前言
2023年2月14日，最高人民法院审判委员会第1879次会议通过《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称“2023年1号文”），该批复于2023年4月20日起正式施行，批复进一步明确了房企风险化解中权利顺位问题，为目前保交房背景下如何解决商品房消费者权益问题提供了更为清晰的指引。
01 关于商品房消费者权益保护的演变
2002年6月27日，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（已失效）实施，该批复中首次提出商品房消费者优先于工程价款予以受偿，即商品房消费者物权期待权＞建设工程价款优先权＞抵押权＞一般债权的权利优先顺位。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（法释〔2015〕10号）、《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号）对商品房消费者优先权行使的条件予以进一步明确，即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
2023年，基于全国房地产业发展形势，2023年1号文将商品房消费者物权期待权保护的适用条件变更为“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款”，且明确了“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者房屋价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权”
02 商品房消费者“超级优先权”在保交房背景下的行使
（一）“以居住为目的”是商品房消费者优先权行使的核心
依据2023年1号文的规定，商品房消费者物权期待权的适用条件为“以居住为目的”，同时，结合人民法院案例库裁判案例观点（入库编号2024-07-2-471-010、入库编号2024-17-5-201-021），在对商品房消费者权益保护过程中，对消费者权益适用的条件，不应当机械理解为“买受人名下无其他用于居住的房屋”，当商品房消费者购买房产系用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，应当予以保护。如商品房消费者支付了全部购房款且实际占有，但是其购买房屋属投资经营用房，则仍不能对抗建设工程价款、抵押权等优先受偿。
因此，在实践过程中，房屋性质、是否属于唯一住房并非商品房消费者优先权行使的判断标准，“以居住为目的”才是商品房消费者优先权行使的核心，如商品房消费者购买房屋属公寓、商住两用房屋，其购买目的仍为“以居住为目的”，则应当适用2023年1号文对其合法权益予以保护。
（二）以房抵债下，房屋受让人是否可以行使商品房消费者优先权
实践中，以房抵债的具体情况较为复杂，主要分为三种：1、一般情况的以房抵债：存在金钱债权，约定特定时限下房屋给付替代金钱给付；2、属一般情况的以房抵债，但是通过正常房屋销售程序完成了房屋买卖；3、享有建设工程价款优先受偿权的以工抵债。
不论何种情况，依据（2023）最高法民终123号裁判案例的观点，以房抵债不影响商品房买卖合同法律关系的建立，在符合商品房消费者优先权的其他条件下，买受人仍然能够排除抵押权人的执行。但（2024）最高法民申5356号裁判案例的观点则认为““以物抵债”不同于实质意义上的房屋买卖，双方的真实意思表示在于以房屋转让作为旧债清偿方式，房屋买卖合同只是“以物抵债”的实现方式，在买卖合同所指向的房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人相关权利，不应超出旧债的效力范围。本案中谭某静与某某公司虽然签订了房屋认购协议与房屋买卖合同，但实质仍属于为消灭金钱债务之目的进行的以房抵债，谭某静因“以物抵债”所取得的权利，在未办理产权过户登记之前，其本质仍属于债权请求权。”
由此可见，司法实践中关于以房抵债情形下，受让人能否行使商品房消费者优先权存在一定争议，笔者认为应综合判断，围绕“保护其生存权及居住权的必要”，给予商品房消费者合法权益保护。
（三）商品房消费者以居住为目的，购买的车位是否享有商品房消费者优先权
依据2023年1号文，商品房消费者以居住为目的购买房屋，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。“以居住为目的”旨在保障商品房消费者的基本生存权，车位作为商品房的配套设施，与商品房消费者的居住权紧密联系，其功能依旧是为了满足商品房消费者的基本生活需要，应属于“商品房”范畴，可以享有商品房消费者优先权，进而排除强制执行。
（四）商品房消费者优先权是否可以涤除抵押权，办理商品房过户，获取商品房完全产权
