商业用房的消防监管流程解析

消防监管是房屋建成后能否合法使用的必经程序，商业用房（本文中“商业用房”限于商服用地上建设的房屋）基于其经营性、公众聚集性，消防监管更是严格。因消防不合规导致商业用房无法正常使用而产生的纠纷不在少数。本文拟就商业用房的消防监管流程进行梳理，以期能够更好的管控、预防此类法律风险。
一房建工程消防监管之类型
根据消防法第十条、第十六条①的规定，消防监管部门对房屋建筑工程的监管主要分为两大类型：一种是审核验收，另一种是备案抽查。流程上主要分为三个阶段：设计监管阶段、验收监管阶段及年检阶段，本文所探讨的商业用房之消防监管在前述框架下展开。
二商业用房消防监管流程
（一）：审核验收类
商业用房的消防监管比普通房建工程的消防监管严格，一般分为四个阶段：
1、设计文件审核阶段
根据消防法第十一条的规定，对于人员密集场所、特殊建设工程，建设单位都应当将消防设计文件报公安消防机构审核。关于人员密集场所，指公众聚集场所，包括宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。②《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定了应进行消防验收的人员密集场所，其中涉及的宾馆、饭店、商场、影剧院、营业性室内健身休闲场馆、酒吧、具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅等都是商业用房常见的具体用途，达到上述面积规模的商业用房，均需办理消防设计文件审核。
关于申请消防设计审核的时间节点，建设单位在办理建设工程规划许可证的过程中需要提交消防规划总平审查意见书，作为办理建设工程规划许可证的条件之一。申请主体方面，消防设计审核申请的主体应与项目开发主体保持一致。消防设计经审核合格后，消防监管部门向建设单位出具建设工程方案设计消防审查意见书，作为消防设计审查的成果性文件。
2、工程竣工后的验收阶段
商业用房竣工后，应进行消防验收的建设工程应在投入使用前进行消防验收，消防验收通过后方可投入使用③。实践中，商业用房投入使用前的消防验收一般分为两个环节：
（1）建设单位一次消防验收，是指建设单位自行申请的消防验收，经验收合格的由消防监管部门出具《建设工程消防验收意见书》。如商业用房用于出租，则承租人一般会要求出租人在交付前通过消防验收。
（2）装修单位二次消防验收。无论是自用商业用房或是出租的商业用房，经营者在使用前都会根据经营的具体业态进行装修。而装修工程是否合格也涉及消防安全，根据《建设工程消防监督管理规定》第二条的规定，商业用房的实际使用人在装修完成后也应当按照消防法规规定申请消防设计审核及验收，消防验收通过后方可进行装修或投入使用。
3、营业前消防安全检查
根据消防法第十五条的规定，宾馆、饭店、商场、影院、超市业态等涉及公众聚集的商业用房，在开业前均需进行开业前消防安全检查，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后方可开始营业。
4、消防年检
商业用房投入使用后，消防安全仍是日常经营中需重点关注的事项。根据消防法的规定，除了对消防设施日常的维护外，经营者应每年至少进行一次全面检测，并应形成书面的检测记录、留存备查。④
三商业用房消防监管之流程
（二）：备案抽查类
商业用房不属于上述需要申请消防设计审核及竣工消防验收的，消防监管部门实行事后监管：建设单位及装修单位向消防监管部门办理消防设计文件备案及竣工验收消防备案，消防监管部门根据备案信息进行抽查。抽查中发现有违规情形的，可责令停止建设或使用。实践中，对于建筑面积小于五百平方米的商业用房，一般都按照备案的流程接受消防监管。同样，备案抽查类的商业用房如属于公众聚集场所，仍需办理营业前的消防安全检查。⑤
上述流程图示如下：

四参考规范依据
《中华人民共和国消防法》
《建设工程消防监督管理规定》
《消防监督检查规定》
《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查规则（试行）》
《陕西省消防条例》
《陕西省建设工程消防监督管理规定》
《陕西省公众聚集场所消防安全管理规定》
注释
①具体条文内容未一一列出，感兴趣的读者可自行查阅。
②《消防法》第七十三条。
③《消防法》第十三条。
④《消防法》第十六条。
⑤《消防法》第十条、《建设工程消防监督管理规定》第二十四条。