物业纠纷有问必答—前期物业纠纷

一、开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力
问题咨询：
刘某向房地地公司购买某小区住宅。收房时发现房地产公司已与物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》，约定物业服务企业在前期物业阶段实施物业管理事项至小区业主委员成立之日，并约定了物业服务费收到标准。刘某认为该合同是其入住前开发商与物业服务企业订立的，其不是合同相对方，该合同不能约束业主。那么，开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？
律师解答：
前期物业服务合同，是指在小区业主大会和业主委员会成立前，由建设单位与其委托的物业服务企业签订的物业服务合同。《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《民法典》规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
法条链接：
《物业管理条例（2018修正）》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《中华人民共和国民法典》
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
二、前期物业服务合同约定的期限未届满，业主可以依法解聘物业服务企业
问题咨询：
某房地产开发公司与业主签订的房屋买卖合同中附带着前期物业服务合同，约定由甲物业服务企业为该小区提供前期物业服务，期限5年。但小区业主对该物业服务企业的服务很不满意，可以提前解聘物业服务企业吗？
律师解答:
建设单位在和其选聘的物业管理服务企业签订前期物业服务合同时，可以约定服务期限。但即使合同期限未满，小区业主入住后成立业主大会，经业主大会决议选聘新的物业管理服务企业，业主委员会与新的物业服务企业签订服务合同生效后，前期物业服务合同即终止，业主也不会因提前终止前期物业服务合同而承担责任。
法条链接：
《物业管理条例（2018修正）》
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。