办房屋租赁案件还要买电流互感器？金讼圈律师巧解商业租赁纠纷难题

纠纷背景
在当下经济形势的大环境中，商业综合体的运营面临一定挑战，部分商场及内部商铺出租率存在走低趋势，承租方与出租方之间因房屋租赁合同引发的纠纷日益增多。
在此类案件中，承租方往往认为是商场整体营业氛围不足，未满足预定招商承诺，经营收益低从而无法支付租金、水电费等款项，或主张降低款项计算标准，甚至要求赔偿。出租方则认为承租方应严格履行租赁合同条款，按时支付所有款项。此外，该类案件还会涉及固定设备设施拆除、房屋腾退的现实困难。
一、代理概况
近期，浙江智仁律师事务所金讼圈团队律师成功代理的杭州某市场管理公司与X某甲、X某乙的房屋租赁合同纠纷一案，承租方从反诉要求赔偿，到同意协商谈判，再到自愿腾退搬迁，和解效果良好，具有典型性与参考价值。通过这一案例，我们能够总结出处理此类案件的关键思路与和解要点，为化解当前频发的房屋租赁纠纷提供实务经验。
二、案情简介
杭州某市场管理公司（出租方）管理着杭州市上城区某商业综合体，X某甲、X某乙父子租赁其中商铺经营餐饮店。X某甲与出租方签订《商铺租赁协议》，父子俩依约支付租金至2024年春天，之后便开始拖欠。
2024年8月，出租方委托律师发函，要求解除合同、补缴欠款并腾退商铺，9月向法院起诉。然而，该案在2024年10月线下调解失败，2025年1月正式庭审因承租方提出反诉而取消。好在1月下旬，双方达成庭外和解，承租方完成商铺腾退交接，2月出租方撤诉，纠纷得到妥善解决。
三、代理策略展现专业智慧
（一）精准锁定被诉主体
按合同相对性，似乎只能起诉签字的X某甲，但承办律师考虑到X某乙偿债能力更强，且他实际参与经营，以其电话为店铺联系方式、用个人账户支付费用等。于是，律师将父子视为整体，收集证据证明X某乙是合同实际履行主体，成功将其追加为被告，并申请财产保全，避免执行回款难题。
（二）明确计费期间
承租方停止营业并上锁后，称不应再算占用费，还认为出租方上锁构成腾退。但律师指出，承租方未办腾退交接，设备仍占商铺致其无法出租，出租方上锁是出于安全管理。司法实践中，以交接日期判定腾退时间，承租方未办理交接手续便单方撤场，并以此主张停止支付租金，难以获法庭支持。
（三）厘清保证金与违约金关系
承租方交付了相当于两个月租金的履约保证金，要求抵扣欠款。律师依据合同约定，指出出租方有权没收保证金。同时，履约保证金与违约金性质不同，可同时主张。不过，律师提醒，为避免混淆，出租方在签订合同时应明确两者性质。
（四）破解电表计量难题
案涉商铺使用带有互感器的预付费电能表，表显与实际用电量差异大。为向法庭解释清楚，律师请教电工、起草图文说明，搜集网络视频，甚至购买同款互感器，直观展示电表工作原理。
（五）应对反诉有招
承租方以出租方招商时对周边商业环境的介绍与后续实际情况不符为由反诉，要求赔偿。律师指出，该介绍仅为商铺推广，不构成合同条款，且合同已对商业业态调整有约定，承租方主张难以成立。
四、和解要点确保权益保障
（一）明晰双方权利义务
和解谈判时，律师准备了详细的金额计算表，明确不同时间节点的案件标的额。和解协议中，对承租方支付款项的性质、金额、支付方式等做了精确约定，还要求其履行腾退交接、涤除经营主体、过户煤气账户等义务；出租方则在承租方履行部分义务后撤诉，保障双方权益。
（二）设置有效避险条款
和解协议无法强制执行，为防承租方违约，协议约定，若承租方未按时履约，出租方有权宣布款项提前到期，并要求其承担全部维权费用，如律师费、诉讼费等。
（三）确定有利管辖条款
房屋租赁合同纠纷虽由不动产所在地专属管辖，但和解协议纠纷无此规定。律师利用出租方优势地位，约定后续纠纷由出租方所在地法院管辖。
（四）完善协议签署细节
签署和解协议时，仅X某甲出面。为防止X某乙逃脱责任，律师让出租方工作人员微信发送协议给X某乙，X某乙回复同意并声明授权父亲签署，同时在合同签署栏注明授权情况，律所还留存了相关聊天记录和签署视频。
五、案件启示与展望
这起案件的成功化解，充分展现了金讼圈律师团队的专业素养和解决问题的能力。在商业租赁纠纷处理中，律师不仅要维护当事人合法权益，更要注重“减损”，促进商铺尽快腾退。未来，智仁律师将继续以专业、负责的态度，为客户提供优质法律服务，助力化解各类商业纠纷。