房屋被征收，该如何确定房屋征收范围？

房屋征收项目开展的第一步就是划定房屋征收红线，明确拟纳入征收的房屋范围。
但深圳的房屋征收项目基本都是通过“先协商、后征收”的原则开展房屋征收，项目启动房屋征收程序时，房屋征收部门已与被征收人开展了多次协商谈判，协商不成的，才依法启动房屋征收程序依法予以征收。在深圳的房屋征收的大环境下，在正式启动房屋征收时，划定房屋征收的范围存在诸多特殊情况。笔者结合多年的房屋征收项目经验，就房屋征收范围如何确定的相关问题表达自己的拙见。
法律依据：
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第十条第二款“房屋征收部门根据规划选址与土地预审相关文件规定的用地范围，结合房屋产权等实际情况，确定拟征收房屋的具体范围（以下简称房屋征收范围）；城市更新项目确需征收房屋的，房屋征收部门应当按照经批准生效的城市更新单元规划确定房屋征收范围；土地整备确需征收房屋的，房屋征收部门应当按照经批准的土地整备项目实施方案确定房屋征收范围。”
在国家层面的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定中，并无明确关于确定房屋征收范围的相关规定，《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第十条第二款关于房屋征收范围的划定只是作出了依据性的要求。但在具体的房屋征收项目实施的过程中，存在很多特殊的情形，所涉的房屋是否应当被纳入房屋征收范围呢？
一、压红线的房子应当纳入征收范围
根据项目规划选址、用地预审等相关文件所确定的房屋征收红线与房屋现状位置的时
常存在房屋压红线的情况，一栋房屋仅部分房屋位于征收范围内，如果只拆除规划红线范围内部分房屋，未拆除的规划红线范围外的部分房屋将人为变成危房，失去了房屋应有的价值和作用。
因此对于压红线的房屋应当纳入房屋征收范围。
并且参考《杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案——2014年最高人民法院公布全国法院征收拆迁十大典型案例之案例一》，对于压红线的房屋应当纳入房屋征收的范围。
二、为降低项目法律风险，已自主签约但未交楼或未拆除的房屋应当纳入征收范围
深圳市的房屋征收项目在依据规划选址与土地预审相关文件规定等相关规划红线确定房屋征收范围后，对项目范围内的均是按照“先协商，后征收”的原则开展自主协商签约，无法协商一致的，才启动房屋征收的程序依法征收。因此必然导致一个项目中部分房屋已完成签约，一部分未签约情形。在此情况下启动房屋征收程序时，对于已完成签约但是未拆除的房屋也应当一并纳入房屋征收范围。
首先，房屋征收项目中前期已自主签约但未交楼或未拆除的房屋权利人仍然存在拒不交楼、拒不拆除的风险。已签约房屋未完成交楼、拆除前启动房屋征收程序的，房屋权利人会存在征收补偿标准与自主协商标准不一致的情形，已签约权利人对于搬迁补偿有新的期待，因此存在较大风险拒不交楼或拒不拆除的风险。
应当将已签约未拆除的房屋纳入房屋征收范围，避免后期房屋征收的法律风险。其次，前期自主协商签订的房屋搬迁补偿协议只是深圳快节奏房屋搬迁补偿工作的需要，也是为了降低行政成本的需要，但仅仅通过一纸协议的方式完成房屋征收补偿的存在程序合法性的问题。
在山东省高级人民法院在（2017）鲁行终1347号《行政裁定书》中明确指出，前期自主签约也不能取代应按照法定程序进行的土地或房屋征收，因此，所签订的搬迁补偿协议存在以协议代征收的程序违法问题。
对于没有完成拆除的房屋的权利人依然也确认签订的搬迁补偿协议违法，有权要求按照房屋征收程序予以征收补偿。
最后，已签约已拆除的房屋，可以不纳入房屋征收范围。根据《民法典》第二百三十一条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
房屋拆除后就因事实行为而使房屋物权发生消灭，不存在房屋征收的事实条件。
三、红线外房屋严重影响项目施工或因为项目施工而存在严重的安全隐患的房屋应当纳入征收范围
因道路、地铁等项目施工的需要，虽然房屋不在规划选址、用地预审的范围内，但是不拆除该房屋将严重影响项目施工或者因项目施工对红线外房屋造成严重的安全隐患，因此在划定房屋征
收范围时，不能简单的依据规划红线划定，对于规划红线外严重影响施工建设或因施工建设存在严重安全隐患的房屋也应当纳入房屋征收范围。对于房屋不在规划红线范围内，需要纳入征收予以拆除的，房屋征收部门应当对房屋拆除的必要性进行论证，经严格论证后确需拆除的房屋方可纳入房屋征收范围。