由借名买房引发的执行异议问题及维权路径

一、借名买房的相关背景
借名买房，是指由实际出资的借名人以出名人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，约定由借名人实际享有房屋权益的行为。在房屋买卖的交易实践中，或是为规避国家限购政策，或是基于隐藏财富的个人目的，借名买房的行为时有发生。从权利归属来看，借名人是所购房屋的实际所有权人；而从权利外观上看，所购房屋的名义所有权人又为出名人。这使得所购房屋的权益实际享受者和所有权权利表征发生了分离。
此时，基于物权的公示公信原则，未能完整地享有房屋的全部利益的借名人，可能面临着一定的法律风险。一方面，出名人可能会违背诚信原则主动否认与借名人之间的借名买房关系，如明确拒绝按照借名人的指示或双方的合同约定返还借名房屋或购房款；又如出名人违反协议将房屋另卖他人；再如，房屋被征收，出名人领取征收补偿款后拒绝向借名人支付；另如借名人死亡，借名人的继承人无法继承房产等。另一方面，如出名人因经济纠纷成为被执行人，在出名人的债权人申请强制执行出名人名下的借名房产时，借名人亦面临着财产权益被动受损的风险。
鉴于借名房产的执行和异议问题已经成为了由借名买房引发的主要纠纷，本文将就此问题展开相关讨论。
二、由借名买房引发的执行异议问题
关于借名买房能否排除执行，由于缺乏统一明确的实体法规定，在司法实践中存在分歧。早期有少量判决[1]依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”[2]支持借名人排除强制执行的异议。但基于我国对不动产采取“合意+登记”的物权变动模式，目前大多数法院普遍认为上述规定仅适用于“利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记”等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。因此，目前不支持借名人依据借名买房的合同关系排除强制执行已成为法院处理由借名买房引发的执行异议案件的主流观点。具体来说，驳回借名人异议或诉求的法院多从以下一个或几个角度展开说理。
从物权登记的角度，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效力，因此在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。
从交易效果的角度，借名人与出名人关于房屋产权登记、权利享有等约定，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。
从交易风险的角度，借名登记是出名人和借名人之间的合意，借名人对涉案房屋登记在出名人名下系故意为之。在该安排作出之时，借名人对于由此可能导致的涉案房屋被另案执行的风险应有所预期，对由此产生的风险理应自行承担。
从行为正当性的角度，合法行为应当优先受到保护，申请执行人与借名人均为出名人的普通债权人，借名人并无对抗申请执行人的优先权，若借名人向出名人借名的目的是为规避税费、规避限购政策，可能被法院认定为具有“通过投机性购房获取额外利益”的不正当性，而申请执行人从事的是正常经济行为，故在申请执行人要求强制执行的情况下应予执行。[3]
不同法院在审理由借名买房引发的执行异议问题时，尽管采用的具体说理角度不尽相同，但都传达了类似的裁判观点——借名人并不对借名房屋（执行标的）享有足以排除强制执行的民事权益。
三、借名人的维权路径
在借名买房行为不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人与出名人之间的代持合同有效。从合同效力的角度，借名人基于该合同关系享有债权请求权，可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下。但其所享有的债权请求权并不具有对世效力、排他效力和绝对效力。在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人不仅不能享有排除执行的合法权益，亦不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人。
因此，当借名人与出名人就借名房屋的所有权发生争议或借名人提起的执行异议被驳回后，作为替代的维权路径，借名人可以考虑依据借名买房合同关系向法院起诉，要求法院判决将借名房屋登记过户至借名人名下。
（一）案由选择
