新规速递：“物业管理委员会”要来了！广西修订物业管理条例规定

2023年11月24日，广西壮族自治区第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议审议通过《广西壮族自治区人民代表大会常务委员会关于修改〈广西壮族自治区物业管理条例〉等四件地方性法规的决定》，自公布之日起施行。自治区人大常委会本次对《广西壮族自治区物业管理条例》进行修订，主要包括减少业主担任业主委员会委员的限制和增加组建物业管理委员会的规定。其中，关于增加组建物业管理委员会的规定，意味着物业管理委员会在广西有了地方性法规规定作为组建依据，为物业管理委员会依法开展相关活动提供了法治保障，困扰广西部分小区的业主大会难以召开、业主委员会难以成立、无法组织业主共同决定和行使权利等物业管理难题迎来新的破解途径，广西物业管理将迎来重大变化和机遇。
法律规定
《广西壮族自治区物业管理条例》第四十三条：有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府可以组建由业主代表、居（村）民委员会代表等组成的物业管理委员会：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；
（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。
物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续。
物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。
物业管理委员会及其人员相关事项适用本条例关于业主委员会及其委员的有关规定。物业管理委员会组建、运行、职责、任期以及监督管理等具体办法由自治区人民政府住房城乡建设主管部门制定。
什么是物业管理委员会
物业管理委员会简称物管会，是指在不具备成立业主大会条件的小区、具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的小区，或业主大会成立后未能选举产生业主委员会的小区，街道办事处或者乡镇人民政府组建的由业主代表、居（村）民委员会代表等组成的业主自治临时机构，负责组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
物业管理委员会承担什么职责
新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》规定，物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
根据以上规定，以及自治区住房和城乡建设厅公布的《广西壮族自治区物业管理委员会运行办法（试行）（征求意见稿）》和区外各省市关于物业管理委员会管理规定，物业管理委员职责与业主委员会职责高度重合，实际上起到临时业主委员会的作用。
物业管理委员一般具有以下职责
·推动成立业主大会、选举产生业主委员会
·召集业主大会会议
·组织业主依法选聘、解聘物业服务企业，代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同
·拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法
·组织业主筹集、管理和使用专项维修资金
·监督物业服务企业履行物业服务合同
·督促业主交纳物业费用
·组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督实施
·对业主（物业使用人）违反管理规约的行为进行制止
·定期向业主通报工作情况
·及时调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷
·配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作
·配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督
·业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责
物业管理委员会与业主委员会有何区别
物业管理委员会职责与业主委员会职责高度重合，实际上起到临时业主委员会的作用。但作为在业主委员会无法成立的情况下创设的物业管理制度，物业管理委员会与业主委员会比较，有显著的区别与自身特点。
组建机关不同
物业管理委员会：由街道办事处或者乡镇人民政府负责组建。
业主委员会：由业主大会会议依法选举产生。
人员构成不同
物业管理委员会：由业主代表、居（村）民委员会代表等组成。
业主委员会：由本物业管理区域内符合规定条件的业主组成。
机构性质不同
物业管理委员会：临时机构，自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责。
业主委员会：常设机构，自业主大会依法选举产生后依法履行职责。
监督管理机制不同
物业管理委员会：接受街道办事处、乡镇人民政府指导和监督。
业主委员会：对业主大会负责，受业主大会监督；接受街道办事处、乡镇人民政府指导和监督。
物业管理委员会具有何种法律地位
根据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（〔2005〕民立他字第8号）中：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”之规定，以及陕西省高级人民法院在（2020）陕民申2725号《民事裁定书》中：“西航小区物管会作为临时机构可以代行西航小区业委会的职责，故西航小区物管会具备诉讼主体资格。”的认定意见，物业管理委员会代行业主委员会职责，应具有与业主委员会相同的法律地位，即代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。
如何成立物业管理委员会
根据自治区住房和城乡建设厅公布的《广西壮族自治区物业管理委员会运行办法（试行）（征求意见稿）》和区外各省市关于物业管理委员会的组建规定，成立物业管理委员会，一般按以下程序步骤进行：
第一步：街道办事处（乡镇人民政府）发布公告
街道办事处（乡镇人民政府）就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会成员的人选要求、报名方式、起始日期等。
第二步：推荐物业管理委员会成员
（一）居（村）民委员会代表由居（村）民委员会负责推荐；
（二）业主代表由居（村）民委员会负责组织小区业主联名推荐或者业主自荐。
第三步：确定物业管理委员会成员名单
街道办事处（乡镇人民政府）根据申报情况，确定物业管理委员会成员名单，并指定物业管理委员会主任及副主任。
第四步：公示物业管理委员会成员名单
街道办事处（乡镇人民政府）将物业管理委员会成员姓名、职业、住址等在物业管理区域内两处以上显著位置公示。
第五步：物业管理委员会正式成立
公示期满无异议或者经核查异议不成立的，物业管理委员会自公示期满之日或者核查结果公示之日起正式成立。
物业管理委员会将对物业管理产生何种影响
一直以来，广西部分小区因业主大会难以召开、业主委员会难以成立、无法组织业主共同决定和行使权利等原因，导致一些物业管理问题长期得不到解决，业主与业主之间、业主与物业服务企业之间矛盾纠纷长期得不到化解，甚至激化。相对于业主委员会，物业管理委员会因有街道办事处（乡镇人民政府）参与组建，居（村）民委员会代表作为成员，组建过程无需召开业主大会等原因，组建程序更为规范，组建步骤更为简便快捷，行为活动更具权威性，该项制度目前在全国各地得到广泛推行。此次自治区人大对《广西壮族自治区物业管理条例》进行修订，增加组建物业管理委员会的规定，标志着此项制度在广西得到落地实施。物业管理委员会以自治区人大地方性法规规定作为活动依据，能够暂时代替业主委员会履行职责，相信将会在自治区各社区、住宅小区中广泛得到认可和实施，并成为破解物业管理难题的一把新“钥匙”，为广西物业管理带来新变革和新气象。