影响抵押权优先受偿的情形及应对措施

一、优先受偿权的概念
根据《民法典》第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”
换句话说，抵押权人的优先受偿权是指当债务人无法清偿其债务时，抵押权人具有就抵押财产的变现价值在抵押担保的范围内优先得到偿还的权利。这种权利通常在抵押合同中会有明确的约定。
二、影响抵押权优先受偿的情形
之所以设立抵押权，是为了在债务人不履行到期债务时债权人可就抵押财产优先受偿，但实务中却存在一些影响抵押权优先受偿的情形。
1.未办理抵押登记或抵押登记被撤销。以不动产设立抵押必须办理抵押登记，抵押权才会被设立；若不动产抵押仅签订抵押合同却未办理抵押登记或在办理抵押登记时提供虚假材料导致抵押权被撤销，则抵押权人无法享有优先受偿权。
2.抵押预告登记尚未办理不动产所有权首次登记或抵押预告登记已失效。根据《民法典担保制度解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持。”在银行金融借款合同案件中，如果借款人所购预售房屋尚未办理所有权首次登记，或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记而导致预告登记失效，则抵押预告登记权利人无法享有优先受偿权。
3.设立抵押权前抵押财产已出租或设立居住权。《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”第二百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”由此可以看出，如果抵押财产在抵押前已经设立租赁权或居住权，可能会对抵押权人行使优先受偿权造成一定的障碍。
4.抵押财产被其他债权人先行查封。虽然抵押财产被其他债权人先行查封并不会对抵押权人优先受偿权造成实质的影响，但是优先受偿权并不等于优先处置权，抵押财产被他人先行查封可能会影响到抵押权人优先受偿权的顺利实现，比如需要向首封法官商请处置权、与首封债权人协商处置抵押财产等。
三、应对措施
1.在签订抵押合同时，不动产抵押务必办理抵押登记，并应明确优先受偿权的范围。
2.抵押预告登记权利人应密切关注不动产首次确权登记的时间，督促房地产开发商及时办理不动产所有权登记，以保障自身合法权益。
3.设立抵押前应核实抵押不动产的权属情况，可通过以下途径进行核实：通过不动产登记机关查询抵押不动产的权属情况、现场核实不动产的实际占有情况、到不动产所属辖区物业核实不动产的其他实际情况等。
4.如果发现抵押财产被其他债权人先行查封，尽量争取与首封债权人取得积极沟通并寻求达成合作关系，一起推动执行，一旦进入执行程序，马上与首封法官协商处置权的商请问题并提交优先受偿申请材料，以确保自身合法权益得到有效保障。