由为：“与最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称《房租租赁合同解释》）规定相冲突。”《房屋租赁合同解释》对上述函复的观点进行了变更，该司法解释第八条明确规定了三种导致租赁合同无效的情形，这三种情形均不包括是否经消防验收。租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，是作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。
因此租赁标的物经消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
法律规定
1.《中华人民共和国合同法》
第五二十条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
4.《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》
云南省高级人民法院：
你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。
经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
5.《中华人民共和国消防法》
第十三条依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
第五十八条违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的。
建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款。
6.《中华人民共和国建筑法》
第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。