实践中，借名人起诉的具体案由并未完全统一，存在所有权确权纠纷和合同纠纷两个相关案由。笔者就借名买房的案由选择问题展开检索发现，一方面，多个涉及借名买房的所有权确认纠纷中，法院均表达了对所有权确权纠纷案由的否定态度，“即基于债权与物权的本质性区别，借名人以出名人与借名人间存在借名买房关系为由直接要求确认涉案房屋归其所有，缺乏法律依据，法院不予支持。”[4]另一方面，地方法院的司法文件中亦表达了类似的观点。如北京市高级人民法院2014年发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》在第十部分借名买房的认定和处理中曾明确“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
因此，为提高立案成功率和保证诉讼效果，借名人在借名买房案件中以合同纠纷的案由起诉更为恰当。
（二）诉讼思路
当借名买房案件进入实体审理阶段，主张借名买房关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准，则举证不能的不利后果将由借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，在符合诉争房屋所在地房屋限购政策的情况下，法院可能会支持借名人依据借名买房合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。因此，借名人应当在订立借名买房合同之初及合同履行过程中及时存证，以免纠纷发生时，因缺乏证据而无法维护自己对借名房屋的权利。
具体来说，关于借名买房关系的认定，首先，由于借名房屋登记在出名人名下，借名人需提供充分有效的证据（如双方签订的书面借名买房合同）证明其与出名人之间存在借名买房合意，方可主张自己对借名房屋的权利。其次，法院还会考察借名房屋的实际出资情况。借名人需提供能够证明自己对涉案房屋的购房款出资和还贷情况的付款凭证，以证明自己的实际出资人身份。再次，购房相关凭证的保管情况，亦是法院结合认定借名买房关系的重要依据。建议借名人在购房之初即管理好涉案房屋相关的票据原件、产权证原件、税费支付凭证，以备发生纠纷后使用。最后，出名人与借名人对涉案房屋的使用收益情况亦会影响借名买房关系的认定。房屋是否由借名人或其亲属实际占有或出租，房屋的物业费、采暖费是否由借名人缴纳，均为认定借名人身份的重要权利义务特征。借名人在购房后应及时接管借名房屋，自行处理房屋的使用收益事宜，并留存相关单据。
关于借名买房行为是否符合当地房屋限购政策，与借名买房的原因以及借名买房合同的效力直接相关，是法院审查的又一重点。借名人需为自己借名买房行为的正当性举证。除出于保护个人隐私、隐藏财富等个人原因外，多数情况下，借名人是为规避限购政策或为借用出名人名义套取银行贷款而实施借名买房行为。在这种情况下，法院可能会依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”而对借名买房行为做出否定性评价，除非借名人通过取得购房资格、嗣后消除限购政策障碍补正了合同效力。
如在孟某与田某某房屋买卖合同纠纷一案[5]中，法院就明确指出“本案中，经济适用房属于政策性保障住房，双方就经济适用房签订的合同，通过转让经济适用房购房指标的行为一般会因可能侵害其他不特定具有购买经济适用房资格人的利益，应属无效，故对于孟某主张田某某协助其办理诉争房屋的所有权转移登记手续的诉求，本院不予支持。对于无效的法律后果，双方可另行解决。”因此，建议借名人在诉讼前争取取得购房资格，将大大提高法院支持借名人要求出名人配合办理房屋过户手续的主张的可能性。
四、结语
对于许多购房者来说，采取借名买房的方式规避限购政策，是满足自身居住和置业需要的无奈之举。但鉴于借名买房行为存在较高的风险，一旦出名人否认借名买房关系，或因出名人涉诉而将借名房屋卷入强制执行程序，借名人的维权将面临较大的障碍、现有的居住和生活秩序将受到较大影响。一旦法院否认借名买房合同的效力，对于该房屋在购买过程中产生的出资问题，借名人还须另行解决。因此，建议购房者谨慎实施借名买房行为，尽量通过正当的方式获取购房资格，以免让自己陷入复杂的纠纷之中。
注释
[1] 参见（2019）最高法民申3846号判决书。
[2] 现已被《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》法释〔2020〕24号 第二条替代，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
[3] 参见（2021）京0108民初69815号判决书。
[4] 参见（2023）京03民终553号判决书
[5] 参见（2021）京0107民初14800号判决书。