“以房抵债”协议效力的认定

以房抵债，即债务人在未能偿还债务时将其所有的房屋转让给债权人以折抵债务。作为以物抵债的一种，因房屋具有远超其他物的价值及保值性，其适用范围极其广泛。但是因房屋市场价格的较大波动引发的纠纷也不可胜数，典型的即是房屋价格上涨，债务人不愿继续履行或履行完毕后又反悔。本文将对实践中以房抵债的形式及不同情形下法院如何处理进行探讨。
一、以房抵债的形式
1、主合同与房屋买卖合同并存
甲向乙借款，双方在签订借款合同后又签订了一份房屋买卖合同，约定甲将其所有的房屋出卖给乙，双方约定如乙未能如期还款则履行买卖合同，以其欠款充抵购房款。
2、仅有主合同
甲向乙借款，双方在借款合同中约定如甲到期不能偿还借款，则将其所有的房屋以约定的价格出卖或折抵给乙。
3、仅有房屋买卖合同
甲与乙订立房屋买卖合同，约定甲将其所有的房屋出卖给乙，甲有权在一定期限内以约定的价格回购房屋，此种情形多见于民间借贷场合，两者的价差就是债权人的利息。
二、以房抵债的实务处理
以房抵债的处理应视其具体情况分析，不可一概而论，其争议既包括合同是否成立的问题，又包括合同有效还是无效的问题。笔者认为，当事人在立约时的真实意思表示是解决该争议的关键。如在主合同订立时或履行期限内，当事人约定在债务人未能如期偿还债务的情形下即发生以房抵债的后果，因债务人能否履行尚不可知，房屋买卖的实现并非必然，债权人更为期盼的应为债权实现而非房屋所有权的取得，因此，此时以房抵债的目的通常被认定为担保债权的实现。反之，如果该约定系在履行期届满后，此时债权人已失去对债务人履行债务的期待，其作出约定的直接目的应认定为取得房屋所有权。当然，这种按照时间进行划分的原则并非绝对适用，如双方在履行期届满前明确约定以房屋代替部分债的履行，而无需等待债务人无法履行后果的发生，也应认定为其系以取得房屋为目的。不同的意思表示是处理方法也应不同。
1、以取得房屋为目的
在此情形下，从法理而言，房屋买卖合同为当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定且不损害他人权益，应认定其合法有效，并对当事人要求继续履行合同的诉请予以支持。
但是，实务中各法院对上述约定的效力并非都一律予以认可。《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》将物权是否已经转移作为效力的区分，“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求……当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。”由此，江苏省高院实际是认为该协议属于实践合同，只有履行后才能成立并生效。不过，纵观近年来最高院作出的判决，承认该协议是诺成合同已是主流。如（2014）民申字1475号、（2015）民申字第385号案件，最高院均认可了该协议的效力。但是，在（2014）民申字第2139号案件中，对于履行期届满前达成的以房抵债协议，即使其并非以担保为目的，法院仍将其视作代物清偿的实践合同，以其未实际履行为由按原主合同的法律关系进行裁判。
2、为借款提供担保
在债务履行期限届满前，当事人作出的以房抵债。现如今房屋已成为最值钱也最保值的商品，以房屋作为担保物能够最大程度的避免债务人到期不能清偿的风险。以房屋作担保实际并不违反法律规定，正常情况下，当事人只需按照相关法律规定办理抵押登记即可，如债务人到期不能偿还债务，债权人有权就该房产优先受偿。但是，在以房抵债情形下，借贷双方往往很少办理相关抵押登记手续，且债务到期不能履行的后果为转移房屋所有权而非优先受偿。因此，其与正常的房屋抵押有所区别，法律效力自然也不同。
关于担保型的以房抵债约定的效力，学界与实务中也是存在着分歧，主要争议在于其是否适用《担保法》及《物权法》有关流押约定无效的规定。肯定说认为虽然未经登记，但当事人意图设定担保的意思表示明显，因此应受有关流押约定无效的规制；否定说认为流押无效仅适用于抵押权存在的情形，在抵押权未设立的情形下不应适用该规定。此外，实务中还存在根据不同担保情形区分其效力的情况，典型的即为最高院2014年第12期公报案例：朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案【案号：(2011)民提字第344号】。在该案中，最高院就认为以另行签订的房屋买卖合同为担保区别于直接以房屋为担保，并承认了前者的法律效力。
2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2015〕18号】对该争议的处理提供了部分借鉴，该解释第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”但是，对于买卖合同已经履行完毕、借款人反悔起诉要求返还财产的情形如何处理，该解释并未作出规定。笔者认为，在该解释并未明确规定买卖合同无效的情形下，如其不存在显失公平或损害第三人利益情形，对于当事人自愿履行的以房抵债协议，依据合同法诚实信用原则应当对其效力予以承认。
三、小编看法
笔者认为，在法律没有明文规定的情形下，将以房抵债视作实践合同进行处理于法无据，且理论而言，主合同及房屋买卖合同均属于诺成合同，无论是将以房抵债协议视作对主合同履行方式的变更还是房屋买卖合同的转化，均不应存在实践合同的认定。因此，以房抵债的处理只应涉及到效力而非合同是否成立问题。只要该协议没有违反《合同法》有关合同无效的规定，就应当认定其合法有效，对当事人要求履行合同的诉请予以支持。如果该协议不存在可撤销、可变更情形，对于另一方当事人事后反悔的请求应当予以驳回。