纠葛源起
严格来说，“小产权房”并非一个法律概念，它是相对于“大产权房”，也即具有法律意义上的所有权权属房屋而言的概念，最为常见的类型就是农村集体土地上、农村宅基地上建设的回迁安置房和农民自建房。不论小产权房的内涵和外延如何界分，其具有的共性特征基本稳定，突出表现为：无国有土地使用权证、无预售销售许可、不可公开上市交易、村集体社员人身专属性等。
在城市化大发展、新农村建设、旧城改造等国家大政方针政策作用下，过去几十年间“拆迁运动”在中国大地上如火如荼展开，由此出现了大量失地失去祖宅的农民，这些农民手里多了一套或数套回迁安置房。安置户因资金需求、投资需要、子女升学等原因会选择将手中闲置的安置房出售变现，加之伴随着房价上涨，很多城镇居民选择去购买这些相对廉价的安置房，安置房买卖大量发生。
鉴于国家政策一贯对集体土地及其上房屋的转让把控严格，私人之间的安置房买卖存在巨大的法律风险和不确定性，在安置房的拆迁、办证、质量等问题上纠纷频发，此时对于合同是否有效、解除合同后如何索赔现有法规政策也未有定性。本文整理了主流观点和司法裁判，对上述问题拟作分析。
对小产权房买卖合同效力的认定
对小产权房买卖合同效力的认定经历了两个不同的阶段，或将在不久的将来进入第三个阶段。就目前而言，合同效力的认定主要看涉案地区是否属于国家土地制度改革试点地区（文末附试点地区名单），再结合该试点地区的现行政策确定。
试点前和试点后，试点地区和非试点地区对小产权房买卖的政策观点和司法裁判规则有着实质性差异，主要如下：
（一）试点前和非试点地区的主流观点和裁判规则
1.《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日）：“（一）关于农村房屋买卖问题……19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。”
2.《最高人民法院印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日，法发〔2008〕36号）：“依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。要着眼于宅基地制度的严格管理和完善，着眼于农户宅基地用益物权的维护与保障，做好相关案件的审判和执行工作。”
3. 杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（总第64辑，人民法院出版社2016年版，第65页）：“关于农村房屋买卖问题。这是社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。”
由裁判文书网也可以看出，小产权房买卖纠纷呈逐年递增态势；小产权房买卖纠纷大多发生在农业人口大省，如河南、山东、江苏等省份。检索关键词“小产权房买卖”，选择民事、判决、2016年之前的判例，共有114份生效裁判文书，其中，小产权房买卖纠纷大部分会被认定为买卖合同无效，按合同无效处理：
综上，可以得出在试点前和非试点地区，对于小产权房买卖的政策尺度和裁判口径为：
同一集体经济组织成员间内部可以转让；非同一集体经济组织成员间不可以转让；农村集体经营组织成员不得向城镇居民转让。
（二）试点地区的主流观点和裁判规则
试点地区是否一律放开了小产权房买卖从而认定买卖合同有效，不可一概而论。从目前各地颁行的政策来看，也非完全放开，要根据当地的具体政策判定。
以浙江义乌为例，2016年9月13日颁行《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》，为小产权房转让开了绿灯，第九条规定：“宅基地使用权转让可自行协商转让，跨集体经济组织转让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌转让。”突破了小产权房仅能在本集体成员间转让的桎梏，跨集体转让在符合程序下被得到认可。
随后该政策就在司法实践中得到了义乌法院的支持，丰富了司法实践。经检索裁判文书网，查询到11篇义乌法院持支持跨集体转让的判例，以金兰英与金碧玉、金碧珠宅基地使用权纠纷【（2018）浙0782民初15744号】为例：义乌市人民法院于2018年11月1日作出判决，确认小产权房买卖合同有效，卖方有义务配合买方完成产权过户。
综上，可以看出，根据试点地区的具体政策，对于小产权房买卖的政策尺度和裁判口径为：
同一集体经济组织成员间内部可以转让；非同一集体经济组织成员间，在符合程序要求情况下，可以转让；农村集体经营组织成员不得向城镇居民转让。
买卖合同被认定无效后的处理
小产权房买卖合同被认定有效，卖方负有协助过户义务，合同得以正常履行。但一旦小产权房买卖合同被认定无效，随之而来的就是买方对卖方的索赔，以弥补损失。
支持买方除拿回已实际支付的购房款外，还可要求卖方承担赔偿责任是主流观点：
