公证摇号之后开发商阶段性担保之风险及防范措施

期房预售中，为了刺激商品房买卖市场，解决居住困难问题，开发商为按揭购房客户向贷款银行提供阶段性担保已经成为通行做法。虽然17年存在着大量的一次性付款购房操作，但随着公证摇号政策的出台，首付加按揭贷款的付款方式仍是主流，随之而来的问题就是开发商为不能履行还贷义务的购房者向银行承担担保责任屡屡出现，如何防范为购房者按揭贷款提供阶段性担保所带来的风险？
什么是阶段性担保

开发商阶段性担保只存在于期房销售之中。因为期房能否竣工并通过验收以及交付后银行是否能否取得他项权利均属于待定状态，存在很大风险。因此，银行一般要求开发商提供连带保证责任。
阶段性担保的方式及期间

合同签订阶段，开发商需要注意：
合同中银行按揭贷款放款的前提条件
部分银行的标准文本中，可能将放款的条件设置为：“银行审核通过购房人的按揭申请，并且所有手续办理完毕之后几个工作日内放款。”此处约定手续办理完成，银行审核通过的前提条件均为不确定概念，或者说为银行单方掌控时间。如果银行迟迟未放款的，则影响开发商资金周转，可开发商却无法依据合同要求银行放款。
律师建议：将放款条件改为“银行与购买人的借款合同、抵押贷款合同，银行与开发商的保证合同签署完毕后的几个工作日内”。
因银行原因导致未能办理抵押登记时，开发商免责条款的设置
《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。一般来说，银行会约定抵押登记由购房人委托银行进行办理，但如果因为银行疏忽或者其他原因导致超过3个月未办理抵押登记的，则开发商的担保责任一直不能得到解除，此后如果因为购房人断贷等，或者因为购房买出卖房屋等情况，开发商的风险将增大。
律师建议：可在抵押贷款协议中添加：因银行原因或者非因开发商原因导致未能办理抵押登记的，开发商免责。
抵押预告登记的司法裁判

针对杭州的司法实践：一般均认定抵押预告登记的物权效力。并且非基于抵押权人原因未办理抵押登记，并且房屋已经具备产权登记条件的，亦认定预告登记的物权效力。即预告登记具有先于一般债权的优先受偿权，针对上述情况，即使法院查封了该房屋，预告登记权人也具有优先受偿权。
开发商如何防范风险
《商品房预售合同》及其补充合同中详细约定购房人贷款违约时的违约赔偿范围。
律师建议：合同中除了约定购房人断贷之后开发商享有解除合同的权利并缺追究违约责任之外，还需规定如开发商后续出售房屋产生房屋差额损失的，以及房屋已经使用情况下开发商恢复原状费用以及占有使用费等，有权从应退还的购房中直接予以扣除。
《商品房预售合同》及其补充合同中详细约定购房人逾期办证的违约责任
律师建议：因小产权证的办理时间直接影响开发商承担连带责任的期间，即使合同约定由开发商代办产证，实践中也需要购房人本人到账。因此，需要在合同中明确约定购房人延期办证的违约责任，并且对延期办证的时间节点予以明确规定。