村改居回迁小区能否成立业主大会？

在城市改造过程中，居民回迁关系到从村民到市民的衔接，自治的形式从村集体自治到业主自治的转化也对基层治理提出了新的要求。本文旨在通过案例为城市更新后，回迁小区的物业治理提供一种成立业主自治组织路径上的救济，普及业主大会的成立条件，以及遭受阻碍后依法维护自己的权益的方式，帮助提高基层物业治理的法治化程度，增强居民、社区、政府参与物业治理的法治意识。
案情简介：H社区是经过城中村改造后形成的小区，业主们在2020年底开始回迁，并在2021年2月收到了《W街道H社区回迁安置房屋分配证》。到了2021年9月，业主们认为小区已经满足了成立业主大会的条件，包括入住率达到70%和装修完成85%，以及天然气已经开始疏通和使用。根据《西安市物业管理条例》的相关规定，H小区向街道办事处W街办提交了1162名业主联名的《成立业主大会申请书》及业主联名单，请求街办组织成立业主大会筹备组。W街办于2021年10月8日作出《关于田XX反应问题的回复》回复中指出，由于H小区属于村改居小区，安置房屋尚未办理房产证，业主身份不明确，因此认为成立业主委员会的条件还不具备。W街办表示，待条件成熟后，会启动成立业主委员会的程序。业主田XX不满W街办的回复，认为H社区已经满足了成立业主委员会的条件，W街办的回复违法，因此诉至法院，请求法院判决W街办的回复违法，并要求W街办依法组织成立业主大会筹备组。（根据（2021）陕7102行初4560号判决改编）
以上案件中，H小区居民申请街办小区成立业主大会街办以其不具备房产证，业主身份无法确认为由拒绝受理。回迁小区在遇到街道办拒绝受理成立业主大会申请时，业主在维权前，需要明确三个问题：其一，什么是业主？其二，什么是业主大会？其三，业主大会成立的条件是什么？
01、什么是业主？
房屋所有权人为业主。同时，《陕西省物业服务管理条例》为以下四种方式取得房屋专有部分的人员，同样给予了业主身份，享有业主权利，承担业主义务：
（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等转移所有权的行为并已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；
（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人。
本案中，H小区作为回迁小区，相关房屋为小产权房，无法办理产权证，小区居民基于拆迁补偿行为合法占有建筑物的个人，符合第一种情形，在无法通过产权证确认业主身份和份额的，也可以通过《安置分配证》等材料确定小区居民是否具备业主身份和产权份额。如果不能确认业主身份和业主专有部分面积，在实施物业管理的回迁小区，物业公司以何种标准向住户收取物业费，就存在巨大的争议，回迁居民若不是业主，实施物业治理就丧失了前提。
02、什么是业主大会？
《物业管理条例》第八条给业主大会下了一个定义“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”
《陕西省物业服务管理条例》第三十八条规定“业主共同决定事项，可以采取召开业主大会会议的方式，也可以以书面征求意见等其他方式进行。下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
结合以上规定，我们可以从业主大会的组成和职责上对业主大会有了一个认识，即，业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表全体业主行使对物业管理重大事项的决定权，维护全体业主的合法权益的组织。
在本案中H小区作为回迁小区，小区内实施物业管理的，小区内的回迁居民有权通过组建业主大会参与小区物业管理决策，维护小区业主的共同利益。
03、业主大会成立的条件是什么？
业主申请成立业主大会的，需要满足法律规定的实体条件。以陕西为例，《陕西省物业服务管理条例》第三十二条：“物业服务区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之五十以上的；（二）首套房屋出售并交付满两年的，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的。”《陕西省物业服务管理条例》第三十三条第三款“建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，物业服务区域内二十名以上业主可以向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在三十日内予以核实，符合条件的，组织成立业主大会筹备组。”，根据以上规定得知，组建业主大会筹备组需要满足“交付面积满百分之五十”或“首套交付两年，出售且交付面积达百分之二十”的条件；其次，在具备以上条件后，需要建设单位告知街办或二十名业主联名向街办提出申请，街办应当在三十日内核实，为符合条件的小区组织成立筹备组。
结合本案，H小区入住率已达70%，结合回迁小区向回迁居民交房的情况，H小区已经满足召开首次业主大会的条件，该小区交房率满足《条例》规定的50%，且申请成立业主大会的业主人数达到1162名业主，超过《陕西省物业服务管理条例》规定的20名业主联名。因此，街道办应当受理业主申请，收到申请后三十日内，确认H小区是否满足条件后，对小区居民申请作出处理。
04、法院裁判
（2021）陕7102行初4560号判决在裁判时，法官归纳争议焦点为“被告是否履行了其法定职责。”法院认为本案中,被告收到递交的申请后应当依据法律规定,对申请事项进行实质性的核实处理,被告辩称,案涉社区业主的所有信息均保存在M基地管委会和C城建公司手中,其无法了解,但被告直至举证期届满也未就其所述提供证据证明。即使案涉业主材料保存在第三方手中，被告也可以通过收集分配证等材料确认居民业主身份和专有部分面积。W街道办未按照《西安市物业管理条例》相关规定履行职责，核实H小区是否满足组建业主大会的条件，而仅以房屋无法办理产权证为由，作出的《关于田XX反应问题的回复》无事实依据。支持了田某诉请的撤销W街办《关于田XX反应问题的回复》；由于第二项诉请“依法判令被告收到原告的业主委员会成立申请事项后，立即履行法定职责，组织、指导成立首次H社区业主大会筹备组。”，涉及行政机关须先行核实业主信息后，依法履行其行政职权决定，故对该项原告的该项诉求未予支持。法院最终判决：“撤销被告西安市长安区W街道办事处于2021年10月8日作出的《关于田XX反映问题的回复》,并责令被告在法定期限内对原告2021年9月28日递交的《成立业主大会申请书》重新作出处理。”
05、结论
结合以上案件事实，根据《陕西省物业服务管理条例》及相关法律法规分析，田某某等回迁居民具备H社区的业主身份，依法可以申请街道办召开首次业主大会，街道办在收到申请时，不应当以无产权证，不具备召开业主大会的条件等理由，拒绝受理业主申请，仍应当受理相关申请对小区是否满足召开业主大会的实体条件进行审核，并作出处理。回迁居民在提出申请时，遇到类似情况的，可以申请行政机关进行复议或者向人民法院提起诉讼，以维护自身权益。