房地产企业在开发过程中，通常用开发项目土地使用权、在建工程、商品房予以抵押融资，商品房消费者购买该类存在抵押权的商品房，或将造成不动产权证办理困难，此时，涤除抵押权，尽快办理不动产权证成为保交房项目推进的一大难点问题，处理不力或将进一步引发群体性上访事件。
依据2023年1号文规定，商品房消费者主张其房屋交付请求权优先于抵押权的，应当予以支持。但是，商品房消费者优先权是否可以涤除抵押权，在实践中存在争议。一种观点认为，根据2023年1号文的文意，无法得出商品房消费者优先权可以涤除抵押权的结论；另一种观点认为，根据2023年1号文的精神，商品房消费者享有“超级优先权”，商品房消费者的物权上存在抵押权会与“超级优先权”相矛盾。笔者持第二种观点，部分法院也认可商品房消费者优先权能够涤除抵押权，如（2023）粤01民终14472号裁判案例中，人民法院认为“购买案涉房屋系用于解决其居住及生活需要，属于满足生存权的消费者范畴，具有优先保护的特殊法益。故其享有的物权期待权应当优先于XX银行抵押权。基于消费者购房人生存权益的考虑，其主张协助办理案涉房屋的抵押涂销手续，法院予以支持。同时对于其请求在抵押涂销后协助其办理网签和预告登记手续的诉讼请求，法院予以支持。”再如（2018）沪01民终6620号裁判案例中，人民法院认为“因设定抵押权的根本目的在于当抵押权人的债权无法得到清偿时，其就抵押物可享有优先受偿的权利。在已经确认商品房消费者优先权的情况下，商品房消费者有权要求就案涉房屋办理过户，此时房屋设定的抵押登记已不具有实质意义。”
综上，对商品房消费者“超级优先权”的行使，不能形式地拘泥于法条文意的解读，应结合切实保护商品房消费者生存权的立法本意行使。
2023年2月14日，最高人民法院审判委员会第1879次会议通过《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称“2023年1号文”），该批复于2023年4月20日起正式施行，批复进一步明确了房企风险化解中权利顺位问题，为目前保交房背景下如何解决商品房消费者权益问题提供了更为清晰的指引。
01 关于商品房消费者权益保护的演变
| 实施时间 | 文件名称 | 条款内容 |
| 2002.6.27 | 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（已失效） | 二、 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 |
| 2021.5.15 | 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（法释〔2015〕10号） | 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 |
| 2019.11.8 | 《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号） | 125. 【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。 问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。 对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。 |
| 2023.4.20 | 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号） | 二、 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。 三、 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持 |
2002年6月27日，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（已失效）实施，该批复中首次提出商品房消费者优先于工程价款予以受偿，即商品房消费者物权期待权＞建设工程价款优先权＞抵押权＞一般债权的权利优先顺位。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（法释〔2015〕10号）、《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号）对商品房消费者优先权行使的条件予以进一步明确，即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
2023年，基于全国房地产业发展形势，2023年1号文将商品房消费者物权期待权保护的适用条件变更为“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款”，且明确了“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者房屋价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权”
