农村宅基地相关的纠纷处理与案例|宅基地使用权转让引起的相关案例

案例指引
案例五：买受人不是案涉宅基地所在农村集体经济组织的成员，宅基地转让合同无效。
案号为（2021）沪0116民初8919号的合同纠纷案件。案情简介：张某系上海市金山区某镇某村某处宅基地的使用权人，核定使用面积为132平方米。赵某非案涉宅基地所在农村集体经济组织成员。2021年5月8日，赵某与张某签订宅基地转让合同，约定张某将其名下位于上海市金山区某镇某村某处的宅基地使用权有偿转让给赵某，转让价格为91万元，赵某一次性向张某支付该宅基地的转让费用。合同签订后，赵某分三次支付给张某共60万元。后来，张某没有实际交付该宅基地，所以赵某向法院提起诉讼。
上海市金山区人民法院审理后认为，被告张某系案涉宅基地的使用权人，被告将宅基地转让给原告，而现行法律和国家有关政策对农村宅基地使用权的转让采取了原则禁止的态度，农村宅基地使用权只有本集体经济组织的成员才能享有，在该案原、被告非同一集体经济组织成员的情况下，被告将案涉宅基地转让给原告的行为违反《土地管理法》第62条的强制性规定，应属无效。所以判决：（1）原告赵某与被告张某签订的宅基地转让合同无效；（2）被告张某返还原告赵某转让款60万元。
案例六：如果买受人非案涉宅基地所在农村集体经济组织成员，宅基地转让合同被认定为无效。但如果该农村房屋是买受人的唯一居所，法院不会支持出让人提出的返还宅基地及处置地上建筑物的要求。
一审案号为（2020）琼0107民初3209号，二审案号为（2020）琼01民终4350号的宅基地使用权纠纷案件。案情简介：2010年8月5日，蔡某1与蔡某2签订宅基地转让协议，约定蔡某1将位于海口市某镇某村的宅基地使用权206.78平方米以31万元的价格转让给蔡某2。蔡某2合计向蔡某1支付了27万元。蔡某1依约将宅基地交给蔡某2使用，蔡某2在宅基地上建造了一栋三层楼房居住使用至今。后，蔡某1向法院提起诉讼。
海南省海口市琼山区人民法院审理后认为，蔡某1与蔡某2签订宅基地转让协议，约定将自有宅基地转让给非本集体经济组织成员的人员，违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议应属无效。鉴于该协议是双方的真实意思表示，蔡某1依约向蔡某2交付宅基地，蔡某2向蔡某1支付转让款并在宅基地建造起楼房，在近12年的时间中，蔡某2在该栋楼房中实际居住，其对案涉宅基地、房屋已形成稳定的占有关系，蔡某2受让宅基地并非为了投资，而是为了居有定所，且其在本地没有他处住房，因此案涉房屋是蔡某2一家人的唯一住所，为了保障蔡某2的基本居住权和生存权，本着尊重和维持现状的原则，法院对蔡某1关于蔡某1退还转让款、蔡某2返还宅基地及处置地上建筑物的诉讼请求不予支持。所以判决：（1）确认蔡某1与蔡某2签订的宅基地转让协议无效；（2）驳回蔡某1的其他诉讼请求。
蔡某1提起上诉，海南省海口市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
宅基地使用权转让引起的相关案例
案例七：农村集体经济组织违规将集体所有的土地转让给村民用于建设房屋，不符合“一户一宅”原则，合同被认定为无效的，双方对合同无效都有过错的，农村集体经济组织应赔偿买受人的损失。
案号为（2015）台路民初字第2400号的宅基地使用权纠纷案件。案情简介：2015年1月20日，章某与台州市路桥区螺洋街道永远村村民委员会（以下简称永远村村委会）签订村屋基招标协议，载明：永远村村委会将五间屋基以暗标竞价方式招标，标底价为328，000元每间。章某以竞标价624，988元每间投得东边第一间到第五间，共计金额3，124，940元。章某建造房屋时，以中心村屋样为准建造。屋基出租年限为长期，如遇拆迁，前20年房屋地基加地面建筑由建造户享受，并退还地基款，如超过20年地面建筑物赔偿由建造户享受，地基赔偿由村委会享受。章某向台州市路桥区螺洋街道永远村经济合作社（以下简称永远村合作社）支付了3124，940元。后，章某在竞得的宅基地上建造房屋。2015年3月27日，台州市国土资源局路桥分局向章某出具通知书，以章某的建房行为违反法律相关规定为由责令其停止建房。后章某以永远村村委会、永远村合作村为被告向法院提起诉讼。
