业主断供，开发商承担连带责任的风向变了？

众所周知，大多数商品房买卖中，购房人通常采取向银行申请按揭贷款的方式购房。此种方式下，开发商则需为购房人的按揭贷款向银行提供阶段性连带保证责任担保。即后续还款中若出现购房人断供，贷款银行直接从开发商在贷款银行处开设的保证金账户中划扣逾期贷款，或将购房人与开发商一并作为被告提起诉讼要求承担保证责任。那么，此种情形下，开发商是否必须承担连带保证责任。
自《民法典》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》实施以来相应的裁判观点发生了很大变化。究竟变化如何？本文将具体阐明。总体来说，在满足一定的条件时，同等情况下，由开发商需要承担连带还款责任变化为不需承担该责任。
一、以案说法
案例1：2016年7月3日，原告招商银行（贷款人、抵押权人）与被告张某（借款人、抵押人）及保证人开发商陕西某扬发展有限公司签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定本合同项下贷款为 45万元整，用于被告张某购买位于西安市高新区丈八六路某小区11204号房产。贷款期限为30年，从 2016年7月3日至2046年7月3日止。贷款利率为年利率6.8%。借款人若未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对未还本金按日在本合同执行利率水平上加收50％计收罚息，直至贷款本息清偿完毕。被告张某以其所购买的上述房屋的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。被告陕西某扬发展有限公司作为保证人为张某在本合同项下的债务承担连带保证责任。
2016年10月，抵押房屋办理了预购商品房贷款抵押登记。2017年10月起张某陆续未按时足额还款。开发商已办理房屋初始登记或首次登记（即通俗所称的“大证”），但张某尚未办理其所购房屋的产权证书。
后银行起诉解除借款合同，收回剩余全部贷款等，并主张开发商承担连带保证责任。被告开发商抗辩银行以业主所购案涉房屋作为抵押物优先实现债权，开发商不承担业主的连带还款责任。
裁判结果：1. 被告张某偿还贷款本息；2. 根据合同约定，保证人对借款人的所有应付款项承担连带保证责任，判决陕西某扬发展有限公司对张某欠款承担连带清偿责任。
案例2：与案例1情形相同，原告为交通银行，被告为购房人程某及保证人开发商陕西某宇有限公司，贷款时间金额等不同。
裁判结果：1. 被告程某偿还贷款本息；2. 原告银行对被告程某购买的坐落于西安市同文路某小区0801号抵押房屋拍卖或变卖所得价款享有优受偿权。
案例3及裁判结果：同类型事实及案件（具体内容不再展开），一审判决开发商承担连带责任，二审改判。即碑林法院（2021）陕0103民初8168号民事判决书一审支持银行诉请，判决开发商承担连带还款责任。西安市中级人民法院（2022）陕01民终349号判决改判驳回银行该诉请判决开发商不承担连带还款责任。
以上案例明显可看出，同类情形，开发商承担责任的结果发生了截然相反的变化。
二、裁判观点的变化
通常在商品房买卖交易中，按揭贷款方式下，开发商对按揭贷款向银行承担阶段性连带责任保证，保证期限一般至作为购房人持所购房屋的房屋产权证办妥正式抵押登记，并将房屋产权证或/和房地产他项权证交由贷款银行保管之日。
此前，如购房人未按期偿还贷款，作为银行收回贷款最便捷和有效的救济手段，其通常要求开发商向其承担连带责任，开发商只能向银行清偿后再向购房人提追偿或解除合同之诉挽回损失。
目前，对于开发商不承担责任的裁判结果，主要法律依据及理由在于，根据2021年1月1日实施的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿。经审查，存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持。经审查，已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”因此，虽然合同明确约定，自借款人办妥抵押手续并且银行收到以其第一顺位抵押权人的他项权利证明文件正本之日，保证人保证责任自动解除，但开发商承担的系有条件的阶段性保证责任，保证期间至银行能够行使抵押权之权能而届满，保证担保责任因银行能够行使抵押权权利而免除。渉案保证担保和抵押担保系先后阶段更替责任而非银行同时享有之权利。银行虽未收到涉案房产抵押他项权证，但就渉案房产享有抵押优先受偿之权利，故其仍主张开发商承担担保责任显与合同约定不符，亦与阶段性担保之特征相悖，依法不应采纳。
笔者代理的新城法院（2023）陕0102民初431号、莲湖法院（2022）陕0104民初10128号两例案件，以及其他法院同类判例，亦可印证上述裁判观点及趋势。
附其他判例：西安市中院（2022）陕01民终349号；雁塔法院（2022）陕0113民初9489号；莲湖法院（2021）陕0104民初15760号。
三、开发商的应对方式
此种法律规定及裁判结果下，开发商的应对方式自然也发生一定变化。此前对于被诉较为被动，只能将重点放在诉前跟进及诉后追偿，具体可参见笔者《开发商遇到业主断供怎么“破”》，此处不再赘述。而现在开发商再面临该种案件，若满足已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，应对方式则变的更为主动，答辩主张银行以业主所购案涉房屋作为抵押物优先实现债权，开发商不承担业主的连带还款责任。
目前，因法院众多、地域不同，案件裁判结果目前并未达到完全统一，部分法院仍会按照旧的裁判观点判决，因此开发商一方则需要以新裁判观点进行争取，以期免除不必要的责任和损失。