物业管理活动中的个人信息保护——《民法典》与《个人信息保护法》的解读与实践

一、个人信息保护的法律框架和原则
根据《民法典》，隐私权是指个人生活中的私密空间、私密活动和私密信息不受侵扰的权利。这包括了个人的通信自由、个人信息的保护等。物业管理机构在处理业主的个人信息时，如家庭住址、联系方式、财产状况等，必须尊重并保护这些信息的私密性。《民法典》强调，在任何情况下收集和使用个人信息时，都应遵循合法性、正当性和必要性原则。这意味着物业管理中的任何个人信息收集和使用都必须有明确的法律依据、合理的目的，并且仅限于实现该目的所必需的范围。
《个人信息保护法》进一步强化了个人信息保护的法律框架，对物业管理活动中的个人信息处理提出了更高的要求。法律定义了个人信息为各种能够独立或与其他信息结合识别特定自然人身份的信息。在物业管理中，这涵盖了业主的姓名、身份证号、联系方式、房产信息等。《个人信息保护法》规定，处理个人信息需要明确的目的、充分的法律依据，并应确保信息的安全。这意味着物业管理中的信息处理活动，如收集业主信息进行物业费用计算、维修记录等，必须确保信息的安全和合法使用，法律强调，信息主体（如业主）对其个人信息享有知情权和决定权。物业管理机构在收集和使用业主的个人信息时，必须通知业主相关信息的使用目的、方式和范围，并在必要时获取业主的同意。
二、一般个人信息和敏感个人信息
一般个人信息是指可以用来识别个人身份的各种信息，但这些信息的泄露或不当使用对个人的权益造成的损害相对较小。这包括姓名、出生日期、身份证号码、个人电话号码、电子邮箱地址等。一般个人信息的处理应遵循合法、正当、必要的原则，且通常需要个人的同意。信息处理者应确保信息的准确性，并采取措施保护信息不被泄露、损失或篡改。
敏感个人信息是指一旦泄露、滥用或非法使用可能导致个人遭受歧视或严重损害的信息。这类信息包括种族、民族、宗教信仰、个人生物识别信息（如指纹、面部识别等）、医疗健康记录、金融账户、个人行踪等。敏感个人信息的处理有更严格的要求。必须获得个人的明确同意（明示同意），并且处理目的、方式和范围应尽可能具体和明确。对于敏感信息的收集、存储和使用，信息处理者需要采取更加严格的安全措施。
三、物业管理活动中的个人信息处理
（一）是否可以公布违规业主的个人信息
物业管理活动中，不少业主的确是存在违规行为，比如违规停车，乱倒垃圾，小区遛狗不清理粪便，夜晚休息发出超分贝的噪音，这些都是物业管理面临要处理的问题，有些物业公司的做法就是直接公布这些违规的个人信息，让违规行为公开，在公告栏、大堂或者业主群直接公开业主的姓名、房号等，让公众从道德上给予其压力，这种行为从管理上可能是有效的，但根据《民法典》和《个人信息保护法》规定未经个人同意，任何人不得随意处理或公开其个人信息。物业公司这种做法明显是违规的。
当然，有些小区是有管理公约的，有的是临时管理公约（未有业主大会情况），有的是业主大会通过的正式管理公约，管理规约是对全体业主有约束力的，《民法典》286的规定，业主应当遵守法律法规以及管理规约。那么，管理约定如果规定了可以公布违规业主的个人信息，是否行得通，比如深圳市住建局公布的小区管理规约范本第20条：（违规行为）公示时应当仅做事实陈述，不得含有任何评价性文字；仅对不文明现象进行公示，不得涉及个人评价；根据具体情况公示如下信息：姓名（隐去部分）；车牌号码；显示违规行为的图片；在本物业管理区域的房屋号码。但管理规约是一个自治规范，个人信息保护法是法律，个人信息保护法的效力阶位明显是高于管理规约的，在未经个人同意的情况下，即便是管理规约规定可以公开个人信息，这种规定本身就是违规的，那么管理规约如果是业主大会通过的正式管理规约，是否构成业主个人同意呢？笔者认为这并不能构成业主的个人同意，业主大会的决议是大多数同意原则，但是个人信息保护法中的同意，是指每一个个体的单独同意，这是有本质区别的。我们看住建局公示的管理规约范本，他对姓名做了匿名化处理，但是车牌、房屋号码，却没有做匿名化处理，这种做法同样存在泄露个人信息，是不可取的。法律定义了个人信息为各种能够独立或与其他信息结合识别特定自然人身份的信息，虽然对姓名做了匿名化，但是车牌、特定小区房号，结合起来是能识别特定自然人身份的信息，即能锁定具体某个人，正确做法应当包括车牌、房号都应当做匿名化处理。