法院另查明，案涉宅基地于2001年被审批为建设用地。原告章某户另有宅基地，建有房屋两间。
浙江省台州市路桥区人民法院审理后认为，宅基地属农民集体所有，应由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村村民一户只能拥有一处宅基地，该宅基地出让范围为本村符合建房条件的村民。该案中，原告户已有宅基地并建造了房屋，其并不符合审批五间宅基地的条件，被告永远村村委会虽辩称其与原告之间系屋基出租关系，但双方关于“如遇拆迁，前20年房屋地基加地面建筑由建造户享受，并退还地基款”的约定并不符合租赁合同的法律关系特征，并且合同同时约定屋基出租年限为长期，违反了原《合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，故双方签订的村屋基招标协议实系宅基地转让协议，应认定为无效，并且相关土地行政主管部门已向原告出具了责令停止违法行为通知书责令其停止建房，故两被告依无效合同取得的3124，940元款项应予以返还。双方对合同无效都存在过错，故法院酌定由两被告赔偿原告按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。所以判决：（1）原告章某与被告永远村村委会签订的村屋基招标协议无效；（2）被告永远村村委会、被告永远村合作村返还原告章某3124，940元并赔偿利息损失。
案例八：出让人向集体经济组织成员之外的人员转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，应认定出让人对合同无效承担较大的过错责任，需赔偿给买受人造成的大部分经济损失。
说明：该案被最高人民法院民事审判第一庭编的《民事审判指导与参考》2019年第2辑收录，其观点对类案有较大的指导意义。
案号为（2016）浙1003民初2606号的宅基地使用权纠纷案件。案情简介：施某1（审理中亡故）与李某（2001年亡故）系夫妻关系，施某2是两人之子。施某2与金某系夫妻关系。经当地土地管理局的批准，施某1、李某、施某2、金某取得坐落于黄岩区新前街道西范街道宅基地两间。1995年7月7日，施某2与杨某订立了一份房屋基地转让书，载明：施某2将壹间房屋基地壹万伍仟元卖给杨某，已付清给施某2。杨某在支付施某2转让费1.5万元与向政府部门缴纳土地配套费1.1万元后，在该宅基地上建造四层楼房并长期居住。后，施某2向法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋基地转让书无效，并要求杨某返还宅基地使用权。杨某提起反诉，要求赔偿损失。
审理后，原告施某2等人申请对案涉宅基地使用权及地上建筑物（四层楼房）房地产市场价值进行评估。法院委托鉴定机构进行评估，评估结果为：房地产总价值为307.07万元，其中地上建筑物为23.69万元，土地使用权为283.38万元。
浙江省台州市黄岩区人民法院审理后认为，原告施某2将宅基地便用权转让给集体经济组织之外的杨某，违反国家法律规定，双方签订的房屋基地转让书应系无效。对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故应由原告返还被告宅基地转让款1.5万元和被告垫付的土地配套费1.1万元，由被告返还原告涉诉宅基地。被告杨某在涉诉宅基地上建造房屋并使用20年之久，且涉诉宅基地使用权价值大幅度提升，被告要求原告赔偿地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失合法合理，应予支持。该案合同无效，双方均存在过错。原告方存在较大过错，被告亦存在过错，法院酌情确定由原告对被告的损失承担90%的赔偿责任，即2750，130元。所以判决：（1）确认施某2和杨某于1995年7月7日签订的房屋基地转让书无效；（2）原告施某2等人返还被告杨某宅基地转让款1.5万元和土地配套费1.1万元，同时赔偿杨某地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失2750，130元，合计2776，130元；（3）杨某于施某2等人履行第2项义务后一个月内搬离，并返还宅基地给施某2等人。