抵押权与租赁权的关系

案情导入：小林将其房屋出租给小俞，租期两年。租赁合同成立时，小林向小俞交付了房屋。半年后，小林将房屋抵押给小王，并办理了抵押登记。一年后，因小王行使抵押权拍卖该房屋，被小杨购得。
01小俞能否继续承租该房屋？
《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这是《民法典》所规定的“抵押不破租赁”规则。且《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条就是有关“买卖不破租赁”的规定。根据“举重以明轻”的当然解释规则，连买卖都不能破除租赁，抵押自然也不能破除租赁。
本案中，租赁合同成立在先，且承租人小俞已经占有租赁房屋，而抵押权设立在后，小王行使抵押权拍卖房屋，小杨在购得房屋后法定承受小林与小俞之间的房屋租赁合同，小俞可以继续承租该房屋。
02“抵押不破租赁”规则需注意的要点
承租人须已经占有租赁物
租赁权性质上尽管属于债权，但却具有对抗所有权、抵押权等物权的效力。而之所以要对承租人进行如此强度的保护，主要在于保护其使用状态的稳定，而使用的前提则是占有，加之占有也具有一定的公示功能。因此，能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。如果本案中，小俞只是签订租赁合同但尚未占有租赁房屋，那么仅为一般债权人，不能对抗后设立的抵押权。
如何理解“原租赁关系不受该抵押权的影响”
所谓原租赁关系不受该抵押权的影响，一方面，是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续，承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物；另一方面，是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物（同时也是租赁物）受让人继续有效，受让人取得的是有租赁权负担的抵押物。
03关于先抵押后租赁的情形
“抵押不破租赁”针对的是租赁权设立在先的情形，而在租赁权设立在后，在先的不动产抵押权已经设立或者动产抵押已经办理登记的情况下，抵押权均可以对抗租赁权。如果上述案件中小林先将房屋抵押给小王并办理抵押登记，后将房屋出租给小俞，那么小王的抵押权可以对抗小俞的租赁权。在小王行使抵押权拍卖房屋的情况下，小俞将无法继续承租该房屋，且承租人小俞应当知道租赁权不得对抗设立在先的已经登记的抵押权，在此情况下其仍然签订租赁合同，应当自行承担损失。
动产抵押权设立后又将抵押财产出租的，该租赁关系能否对抗未经登记的动产抵押权？应当根据《民法典》第403条有关登记对抗的规定，确定抵押权人能否对抗后设立的租赁权，具体来说：承租人未实际占有租赁物的，其享有的仅为一般债权，依照《民法典》第403条之规定，不得对抗物权性质的动产抵押权。如果承租人已经实际占有租赁物，则要看其是否为恶意当事人来确定能否对抗：其为恶意承租人的，不能对抗抵押权；反之，其为善意承租人的，可以对抗抵押权。