编者语：
2020年11月5日西安市发展和改革委员会、西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局联合印发的《西安市物业服务收费管理办法》以下简称“市办法”，对西安市物业服务管理及收费行为作出明确规范，西安市物业费即将进入“一费制”时代，该办法依据《民法典》有关内容进行了修订， 2021年1月1日与《民法典》同步实施，并与每位西安市民息息相关，为此，本文从11个热点问题、“市办法”图解两方面对相关问题进行梳理，欢迎批评指正！
热 点 问 题
1 物业服务费标准如何调整
现行基础物业服务费标准为高层一级每月每平方米1.50元，二级1.20元，三级0.90元，等外0.70元；多层一级0.45元，二级0.40元，三级0.35元，等外0.30元（多层住宅按省定基准价可上浮40%；以上费用均不含电梯费和公摊电费）。
调整后，高层一级服务每月每平方米2.2元，二级服务1.9元，三级服务1.5元，等外服务1.2元。调整后的物业费标准将电梯费与公摊电费纳入其中,与现行物业费、公摊电费、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算（公摊电费0.18元/平米•月、电梯费0.32元/平米•月），高层住宅物业费平均涨幅7.2%。
——《西安市物业服务收费管理办法》附件一《西安市物业服务收费政府指导价标准-物业服务费指导标准》
2 政府指导价和市场调节价的适用范围
未成立业主大会的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。物业服务收费政府指导价标准为最高限价，物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。
已成立业主大会的住宅小区、别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。
——《西安市物业服务收费管理办法》第七条第二款、第八条第一款、第十一条
3 政府什么是“一费制”
实行政府指导价的物业服务费执行“一费制”。物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。
即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”,物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。
——《西安市物业服务收费管理办法》第十一条
4 空置房和空置车位如何收费
实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。
——《西安市物业服务收费管理办法》第十九条
5 子母车位、机械车位如何收费
实行政府指导价管理的住宅小区，子母车位停车服务费不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
实行政府指导价管理的住宅小区，机械车位的停车服务费参照室内标准执行，上浮不超过10%。
《西安市物业服务收费管理办法》附件一《西安市物业服务收费政府指导价标准-物业管理区域机动车停放服务费指导标准》
6 装修垃圾清运如何收费
业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方约定。
——《西安市物业服务收费管理办法》第三十条第二款
7 哪些车辆临时进入物业管理区域内停放，不得收取费用
1. 临时停放30分钟之内的车辆（仅限配置有公共停车位的小区）;
2. 执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；
3. 残疾人车辆（仅限小区按照无障碍设施工程建设标准设置的无障碍车位上停放的由残疾人驾驶的专用机动车）。
——《西安市物业服务收费管理办法》第二十条
8 对物业企业收取其他服务费等行为的规范
物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。
特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费，由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。
——《西安市物业服务收费管理办法》第二十一条
9 公共收益的归属
物业服务企业利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，需遵守相关法律规定，所得收益在扣除合理成本之后归属全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
——《西安市物业服务收费管理办法》第二十五条
10 自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费如何收费
自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案（政府对供暖补贴的，补贴方案应当包括在收费方案内），必须经业主大会或者由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主（以下简称“参与表决双过半业主”）同意后据实收取。采暖（冷）期结束后，必须向全体业主公布收支。
——《西安市物业服务收费管理办法》第三十二条
11 新旧标准如何衔接
物业服务企业执行新的物业服务收费标准前，应当按照“市办法”第三十三条的规定履行调价程序，在调价程序履行完毕前仍按原合同约定执行。
调价程序：实行政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，物业服务企业应当按照物业服务指导标准和物业服务收费指导标准，在街道办事处（镇人民政府）的组织、指导和监督下，公开真实、完整、有效的相关信息。在物业管理区域内显著位置公示服务成本变动情况和拟调价方案；就调价方案与业主协商，经“参与表情况决双过半业主”同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。物业服务等级经物业项目所在区（县）、开发区住房和城乡建设部门认定后，收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门。
——《西安市物业服务收费管理办法》第三十三条、第三十六条第二款
《西安市物业服务收费管理办法》图解
参考资料：
[1]西安市发展和改革委员会《西安市物业服务收费管理办法》政策解读
[2]《西安市物业服务收费管理办法》