02 商品房消费者“超级优先权”在保交房背景下的行使
（一）“以居住为目的”是商品房消费者优先权行使的核心
依据2023年1号文的规定，商品房消费者物权期待权的适用条件为“以居住为目的”，同时，结合人民法院案例库裁判案例观点（入库编号2024-07-2-471-010、入库编号2024-17-5-201-021），在对商品房消费者权益保护过程中，对消费者权益适用的条件，不应当机械理解为“买受人名下无其他用于居住的房屋”，当商品房消费者购买房产系用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，应当予以保护。如商品房消费者支付了全部购房款且实际占有，但是其购买房屋属投资经营用房，则仍不能对抗建设工程价款、抵押权等优先受偿。
因此，在实践过程中，房屋性质、是否属于唯一住房并非商品房消费者优先权行使的判断标准，“以居住为目的”才是商品房消费者优先权行使的核心，如商品房消费者购买房屋属公寓、商住两用房屋，其购买目的仍为“以居住为目的”，则应当适用2023年1号文对其合法权益予以保护。
（二）以房抵债下，房屋受让人是否可以行使商品房消费者优先权
实践中，以房抵债的具体情况较为复杂，主要分为三种：1、一般情况的以房抵债：存在金钱债权，约定特定时限下房屋给付替代金钱给付；2、属一般情况的以房抵债，但是通过正常房屋销售程序完成了房屋买卖；3、享有建设工程价款优先受偿权的以工抵债。
不论何种情况，依据（2023）最高法民终123号裁判案例的观点，以房抵债不影响商品房买卖合同法律关系的建立，在符合商品房消费者优先权的其他条件下，买受人仍然能够排除抵押权人的执行。但（2024）最高法民申5356号裁判案例的观点则认为““以物抵债”不同于实质意义上的房屋买卖，双方的真实意思表示在于以房屋转让作为旧债清偿方式，房屋买卖合同只是“以物抵债”的实现方式，在买卖合同所指向的房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人相关权利，不应超出旧债的效力范围。本案中谭某静与某某公司虽然签订了房屋认购协议与房屋买卖合同，但实质仍属于为消灭金钱债务之目的进行的以房抵债，谭某静因“以物抵债”所取得的权利，在未办理产权过户登记之前，其本质仍属于债权请求权。”
由此可见，司法实践中关于以房抵债情形下，受让人能否行使商品房消费者优先权存在一定争议，笔者认为应综合判断，围绕“保护其生存权及居住权的必要”，给予商品房消费者合法权益保护。
（三）商品房消费者以居住为目的，购买的车位是否享有商品房消费者优先权
依据2023年1号文，商品房消费者以居住为目的购买房屋，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。“以居住为目的”旨在保障商品房消费者的基本生存权，车位作为商品房的配套设施，与商品房消费者的居住权紧密联系，其功能依旧是为了满足商品房消费者的基本生活需要，应属于“商品房”范畴，可以享有商品房消费者优先权，进而排除强制执行。
（四）商品房消费者优先权是否可以涤除抵押权，办理商品房过户，获取商品房完全产权
房地产企业在开发过程中，通常用开发项目土地使用权、在建工程、商品房予以抵押融资，商品房消费者购买该类存在抵押权的商品房，或将造成不动产权证办理困难，此时，涤除抵押权，尽快办理不动产权证成为保交房项目推进的一大难点问题，处理不力或将进一步引发群体性上访事件。
依据2023年1号文规定，商品房消费者主张其房屋交付请求权优先于抵押权的，应当予以支持。但是，商品房消费者优先权是否可以涤除抵押权，在实践中存在争议。一种观点认为，根据2023年1号文的文意，无法得出商品房消费者优先权可以涤除抵押权的结论；另一种观点认为，根据2023年1号文的精神，商品房消费者享有“超级优先权”，商品房消费者的物权上存在抵押权会与“超级优先权”相矛盾。笔者持第二种观点，部分法院也认可商品房消费者优先权能够涤除抵押权，如（2023）粤01民终14472号裁判案例中，人民法院认为“购买案涉房屋系用于解决其居住及生活需要，属于满足生存权的消费者范畴，具有优先保护的特殊法益。故其享有的物权期待权应当优先于XX银行抵押权。基于消费者购房人生存权益的考虑，其主张协助办理案涉房屋的抵押涂销手续，法院予以支持。同时对于其请求在抵押涂销后协助其办理网签和预告登记手续的诉讼请求，法院予以支持。”再如（2018）沪01民终6620号裁判案例中，人民法院认为“因设定抵押权的根本目的在于当抵押权人的债权无法得到清偿时，其就抵押物可享有优先受偿的权利。在已经确认商品房消费者优先权的情况下，商品房消费者有权要求就案涉房屋办理过户，此时房屋设定的抵押登记已不具有实质意义。”
综上，对商品房消费者“超级优先权”的行使，不能形式地拘泥于法条文意的解读，应结合切实保护商品房消费者生存权的立法本意行使。