（二）是否可以公布含个人信息的诉讼文件
在物业公司与业主个人，或者业委会与业主个人诉讼中，基于业主知情权的原因，往往将诉讼文书在小区公开，比如在业主微信群公开判决书，或者在大堂张贴判决书，但判决书中往往都有涉案业主的个人信息，包括姓名，民族，身份证号码，户籍住址。不少人认为，判决书是法律文书，只是基于知情权，如实公布，并不违法，这种看法是错误的，判决书虽然是法律文书，但本身他是在法律诉讼过程中使用，如果公之于众，同样要做匿名化处理，如果不做匿名化处理，就会导致个人信息泄露，侵犯了其隐私权，包括姓名，民族，身份证号码，户籍住址都应当做匿名化处理。《个人信息保护法》出台后，全国裁判文书网涉及具体个人信息的，同样要做匿名化处理。
（三）能否向纠纷方业主提供个人信息
有的业主之间纠纷，比如楼上楼下漏水纠纷，物业公司调解了多次，无法成功，建议楼下业主（受损害方）直接起诉楼上业主，这个时候出现了一个问题，楼下业主并没有楼上业主的个人身份信息，无法起诉立案，要求物业公司提供，并提出不提供就是物业公司的责任。对于业主之间的纠纷，物业公司可以参与调解，解决问题，但是如果解决不了，一方要起诉另外一方，物业公司并没有义务提供被诉业主的个人信息，本身并不属于物业服务的范畴，同时当时收集的业主信息，使用项并不包括业主间纠纷，个人信息的分享需要数据主体的同意或符合法律规定的特殊情况，未经允许分享纠纷方业主的个人信息，同样是侵犯个人隐私的行为。还有一种情况，是代理律师持公函向物业公司调取涉案业主信息，这同样是没有足够法律依据的，代理律师可以申请法院调查令再向物业调取，或者直接向公安机关调取。物业公司并没有权力擅自提供业主信息给任何第三方。
（四）公布欠费业主个人信息
物业公司为了催费，对欠费业主采取张榜公布欠费信息方式，这里面欠费信息就可能包括业主姓名或房号，这种做法同样是不妥的，公布欠费业主的个人信息是侵犯个人隐私和违反《个人信息保护法》的行为，如果要公布要做匿名化处理，姓名或者房号都应当做匿名化处理，仅仅是房号也是要做匿名化处理的，房号在特定的小区，就等于是住址信息，属于重要的个人信息，能直接具体识别到自然人身份的信息。如果物业公司以在物业服务合同中约定可以公开欠费业主的信息，同样是不能免责的，《个人信息保护法》法律效力高于管理规约，同样也高于业主大会与物业公司签订的物业服务合同。《个人信息保护法》对个人信息保护的严格在于，要公开某个人信息，应当征得其本人单独同意，而不是业主大会同意。
（五）公共区域安装摄像头
在小区等公共区域安装摄像头，旨在提高安全性和防止违规行为（如公共抛物），是物业管理的常见做法。然而，这种做法同时也触及了关于个人隐私保护的敏感问题。如果摄像头覆盖了或者涉及私人居住区域，如对准了某个业主的窗户或阳台，或者对准某个住户的门口，这都是不合适的，这里可能涉及业主个人起居活动内容，外出时间、回家时间，来访客人等隐私事情，这是他不想他为人所知的。摄像头如果涉及这些居住区域，这会构成对个人隐私的侵犯。
