断电催讨物业费是否合法？

断电催讨物业费：物业公司的自我救济？
时间：2017年2月20日上午8时30分
地点：湖南省永州市中级人民法院
案由：物业服务合同纠纷
案情：小区业主陈女士因不满物业服务，拒绝支付物业费。物业公司利用代收电费的便利，拒绝陈女士充值购电。在无电使用的情况下，陈女士被迫在外租房居住三个月。陈女士认为物业公司断电催讨物业费的行为不合法，应赔偿她在外租房的租金损失。
案情回放
2011年12月1日，原告小区业主陈女士与被告物业公司签订物业管理服务协议，该协议当中约定物业公司代收代交水电费。
2013年9月起，因不满物业服务，业主陈女士拒交物业费。物业公司遂向法院提起诉讼催讨物业费，经法院判决后，陈女士未履行生效判决。物业公司在未申请法院强制执行的情况下，利用代收电费的便利，告知陈女士必须先支付拖欠的物业费，否则拒绝接受陈女士的充值购电。被断电后，陈女士试图绕开物业公司直接向电力公司购电，但电力公司告知陈女士该小区只有物业公司的一个总电表，电表并未分装到户，只能通过物业公司的系统购电。时值女儿怀孕期间，百般不便，迫于无奈，陈女士于2016年9月至11月搬离小区，在外租房居住三个月，花费租金3600元。
2016年11月中旬，陈女士搬回小区居住，在向物业公司支付了拖欠的物业费后，物业公司恢复供电。而后，陈女士提起诉讼，要求物业公司不得拒绝充值购电并赔偿因断电在外租房的租金损失3600元。一审法院仅支持了陈女士要求物业公司不得拒绝向她售电的诉讼请求，未支持陈女士要求赔偿三个月租金损失3600元的诉讼请求。陈女士不服一审判决，向永州市中级人民法院提起上诉。
庭审现场
二审庭审当日，物业公司的两位委托代理律师，业主陈女士本人均到庭参加诉讼。双方主要围绕物管公司断电催讨物业费的行为是否合法这个焦点问题展开了激烈的争论。
物业：断电是一种自我救济
法庭上，物业公司方辩称：断电催交物业费是物业公司合理履行的抗辩权，是一种自我救济，是合法行为。业主与物业公司签订了物业管理服务协议，业主应当交纳物业费。该服务协议当中包含物业公司代收电费的约定。业主陈女士拖欠物业费达三年之久，严重违反物业服务合同约定。在业主违约在先的情况下，物业公司拒绝陈女士充值购电，是合理的抗辩及自我救济行为，不存在损害陈女士利益的情形。业主陈女士以不实借口拒交物业费，导致物业公司暂停代收电费义务，这是物业公司的正当抗辩行为。如业主按时交纳物业费，则不存在用电时受到限制，更不会产生房租损失，业主要求赔偿在外租房损失的诉讼请求于法无据。
业主：断电催讨物业费既违约又违法
对于物业公司的辩解，业主陈女士认为，首先，在双方签订的物业服务合同中，没有约定物业公司在小区业主不交物业费的情况下就可以断电。物业公司与业主之间存在物业服务合同关系，业主是接受服务的一方，物业公司是提供服务的一方，且依据约定的服务范围提供服务。根据国务院物业管理条例第四十四条的规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”据此可知，供电服务并不属于物业服务的内容，物业公司也不具备供电的能力，物业公司仅是接受供电公司的委托代收电费。在物业合同关系中，如业主不交物业费，物业公司可以拒绝提供相应的物业服务。但因供电服务本身不属于物业服务的内容，故物业公司断电催交物业费的行为已超出合理行使物业合同抗辩权的范围。而且，在业主不按时交纳物业费的情况下，物业公司可以根据物业管理条例第六十七条的规定，商请业主委员会督促业主交纳；仍不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉。这一条关于催交物业费的规定中，也没有提出物业公司可以断电催交物业费。
其次，就物业公司代收电费的行为而言，物业公司也无权断电。本案中，物业公司、业主、供电公司三者之间成立不同的合同法律关系。物业公司与业主之间属于物业服务合同关系，业主与供电公司之间属于供用电合同关系，物业公司与供电公司之间就代收电费事宜成立委托合同关系。供电是供电公司的法定义务，物业公司作为受托人，其权利来源于供电公司，法律地位相当于供电公司。根据《中华人民共和国电力法》第二十六条第一款“供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电”之规定，供电公司不得拒绝向申请单位和个人拒绝供电，除非用电人存在欠交电费的情形。在供电公司无权拒绝供电的情况下，物业公司自然也就无权拒绝业主充值购电。况且，充值购电采用预交电费的形式，先交钱后用电，根本不存在欠交电费的情形。
最后，根据物业管理条例第三十六条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司擅自断电的行为，侵害了业主的权利，业主多次向当地房产部门、供电公司及小区业主委员会反映情况，但物业公司始终拒绝供电。无奈之下业主只好选择在外租房居住。陈女士认为，物业公司违反法定义务，对断电给业主造成的租房损失，理应承担赔偿。
该案将择期宣判。