“疫情景气”的二手房市场，背后有何风险

房价的涨跌永远是大街小巷茶余饭后的永恒话题，今年因疫情影响，二月房地产降温，恒大地产打折更是登上各大APP开页封面。但是最近疫情依然吃紧的情况下，线下的各行各业都受到了不同程度的影响，二手房市场房价却开始节节攀升，出现疫情景气的现象。背后的推手可能就是最近推向舆论风口的经营贷、保单贷。经营贷、保单贷是什么？在近几日推出“资金限制令”的背景下，用其做二手房贷款会有哪些风险？
一、“经营贷”的来龙去脉
一线城市房价的涨跌最能牵动人心，其中又以深圳最甚，因为楼市外来资金多，有人称深圳的楼市是中国流动性最敏感的晴雨表。深圳3月份二手房价格环比上涨1.6%，高居70城第一；二手房成交量达到8008套，环比大涨3.8倍，创下了近两年来的新高。
原来深圳二手房大涨起因于近期深圳出现经营贷违规流入楼市的苗头，此现象已引发监管部门注意。企业经营抵押贷款是银行用于解决小微企业生产经营过程中产生的资金需求的贷款，一般以房产等作为抵押物。近年“经营贷”利率在4%—7%之间波动，当“经营贷”利率低于房贷，且实体经济疲软时，“经营贷”就存在流入楼市的套利空间。二手房市场一直存在贷款难的问题，银行对于二手房的房龄、评估价值、产权都审查严苛，而经营贷解决了上述问题，贷款利息也更低，所以原本是扶持小微企业发展的“好政策”竟被投机者盯上。受疫情影响，实体经济受损、股市行情不好、各类理财收益下降，一些人瞄上了用“经营贷”代替“房贷”的套利机会。经营贷利率不是一直都这么低，贷款期限也不像房贷那么长，长期来看没有房贷有优势。用“经营贷”买房的人流动资金要“充裕”，一旦‘经营贷’政策收紧或利率上调，能从其他渠道获得低成本的资金才行。这意味着用“经营贷”代替房贷的门槛其实并不低。这种情况下，仍有“经营贷”违规流入楼市，说明是背后楼市炒作作祟。
紧接着在4月23号央行上海总部提到的始终坚持“房住不炒”的定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金。
二、“保单贷”的来龙去脉
在房抵经营贷违规流入房地产，央行及时扼杀的当口，银保监会又对保单质押贷款资金流向存在的监管空白“打补丁”。所谓保单贷款，是指投保人将所持有的保单抵押给保险公司，按照保单现金价值的一定比例获得资金的一种借贷方式。保单贷比起二手房房贷来说，也是贷款便捷，不用对投保人进行信用调查，所以保单贷资金大部分流入二手房市场。4月24日，银保监会人身险监管部最新起草了《人身保险公司保单质押贷款管理办法(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)，正在向行业内部征求意见，并要求4月30日前提交反馈，拟于2021年1月1日起实施。此次《征求意见稿》，在保单质押贷款用途上首度划定“禁区”，要求贷款申请人不得将所借款项用于房地产和股票投机，不得用于购买非法金融产品或参与非法集资等。
结合近期部分地区出现房抵经营贷资金违规流入房地产市场，此次《征求意见稿》又从保单质押贷款方面，堵住了资金套利流向房地产的可能，进一步强化了‘房住不炒’的原则。
三、经营贷、保单贷背后的法律风险
西安从三月份来二手房市场也涨幅较大，预估也是受上述情况影响，但是背后的法律风险也是巨大的。对于贷款人来说，根据《流动资金贷款管理暂行办法》第九条规定，贷款人应与借款人约定明确、合法的贷款用途。流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。商业银行作为贷款人应按照规定检查、监督流动资金贷款的使用情况。因此，如果商业银行在经营贷、保单贷贷前贷款调查、风险评价、贷后管理未尽职的，根据不同的情形贷款人可能面临的法律风险包括：责令改正、罚款、责令停业整顿、吊销其经营许可证的行政处罚，构成犯罪的，将被依法追究刑事责任。如果银行或者金融机构的工作人员违反国家规定发放贷款，数额巨大或者造成重大损失的，则可能构成违法发放贷款罪，可以处五年以下有期徒刑或者拘役，并处一万元以上十万元以下罚金；数额特别巨大或者造成特别重大损失的，可以处五年以上有期徒刑，并处二万元以上二十万元以下罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前两款的规定处罚。
对于借款人来说，根据《流动资金贷款管理暂行办法》第二十二条规定，贷款人应与借款人在借款合同中约定的违约情形之一即为“未按约定用途使用贷款”。因此，一旦贷款人发现借款人存在将经营贷资金用于购置房产，则贷款人将有权因借款人的违约行为立即宣布提前收回贷款。借款人面临着归还贷款及承担违约责任的法律风险。根据《中华人民共和国刑法》的有关规定，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，构成骗取贷款罪，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。
便民网址：1、中华人民共和国住房和城乡建设部：
http://www.mohurd.gov.cn/
2、陕西省住房和城乡建设厅：
http://js.shaanxi.gov.cn/search/?k=3
3、西安市住房和城乡建设局：
http://zfyxdj.xa.gov.cn/zfrgdjpt/index.html