婚房保卫战，律师支招维护房产权益

客户咨询：
张律师您好，我和丈夫婚后购买了一套房屋，登记在我名下。后因丈夫的个人债务，债权人申请法院强制执行，法院查封了该房屋，我应该如何维护自身的权益，这套房屋还能属于我吗？
张念鹏律师：
夫妻关系存续期间的购买的房屋，因夫妻一方的债务，被法院查封、拍卖，另一方可以向人民法院提出排除执行的异议，但能否获得法院支持，要区分三种情形下的不同情况进行法律解析。
一、甲乙双方婚姻存续情形：可以执行
1.女方观点：房屋登记在其个人名下，是我个人财产，法院不能强制执行。
2.法律分析：一方名下财产视为夫妻共同财产
案涉房屋是夫妻双方婚姻关系存续期间取得的财产，根据《民法典》第1062条，该房屋在性质上应当是夫妻共同财产，即使房屋登记的权利人只有女方一人。
夫妻双方对共同财产的共有形式为共同共有，而非按份共有。这意味着，夫妻各自对房屋的权利都及于整个房屋，而不是房屋的一部分，夫妻双方对房屋的权利是不可分的。
只有当共同共有关系终止，即夫妻离婚以后，才能对夫妻共有财产进行分割，在离婚前，夫和妻都不能将自己对共有房屋的权益转让给夫妻之外的第三人。这不同于按份共有，按份共有财产的每个共有人都有权利要求将自己的份额分出或者转让给共有人之外的人。
3.法院可执行夫妻共同财产偿还个人债务
既然如此，夫妻在未离婚的情况下，法院可以因男方的个人债务，强制执行夫妻的共同财产。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
根据该条规定，对于夫妻共有的房屋，法院可以查封，但是因为涉及用共有财产偿还个人债务的问题，为平衡申请执行人和被执行人配偶的利益，法律规定，可以由申请执行人代位提起析产诉讼，对夫妻共有的房屋进行分割，明确各自份额，然后再在被执行人享有份额内的部分继续执行。
4.司法实务中的处理
但在司法实践中，往往没有申请执行人代位提起析产诉讼这一步，法院一般直接对夫妻共有房屋进行拍卖，同时为被执行人配偶保留该房产一半变价款份额，只在被执行人享有的一半变价款份额内继续执行。
这样的做法虽并不完全符合法律规定的程序性要求，但是并未损害夫妻共有人的合法权利，再加上操作简便，实际上成了实务中法院执行夫妻共有房屋的主要方式。
二、双方协议离婚，房屋登记在女方名下：区分时间先后
1.女方观点：我们在离婚协议中，双方约定，登记在我名下的房屋，归我个人所有，所以，法院不能执行我个人所有的房屋。
2.法律分析：应区分债务形成时间与离婚协议时间的先后
①协议离婚之后，男方才负有债务的，法院不得执行
因为男方已据协议丧失了对房屋的共有权，且房屋早已登记在女方名下，在离婚协议生效后，房屋已变成女方的个人财产，法院自然不能执行该房屋了。
②男方先负有债务，后协议离婚的，撤销房产转让后可以执行
当债务形成于二人婚姻关系存续期间时，即先有债务，再有房屋处置协议的情形。
《民法典》第五百三十八条规定：“债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”。
据此，当一方债务形成后，男方无偿将房屋所有权全部转让给女方的，申请执行人可以提起诉讼，撤销夫妻离婚协议中的房屋处置行为。待胜诉后，继续执行该房屋。
三、协议离婚房屋归女方，但登记在甲男名下：观点争议
（一）法院执行背景
甲男和乙女于结婚后购买了一套房屋，登记在甲男名下。甲男与乙女协议离婚，在离婚协议中，双方约定，房屋由乙女居住使用，且归乙女个人所有，但未办理过户。后因甲男的个人债务，债权人申请法院强制执行，法院查封了该房屋。乙女提出执行异议。
（二）焦点分析：房屋过户请求权的优先性
此种情形下，乙女的异议能否排除执行，主要考察乙女请求甲男办理房屋过户的请求权与申请执行人对甲男的债权，谁更优先。
1.正方观点：夫妻离婚协议约定房屋归一方但未过户的，可以排除法院执行。
最高院案例索引1
