《杭州市物业管理条例》十大亮点解读

在小区里，物业服务是最贴近老百姓生活的。停车、邻里纠纷、安全保卫、卫生清洁等问题都和居民生活息息相关。小区物业管理服务问题是解决民生问题的重要内容，也是改善群众安居环境的现实需要。
《杭州市物业管理条例》草案经过多方论证，在2021年8月26日上午，杭州市人大常委会召开《杭州市物业管理条例》（以下简称“条例”）新闻发布会，公布了新修订的《杭州市物业管理条例》，条例在2022年3月1日起正式施行。
君悦(杭州)律师带你解读本次修改的十大亮点。
一、物业管理活动

在第一章总则部分，“物业管理活动”已明确规定纳入“基层社会治理体系”，在分则也有体现，同时本市政府相关部门成为了物业管理活动的指导者和监督者，承担着解决物业管理纠纷的责任。
相关法条：
第三条 本市物业管理活动纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局。
第六条 房产等有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、物业管理协会应当建立和完善人民调解、行政调解等相衔接的物业管理活动纠纷处理机制。
鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理活动纠纷。
第七条 物业管理协会应当按照章程开展行业自律管理，接受房产主管部门的指导和监督。
二、物业管理区域的划分

相关法条：
第十条 建设单位应当自取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向建设项目所在地的区、县（市）房产主管部门提出划分物业管理区域的申请。
区、县（市）房产主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，自收到申请之日起十个工作日内划分物业管理区域，并书面告知建设单位。物业管理区域的划分应当征求相关的居民委员会的意见。
新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。
本次修订后，条例将物业管理区域划分单独作为一章，明确在编制建设工程设计方案或者初步设计时，应当合理确定主要配套设施设备的共用范围，并对老旧小区物业管理区域划分问题作了规定。
三、明确建立物业管理信息网络系统
推进数字化建设。条例规定由杭州市房产主管部门负责建立、维护本市物业管理信息网络系统，并推广其在业主大会会议组织、物业管理信息公开、促进业主与物业服务人员沟通交流等方面的运用。
相关法条：
第四条 鼓励积极运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平。
第十九条 召开业主大会会议，业主委员会应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示，并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。住宅小区召开业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主大会会议不得就未公示议题进行表决。业主委员会应当将会议决定以书面形式向全体业主公布。
第二十条 业主投票一般应当采用电子方式，但是业主要求提供纸质方式的，业主委员会应当提供。
市房产主管部门应当建立业主电子投票系统，并免费提供给业主投票使用。
投票期限不少于五日且不超过六十日。
四、明确设立物业管理委员会制度，改善实际情况中的管理空白