公共区域，比如电梯间，过道走廊，公共区域拍到的业主个人行为，不算侵犯隐私行为，因为在公共区域，业主是意识到自己的行为暴露在外，应当对自己的行为进行约束，若私自放纵自己行为，做了不雅或不文明行为，被拍摄到，这不属于侵犯个人隐私。但是即便如此，在公共区域拍摄到的个人行为，并不得随意传播，因为安装监控收集个人信息目的是旨在提高安全性和防止违规行为（如公共抛物），如果用于与这个目的无关活动，就会违反《民法典》所强调的原则，个人信息收集、使用仅限于实现该目的所必需的范围。实践中，有保安员把电梯中监控拍到的住户不雅行为在微信群中传播，最后被行政拘留的案例，严重的可能还涉及刑事犯罪。所以，对于物业公司自己的工作人员，所有公共区域拍摄到的业主个人行为，并不得外传。同时，当有业主要求查看监控时，涉及个人信息的，只能是基于安全性和防止违规行为的考虑，否则物业公司不应当允许业主随意查看，比如业主东西丢了，查看监控是合理理由，有打架斗殴，或者伤人事件，相关业主查看监控也是合理理由。但是如果业主要通过监控查看另外一个业主的小区活动轨迹，这个是不正当的，也是不允许的，物业公司可以拒绝。
（六）是否可以强制要求人脸识别进出物业服务区域
根据《个人信息保护法》的规定，个人生物识别信息（如指纹、面部识别等）是个人敏感信息，敏感信息的保护程度比一般信息更高，区别于一般个人信息，收集个人敏感信息，必须获得个人单独明示的同意，不能说写在物业服务合同中或管理规约里面了就可以采集个人面部识别信息，敏感信息的采集，除非有非常必要，否则是不能采取的，人脸识别进出小区是方便，但是这并不是唯一的方式，有其他多种可代替的方式，比如刷卡，登记等方式，所以人脸识别并不是非常必要的方式，物业公司无权强制要求人脸识别进出物业服务区域，无论是进出的住户，还是外面来访的人员，物业公司都不得强制采取面部识别信息。《最高人民法院关于审理使用人脸识别技术处理个人信息相关民事案件适用法律若干问题的规定》第十条规定，物业服务企业或者其他建筑物管理人以人脸识别作为业主或者物业使用人出入物业服务区域的唯一验证方式，不同意的业主或者物业使用人请求其提供其他合理验证方式的，人民法院依法予以支持。
（七）能否公布业主委员会候选人个人信息
根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后，应当予以公示，时间不少于十日。全国各地均有类似规定，选举业主委员会委员的，应当公布业主委员会委员、候补委员候选人名单，以便业主投票，无论从法规的规定，还是情理上，这似乎是没有问题的。笔者看到的相关公布候选人信息非常详细，不仅包括姓名，照片，楼栋房号，联系电话，还包括政治面貌，学历，工作单位，职务，详细的还有个人简历（教育经历，工作经验等），涉及大量的个人信息，从选举的角度讲，无可厚非。但是公布如此详细的个人信息，从法律程序上应当取得候选人书面同意，也就是说要参选业主委员会的选举，应当签署同意采集和向公众公开上述个人信息，这个也是《个人信息保护法》明确规定的，收集和使用个人信息，必须告知个人相关信息的使用目的、方式和范围，并取得个人的同意。但实践中，大多数业主委员会的选举，并未履行这一程序。
（八）能否在业主大会选举前，公布业主个人信息
这一点是针对深圳相关规定的探讨，深圳市住房和建设局颁发的《深圳市物业管理微信投票规则（试行）》第十三条业主委员会应当在物业管理区域发布业主大会会议公告的同时，将微信投票系统中全部业主身份验证与房屋绑定的相关信息（包括业主姓名、房号、手机号码）加盖公章，向全体业主公示至少7日。业主相关资料公示时，手机号应当进行保密处理。
按此规定，虽然对手机号码做了匿名化处理，但是姓名、房号这都是重要的个人信息，如此方式直接公布，是非常不妥的。虽然目的是让业主核实验证真实性，以免投票出现错误，但如此直接公示全体业主的个人信息，并没有相应的法律依据，是非常容易造成业主个人信息外流泄露的，《个人信息保护法》出台后，这种行为更应当谨慎，至少名字应当做匿名化处理，三个或两个字的名字，可以隐去一个字，或者如果非要公布，根据《个人信息保护法》，应当征得每一个业主的书面同意，否则就不能公布业主的名字和房号。
综上所述，物业管理中的个人信息保护不仅是遵守法律的需要，也是构建信任、保障安全、提升社区生活质量的关键。只有通过合法合规的信息保护措施，才能真正保障业主的权益，促进社区的和谐与稳定。