刘会艳、周东方二审民事判决书
最高人民法院（2018）最高法民终462号
裁判要旨：刘会艳请求确认不动产物权发生变动，其实现有赖于案涉房屋抵押权人的同意与否，最终取决于是否在不动产登记机关办理了权属变更登记。
本案中，案涉房屋上仍附有抵押权，刘会艳对案涉房屋现阶段仅享有请求不动产登记机关变更物权登记的请求权，该种请求权的实现仍需要以抵押权人的同意为条件，刘会艳直接通过本案诉讼的方式请求确认对案涉房屋享有所有权的条件并不完备。因此，本院对刘会艳请求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。
男女双方之间的离婚协议，往往基于双方之间权利义务的统筹安排，有关财产的分割也往往涉及到其他有关义务的承担，另外还包含了情感补偿、子女抚养以及对一方生存能力等因素的考量，在财产分配上对于抚养子女一方作适当倾斜的情形较为常见。此类离婚财产分割协议，如无明显的不正当目的，亦未严重损害相关利害关系人的合法权益，则既为法律所允许，也为风俗所提倡。
另外，夫妻离婚时对共同财产的分割，经过一段时间后，在有关当事人之间以及相关方面已经形成了比较稳定的社会关系，如果不存在合理的必要性，不宜轻易打破这种稳定的社会关系。
最高院案例索引2
郑州市顺德丰投资担保有限公司、吕蔚然
再审审查与审判监督民事裁定
最高人民法院（2018）最高法民申5671号
裁判要旨：刘惠敏夫妻于2009年5月21日签订《离婚协议书》，约定诉争房产归女儿吕蔚然所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，吕蔚然享有的是将诉争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。
综合比较该请求权与顺德丰公司对刘惠敏所形成的金钱债权，吕蔚然享有的请求权远远早于顺德丰公司对刘惠敏形成的金钱债权，具有特定指向，系针对诉争房产的请求权，且诉争房产作为刘惠敏夫妻婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，婚姻关系解除时双方约定归女儿吕蔚然所有，具有生活保障功能，吕蔚然的请求权应当优于顺德丰公司的金钱债权。
2.反方观点:夫妻离婚协议约定房屋归一方但未过户的，不能排除法院执行。
一般来说，夫妻离婚时，协议将房产归一方所有，但未办理过户手续，该房产仍属夫妻共同财产。离婚协议并不直接发生物权变动的效果，当该房屋因为其它债权人申请法院强制执行而被查封时，当事人无法以离婚协议约定归属自己来对抗法院的执行。
最高院案例索引3
周凤珠、青岛威邦贸易有限公司
再审审查与审判监督民事裁定
最高人民法院（2017）最高法民申3915号
虽然周凤珠与周春海于2015年7月28日签订《自愿离婚协议书》，约定涉案房产归周凤珠所有，但是双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，涉案房产仍属于周凤珠与周春海夫妻共同所有。
本案涉案债务虽然属于周春海个人债务，但是涉案房产属于周凤珠与周春海夫妻共同所有，人民法院可以执行。
四、郧和律师倾向性观点
在满足以下三个条件的前提下，郧和律师倾向于认为：
债务人的配偶因离婚协议安排所享有的请求办理过户的权利，虽然也是债权，但这一权利直接指向该房屋这个特定的物，若涉及子女权益，该约定还具有生活保障功能，优于形成在后的一般金钱债权，可以排除强制执行。
1.《离婚协议》对房屋归属的约定，是真实意思表示，不存在夫妻双方恶意串通，转移财产，逃避债务的情形。
2.《离婚协议》的签订时间早于申请执行人债务的形成时间，这也是夫妻双方无恶意串通逃避债务的表现形式。
3.涉及到子女的利益，比如，出于对抚养子女一方的倾斜照顾，约定房屋归于具有抚养权的一方，或者直接约定，先由具有抚养权的一方代持，待子女长大后，过户给子女。