2020年11月5日西安市发展和改革委员会、西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局联合印发的《西安市物业服务收费管理办法》以下简称“市办法”，对西安市物业服务管理及收费行为作出明确规范，西安市物业费即将进入“一费制”时代，该办法依据《民法典》有关内容进行了修订， 2021年1月1日与《民法典》同步实施，并与每位西安市民息息相关，为此，本文从11个热点问题、“市办法”图解两方面对相关问题进行梳理，欢迎批评指正！
热 点 问 题
1 物业服务费标准如何调整
现行基础物业服务费标准为高层一级每月每平方米1.50元，二级1.20元，三级0.90元，等外0.70元；多层一级0.45元，二级0.40元，三级0.35元，等外0.30元（多层住宅按省定基准价可上浮40%；以上费用均不含电梯费和公摊电费）。
调整后，高层一级服务每月每平方米2.2元，二级服务1.9元，三级服务1.5元，等外服务1.2元。调整后的物业费标准将电梯费与公摊电费纳入其中,与现行物业费、公摊电费、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算（公摊电费0.18元/平米•月、电梯费0.32元/平米•月），高层住宅物业费平均涨幅7.2%。
——《西安市物业服务收费管理办法》附件一《西安市物业服务收费政府指导价标准-物业服务费指导标准》
2 政府指导价和市场调节价的适用范围
未成立业主大会的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。物业服务收费政府指导价标准为最高限价，物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。
已成立业主大会的住宅小区、别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。
——《西安市物业服务收费管理办法》第七条第二款、第八条第一款、第十一条
3 政府什么是“一费制”
实行政府指导价的物业服务费执行“一费制”。物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。
即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”,物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。
——《西安市物业服务收费管理办法》第十一条
4 空置房和空置车位如何收费
实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。
——《西安市物业服务收费管理办法》第十九条
5 子母车位、机械车位如何收费
实行政府指导价管理的住宅小区，子母车位停车服务费不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
实行政府指导价管理的住宅小区，机械车位的停车服务费参照室内标准执行，上浮不超过10%。
《西安市物业服务收费管理办法》附件一《西安市物业服务收费政府指导价标准-物业管理区域机动车停放服务费指导标准》
6 装修垃圾清运如何收费
业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方约定。
——《西安市物业服务收费管理办法》第三十条第二款
7 哪些车辆临时进入物业管理区域内停放，不得收取费用
1. 临时停放30分钟之内的车辆（仅限配置有公共停车位的小区）;
2. 执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；
3. 残疾人车辆（仅限小区按照无障碍设施工程建设标准设置的无障碍车位上停放的由残疾人驾驶的专用机动车）。
——《西安市物业服务收费管理办法》第二十条
8 对物业企业收取其他服务费等行为的规范
物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。
特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费，由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。
——《西安市物业服务收费管理办法》第二十一条
9 公共收益的归属
物业服务企业利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，需遵守相关法律规定，所得收益在扣除合理成本之后归属全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
——《西安市物业服务收费管理办法》第二十五条
10 自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费如何收费
自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案（政府对供暖补贴的，补贴方案应当包括在收费方案内），必须经业主大会或者由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主（以下简称“参与表决双过半业主”）同意后据实收取。采暖（冷）期结束后，必须向全体业主公布收支。
——《西安市物业服务收费管理办法》第三十二条
11 新旧标准如何衔接
物业服务企业执行新的物业服务收费标准前，应当按照“市办法”第三十三条的规定履行调价程序，在调价程序履行完毕前仍按原合同约定执行。
调价程序：实行政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，物业服务企业应当按照物业服务指导标准和物业服务收费指导标准，在街道办事处（镇人民政府）的组织、指导和监督下，公开真实、完整、有效的相关信息。在物业管理区域内显著位置公示服务成本变动情况和拟调价方案；就调价方案与业主协商，经“参与表情况决双过半业主”同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。物业服务等级经物业项目所在区（县）、开发区住房和城乡建设部门认定后，收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门。
——《西安市物业服务收费管理办法》第三十三条、第三十六条第二款
《西安市物业服务收费管理办法》图解
参考资料：
[1]西安市发展和改革委员会《西安市物业服务收费管理办法》政策解读
[2]《西安市物业服务收费管理办法》