相关法条：
第三十八条 有下列情形之一的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，区、县（市）房产主管部门应当予以指导，并会同民政部门对物业管理委员会成员开展相关培训：
（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的；
（三）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（四）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的；
（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。
第三十九条 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一；已经成立业主大会的，建设单位可以不再指派人员参加。
业主代表人选应当符合本条例规定的参选业主委员会成员的条件，由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理委员会成立前，在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于七日；业主有异议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出。
物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三日内，在物业管理区域内以书面形式向全体业主公布其成员名单。
五、明确业主大会、业主委员会
的规范运行要求及业委会成员的任职资格
明确了业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情形，并规定业主委员会拒不召开时街道（乡镇）应当责令其召开以及代为指导业主召开。
明确了业主委员会召开业主大会会议的工作程序要求；
明确了业主委员会成员、候补成员、主任、副主任的产生要求及印章保管要求；
明确了业主委员会会议召开、出席、决定、公布、记录以及告知社区等程序要求。
明确了业主委员会向全体业主公开信息内容、时间以及公开渠道的要求；
明确了业主委员会成员的违法或不当行为，并规定罢免程序以及街道（乡镇）的建议罢免权，同时明确了业主委员会的集体违法或不当行为，并规定街道（乡镇）可以建议罢免业主委员会全体成员职务；
明确了业主委员会届满或终止时，公共财物和资料的移交要求；
明确了业主大会、业主委员会运行经费的来源及财务管理制度；
明确了业主大会可以决定给予业主委员会成员适当的工作津贴。经业主大会决定，业主委员会可以聘请执行秘书、财务人员；
明确了对共有收入收支情况和允许经费使用情况应当委托审计的情形以及委托主体、费用来源，并明确业主委员会拒不审计的，社区可以代为委托审计。
相关法条：
业主委员会
第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，制作、保存业主大会会议记录；
（二）按照业主大会议事规则的约定报告业主委员会履职情况；
（三）拟定物业服务人员选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，根据业主大会的决定代表业主与物业服务人员订立、解除物业服务合同，监督和协助物业服务人员履行物业服务合同；
（四）拟定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定；
（五）监督管理规约的执行；
（六）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（七）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第二十五条 业主委员会成员、候补成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事行为能力的业主担任。业主可以在业主大会议事规则中约定业主委员会成员、候补成员需要符合下列条件：
（一）遵守法律、法规和管理规约；
（二）具有必要的工作时间；
（三）按照有关规定或者约定，交存物业专项维修资金、交纳需要业主共同分摊的费用，且未恶意拖欠物业费；
（四）本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；
（五）业主大会议事规则约定的其他条件。
鼓励业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。
第三十二条 业主委员会成员、候补成员任职期间有下列情形之一的，其职务自行终止，由业主委员会确认并向全体业主公布：
（一）不再是本物业管理区域业主的；
（二）被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的；
（三）被依法追究刑事责任的；
（四）本人以书面形式提出辞职的；
（五）法律、法规规定以及业主大会议事规则约定的其他情形。
六、明确物业管理活动中的信息公开要求
明确建立物业管理信息网络系统，规定业主投票一般应当采用电子方式，业主委员会、物业服务企业应当在物业管理信息网络系统上填报公开规定信息等。
明确了业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、建设单位及街道（乡镇）、社区向业主公开信息义务的基本要求。
相关法条：
第二十条 业主投票一般应当采用电子方式，但是业主要求提供纸质方式的，业主委员会应当提供。
市房产主管部门应当建立业主电子投票系统，并免费提供给业主投票使用。
投票期限不少于五日且不超过六十日。
第五十一条 物业服务人应当长期公开、及时更新下列信息：
（一）物业服务项目负责人员、工作人员的姓名、职务、联系方式等；
（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；
（三）电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；
（四）法律、法规、规章规定以及物业服务合同约定应当向业主公开的其他信息。
七、明确对物业服务行为的监管规范要求
明确了新建物业的承接查验工作要求，强化了街道（乡镇）、社区监督并规定了建设单位、物业服务企业的相关责任；
明确了选聘、续聘物业服务企业的具体程序要求，确保业主的共同决定权；
明确了物业服务企业应当履行的具体义务，并进一步规定禁止物业服务企业强制获取业主生物信息、泄露个人信息、强制购买其提供或者指定的商品或者服务；
明确了物业服务收费标准及其调整程序，并完善了物业费的承担和缴纳规定。
明确了物业服务企业听取业主意见建议，建立投诉受理制度并限期答复的要求。
通过上述规定进一步严格对物业服务企业的监管规范，促进依法诚信服务，提升物业服务质量。
八、明确规范业主共有收入的管理使用
明确了小区业主共有收入在委托物业服务企业管理或业主委员会自行管理两种情形下，相应的开设专门账户、公开收支情况以及委托专业机构审计的相关要求；
明确了共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的装修、更新、改造或者物业管理的其他需要。
相关法条：
第七十一条 物业专项维修资金本息余额不足首期缴存额的百分之三十的，业主委员会应当组织续交；续交方式、金额等具体事项由管理规约约定或者由业主共同决定。
业主未按照管理规约的约定或者业主共同决定续交物业专项维修资金的，由业主委员会催告。
所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会应当指导、协调物业专项维修资金续交工作。
第七十二条 物业专项维修资金应当按照国家和省、市有关规定专项用于共有部分保修期满后的维修、更新和改造，并遵守下列规定：
（一）涉及整个物业管理区域的共有部分的，在该区域全体业主的物业专项维修资金账户中列支；涉及单幢或部分物业共有部分的，在其相关业主的物业专项维修资金账户中列支；
（二）工程完工后，业主委员会应当组织验收，并委托专门机构进行决（结）算审计；但是决（结）算金额在三万元以下的，经业主委员会审核同意，可以不进行决（结）算审计。工程决（结）算金额超出预算金额百分之十以上的，超出部分应当按照有关规定重新申报。
九、明确物业使用中的禁止行为及处理
明确了物业使用中不得实施的11项行为，其中在2013年修订的《杭州市物业管理条例》基础上进一步增加规定了实践中容易引发矛盾纠纷的行为，如高空抛物，违规饲养动物，公共用地杂物摆放、电动汽车违规充电等。
相关法条：
第六十一条 业主、非业主使用人员应当遵守法律、法规、规章及临时管理规约、管理规约，按照规划用途合理、安全地使用物业。
业主、非业主使用人员、物业服务人员不得实施下列行为：
（一）违法拆除、变动建筑主体或者承重结构；
（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间，或者违法改变建筑物外立面；
（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；
（五）擅自占用公共用地；
（六）违法饲养动物或者不履行饲养人员义务，严重影响其他业主生活；
（七）违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾；
（八）从建筑物中抛掷物品；
（九）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，埋压、圈占、遮挡消火栓，占用防火间距，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地；
（十）违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电；
（十一）法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
发现前款行为的，业主有权投诉、举报；物业服务人员应当进行劝阻、制止，必要时应当向相关主管部门报告，相关主管部门应当依法及时处理。
对违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的，物业服务人员还可以按照物业服务合同、临时管理规约、管理规约的约定予以清理。
第六十二条 业主、非业主使用人员进行物业装饰装修的，应当遵守相关法律、法规和临时管理规约、管理规约，并事先告知物业服务人员。
物业服务人员对物业装饰装修活动进行巡查时，业主、非业主使用人员和装饰装修企业及其人员应当予以配合。
十、明确扩大物业维修资金使用简易程序范围
在2013年修订的《杭州市物业管理条例》基础上，将“建筑外立面脱落危险、围墙、道路坍塌，屋顶、外墙渗漏，屋顶、外墙渗漏，排水设施严重堵塞或者损坏”这四种情形也纳入了简易程序范围，及时维修、方便百姓。
相关法条：
第七十三条 共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的，物业服务人应当及时报告业主委员会，并采取必要安全措施或者应急措施：
（一）电梯严重故障；
（二）消防设施、器材严重损坏；
（三）建筑外立面存在脱落危险；
（四）围墙、道路坍塌；
（五）屋顶、外墙渗漏；
（六）排水设施严重堵塞或者损坏。
发生前款规定的紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。
工程完工后，业主委员会应当组织验收，并委托专门机构进行决（结）算审计；所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时确认工程完成情况，并将确认后的相关维修方案和工程完成情况报区、县（市）市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相应主管部门备案，由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。