1.《适应中国特色社会主义法律体系形成新形势在新的历史起点上谱写民事审判工作新篇章——在全国民事审判工作会议上的讲话》（2011年6月23日），载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（总第46辑，人民法院出版社2011年版，第11～12页）：“在农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。”
2.杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（总第64辑，人民法院出版社2016年版，第65页）：“可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。”
司法实践中多因为涉案小产权房房价出现了暴涨，房屋马上将要拆迁等有利可图情况，卖方心态失衡导致恶意违约，要求确认合同无效，或者卖方不配合办理产权过户导致买方诉讼继续履行合同，法院认定合同无效后，涉案小产权房买方需返还卖方，卖方除需将购房款返还买方，还需额外承担违约损害赔偿责任。纵观可以查询到的裁判文书，卖方往往承担的仅是返还购房款、支付同期银行贷款利息（资金占用费）责任，卖方违约成本较低，纵容了恶意违约。
在笔者看来如确是卖方恶意违约，除承担返还购房款责任外，还需承担较重的违约责任，包括不限于承担大额违约金，承担买方另行购房的差价损失，分割涉案房产拆迁利益等。当然，这些责任承担需提前约定在小产权房买卖合同中方才有适用可能。
律师建议
综上，在面对小产权房买卖情况下，不论是买方还是卖方，我们建议要做如下应对策略：
一是考量交易小产权房是否在试点地区内，如不在试点地区内，谨慎买卖；如在试点地区内，详细查询分析下地区政策，是否符合买卖政策细则；
二是交易时规范买卖合同文本，通过合同条款把控法律风险，降低损失。如作为买方，可以约定购房款支付完毕后，卖方负有配合过户义务，不得违约，否则承担总房款30%违约金，赔偿买方另行购房的市场差价款（择一高主张）等。此外，还可以通过引入保证人、设置抵押、律师见证、公证处公证等增信方式提高小产权房买卖合同的稳定性。
附：2016年《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》决定在中国部分地区农村开展集体产权制度改革，为小产权房买卖松开了一道口子。随着改革的深入，试点地区不断增加，截至2017年底，全国有100个市县区纳入试点名单。详见下表：
严格来说，“小产权房”并非一个法律概念，它是相对于“大产权房”，也即具有法律意义上的所有权权属房屋而言的概念，最为常见的类型就是农村集体土地上、农村宅基地上建设的回迁安置房和农民自建房。不论小产权房的内涵和外延如何界分，其具有的共性特征基本稳定，突出表现为：无国有土地使用权证、无预售销售许可、不可公开上市交易、村集体社员人身专属性等。
在城市化大发展、新农村建设、旧城改造等国家大政方针政策作用下，过去几十年间“拆迁运动”在中国大地上如火如荼展开，由此出现了大量失地失去祖宅的农民，这些农民手里多了一套或数套回迁安置房。安置户因资金需求、投资需要、子女升学等原因会选择将手中闲置的安置房出售变现，加之伴随着房价上涨，很多城镇居民选择去购买这些相对廉价的安置房，安置房买卖大量发生。
鉴于国家政策一贯对集体土地及其上房屋的转让把控严格，私人之间的安置房买卖存在巨大的法律风险和不确定性，在安置房的拆迁、办证、质量等问题上纠纷频发，此时对于合同是否有效、解除合同后如何索赔现有法规政策也未有定性。本文整理了主流观点和司法裁判，对上述问题拟作分析。
对小产权房买卖合同效力的认定
对小产权房买卖合同效力的认定经历了两个不同的阶段，或将在不久的将来进入第三个阶段。就目前而言，合同效力的认定主要看涉案地区是否属于国家土地制度改革试点地区（文末附试点地区名单），再结合该试点地区的现行政策确定。
试点前和试点后，试点地区和非试点地区对小产权房买卖的政策观点和司法裁判规则有着实质性差异，主要如下：
（一）试点前和非试点地区的主流观点和裁判规则
1.《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日）：“（一）关于农村房屋买卖问题……19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。”
2.《最高人民法院印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日，法发〔2008〕36号）：“依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。要着眼于宅基地制度的严格管理和完善，着眼于农户宅基地用益物权的维护与保障，做好相关案件的审判和执行工作。”
3. 杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（总第64辑，人民法院出版社2016年版，第65页）：“关于农村房屋买卖问题。这是社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。”
