遇到这些约定违约金条款，代理律师一定要淡定

在签订合同时，优势的一方通常会尽最大的可能加重对方的违约责任，甚至个别当事人蛮期望对方违约，以期通过违约之诉大赚一笔。做为代理律师，面对这些违约责任约定时，首先第一步就是要审查相关约定是否能够违反了法律的强制性规定，是否可以无效掉，或者申请法院酌情降低。
法律对约定违约金的规定
《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”
在审判实践中，超过实际损失30%构成合同法第一百一十四条规定的过高情形，应当予以减少。
一、逾期付款的违约金
甲方与乙方签订房屋买卖合同，甲方为买方，合同约定“若甲方逾期半个月的付款期限未付，则乙方可以解除合同，并要求甲方支付相当于房屋总价款20%的违约金。”合同签订后，甲方按约定期限付款至总价款的80%，在支付最后一期20%余款时，因资金周转困难，迟付一个月。后甲方数次要求乙方协助办理房屋过户手续时，乙方拒不履行，后声称“按照合同约定，贵方已构成违约，现我方正式解除合同，扣除20%的违约金后，剩余款项将予以返还。”
从表面上看，本案中并未超过法律规定的30%上限。但需要注意的是，法律规定30%的前提是有实际损失，在本案中乙方除了半个月的资金收益外，并无其他损失，按照房款的20%主张违约金没有法律依据。
同时，甲方的义务是支付货币，逾期付款相当于借款合同中的逾期还款，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定，逾期利率不得超过银行同期贷款利率的四倍。
本案中，关于违约责任的约定违反了《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，是无效的。
那么甲方的违约金该如何计算呢？本案中，乙方的损失实际上是半个月资金收益的损失，可以按照不超过银行同期贷款基准利率的四倍计算违约金。
同时，我告知当事人，因乙方不按约定期限办理过户手续，本案构成双方违约，可以向法院起诉要求办理房屋过户手续。
二、解除合同的违约金
A与B签订房屋买卖合同，A为买方。双方约定，如A单方面解除合同，则应向B支付相当于房款20%的违约金。A在付完10%后，因资金困难，向B表示，不想买了。B诉至法院，要求A支付房款20%的违约金。
本案中，A只是向B表示不想继续履行了，而不是明确解除的意思表示，即使明确向B表示解除合同，在庭审过程中，也可以向法官和B表示可以继续履行，并按时付款，法庭一般会支持的A的请求的。
关于20%违约金一项，明显过高，B的损失可以按照同时期的机会损失计算。如果合同解除，在不影响二次销售的情况下，考虑房价变动、B的时间成本等综合考虑损失数额。
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