由裁判文书网也可以看出，小产权房买卖纠纷呈逐年递增态势；小产权房买卖纠纷大多发生在农业人口大省，如河南、山东、江苏等省份。检索关键词“小产权房买卖”，选择民事、判决、2016年之前的判例，共有114份生效裁判文书，其中，小产权房买卖纠纷大部分会被认定为买卖合同无效，按合同无效处理：
综上，可以得出在试点前和非试点地区，对于小产权房买卖的政策尺度和裁判口径为：
同一集体经济组织成员间内部可以转让；非同一集体经济组织成员间不可以转让；农村集体经营组织成员不得向城镇居民转让。
（二）试点地区的主流观点和裁判规则
试点地区是否一律放开了小产权房买卖从而认定买卖合同有效，不可一概而论。从目前各地颁行的政策来看，也非完全放开，要根据当地的具体政策判定。
以浙江义乌为例，2016年9月13日颁行《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》，为小产权房转让开了绿灯，第九条规定：“宅基地使用权转让可自行协商转让，跨集体经济组织转让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌转让。”突破了小产权房仅能在本集体成员间转让的桎梏，跨集体转让在符合程序下被得到认可。
随后该政策就在司法实践中得到了义乌法院的支持，丰富了司法实践。经检索裁判文书网，查询到11篇义乌法院持支持跨集体转让的判例，以金兰英与金碧玉、金碧珠宅基地使用权纠纷【（2018）浙0782民初15744号】为例：义乌市人民法院于2018年11月1日作出判决，确认小产权房买卖合同有效，卖方有义务配合买方完成产权过户。
综上，可以看出，根据试点地区的具体政策，对于小产权房买卖的政策尺度和裁判口径为：
同一集体经济组织成员间内部可以转让；非同一集体经济组织成员间，在符合程序要求情况下，可以转让；农村集体经营组织成员不得向城镇居民转让。
买卖合同被认定无效后的处理
小产权房买卖合同被认定有效，卖方负有协助过户义务，合同得以正常履行。但一旦小产权房买卖合同被认定无效，随之而来的就是买方对卖方的索赔，以弥补损失。
支持买方除拿回已实际支付的购房款外，还可要求卖方承担赔偿责任是主流观点：
1.《适应中国特色社会主义法律体系形成新形势在新的历史起点上谱写民事审判工作新篇章——在全国民事审判工作会议上的讲话》（2011年6月23日），载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（总第46辑，人民法院出版社2011年版，第11～12页）：“在农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。”
2.杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（总第64辑，人民法院出版社2016年版，第65页）：“可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。”
司法实践中多因为涉案小产权房房价出现了暴涨，房屋马上将要拆迁等有利可图情况，卖方心态失衡导致恶意违约，要求确认合同无效，或者卖方不配合办理产权过户导致买方诉讼继续履行合同，法院认定合同无效后，涉案小产权房买方需返还卖方，卖方除需将购房款返还买方，还需额外承担违约损害赔偿责任。纵观可以查询到的裁判文书，卖方往往承担的仅是返还购房款、支付同期银行贷款利息（资金占用费）责任，卖方违约成本较低，纵容了恶意违约。
在笔者看来如确是卖方恶意违约，除承担返还购房款责任外，还需承担较重的违约责任，包括不限于承担大额违约金，承担买方另行购房的差价损失，分割涉案房产拆迁利益等。当然，这些责任承担需提前约定在小产权房买卖合同中方才有适用可能。
律师建议
综上，在面对小产权房买卖情况下，不论是买方还是卖方，我们建议要做如下应对策略：
一是考量交易小产权房是否在试点地区内，如不在试点地区内，谨慎买卖；如在试点地区内，详细查询分析下地区政策，是否符合买卖政策细则；
二是交易时规范买卖合同文本，通过合同条款把控法律风险，降低损失。如作为买方，可以约定购房款支付完毕后，卖方负有配合过户义务，不得违约，否则承担总房款30%违约金，赔偿买方另行购房的市场差价款（择一高主张）等。此外，还可以通过引入保证人、设置抵押、律师见证、公证处公证等增信方式提高小产权房买卖合同的稳定性。
附：2016年《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》决定在中国部分地区农村开展集体产权制度改革，为小产权房买卖松开了一道口子。随着改革的深入，试点地区不断增加，截至2017年底，全国有100个市县区纳入试点名单。详见下表：
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