引言
产权式商铺作为一种舶来交易模式，进入我国本土市场后逐渐显现出诸多问题。因房地产本身体量较大、买方众多且多为个体投资者，所以一旦出现争议，极易演变为群体性纠纷，对社会稳定及经济发展造成不利影响。同时，我国在立法及司法层面关于产权式商铺并无特别的法律规制及统一的裁判观点，仍然存在许多立法及审判方面的争议。
随着“互联网+”计划的推行及新冠疫情的冲击，实体经济遭受夹击，实际租户经营情况不佳申请减免租金、委托运营方收取的租金远远低于支付给小业主的固定收益、小业主的投资收益金额逐年降低……因此，商铺投资者及商场运营方均面临两难局面，也为产权式商铺相关的群体性纠纷铺设了温床。
检索“产权式商铺”出现的相关案例主要集中在物权纠纷和合同纠纷案由项下，本文将结合具体案例集中探讨部分小业主主张收回商铺、自主经营的情形下，其权利行使应当受到何种限制的问题。
1、产权式商铺的特点
产权式商铺缘起于20世纪6、70年代欧美国家的时权酒店。随着房地产市场的不断发展，时权酒店逐渐演变成一种新的房地产商铺投资形式，即产权式商铺。上世纪90年代末，产权式商铺的概念传入我国，其主要操作模式是由中小投资者出于投资目的购买商铺，并将商铺整体委托给开发商或者第三方经营公司进行统一管理，由商铺所有人获取定期、定额回报。因此产权式商铺也被认为是一种产权和经营权分离的房地产证券化产品。
实践中普遍将产权式商铺分为独立产权式商铺和虚拟产权式商铺，但如何区分二者，学术界和实务界并没有形成统一观点，分类标准主要依从《建筑物区分所有权解释》第二条，即从商铺构造上的独立性、利用上的独立性与物权登记上的独立性三方面综合考量，而对于这三方面标准的理解还未有统一意见。
对于构造上的独立性的解释，大致形成了相似意见。主流观点倾向于立足实际情况对构造上的独立性做出一种较为宽松的解释：若该商铺在建筑物的构造上能够与其他部分明确区分开，可以排他使用、独立使用，如以墙壁间隔成户，各用户可独立支配，或者虽然没有墙体，但通过地面埋设、涂刷标记或是测绘图纸，商铺的位置面积都可以加以明确，则认为其具备构造上的独立性。据此观点，无论是独立产权式商铺还是具备地面分界线的虚拟产权式商铺都满足构造上的独立性这一标准。
利用上的独立性的判断标准则需要结合建筑物整体的经济效用及建筑物利用的团体特征，而不应机械地考量其是否具有专有设备等因素。首先应当重视整体建筑物的效能发挥，其次才是各区分所有部分的效用实现。虽然根据工程技术可以明确图纸上中商铺的具体方位，因此具有单独利用的可能，但由于建筑物整体效用发挥大于各分区功能的发挥，若小业主方为了发挥自己某处铺位的效能而影响建筑物的整体效用，最终会产生其他业主权益受损的情形。因此，关于利用上的独立性这一标准的辨别就具备了争议的空间。
登记上的独立性是指可以登记成为特定业主所有权的客体，此项标准为形式上的独立要件，若不能登记则无法产生物权效力，也就不能成为专有部分受到物权法的保护，仅具备对开发商的债权。我国各地对于产权式商铺能否登记的规定存在不一致以及变化的情形，本文仅讨论可以登记取得物权的情况。
2、产权式商铺的物权属性
讨论小业主要求收回商铺、自主经营时的权利限制问题，首先需要明确小业主享有的物权的性质。产权式商铺的物权属性又需要结合其大致分类分别进行讨论，即独立产权式商铺与虚拟产权式商铺各具备怎样的物权属性。
1. 独立产权式商铺
具备构造上的独立性、利用上的独立性与登记上的独立性的产权式商铺，可以被认定为《民法典》物权编第六章所称的专有部分，根据《民法典》第271条的规定，其购买人享有建筑物区分所有权。对于这点，大部分学者及实务界的观点均趋于一致。
2. 虚拟产权式商铺
由于虚拟产权式商铺尚无统一明确的定义，但根据对上述三条标准的理解，不具备地面分界线、不具备利用上的独立性或不具备登记上的独立性，任意满足一点或几点，都可能被归为虚拟产权式商铺。此种产权式商铺的物权性质存在共有权说和建筑物区分所有权说两种观点，也有学者认为虚拟产权式商铺在我国现有的物权体系中无法找到适合的法律定位，因此，应当从分析其权利限制原则入手，对权利行使是否超限进行具体分析。
3、产权式商铺业主权利限制种类
针对产权式商铺持有人的权利限制主要分为法定限制与约定限制两种。
1. 法定限制
首先，《民法典》对于公民权利行使作出了一般限制性规定，如应当遵循公平原则、诚信原则，避免浪费资源、不得违反法律及公序良俗、不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益等。在河南省登封市人民法院作出的（2021）豫0185民初3481号等案件中，法院便援引了《民法典》第132条作为判决驳回小业主收回商铺诉请的依据。
其次，相邻关系也会对小业主的权利行使进行限制。《民法典》物权编第七章对处理相邻关系作出了规范，如不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水、因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管道、通行等必须利用土地的提供必要的便利等。回归产权式商铺的使用情景，可以表现为商铺的产权人需要受到相邻关系的限制，即不能在自己的商铺内进行一些影响到相邻商铺权利人正常使用商铺的行为。徐州市鼓楼区人民法院在（2019）苏0302民初2004号等系列案件中便提到：“所有权的行使具有谦抑性，产权式商铺更加明显，或为实现社会公共利益或不应损害他人合法权益，或基于相邻关系等等，权利的行使及方式应当受到限制”。
最后，业主的权利还应受到集体关系的限制，即受到集体共同利益的限制。集体共同利益的衡量目前没有形成特定标准，实践中形成了一些被认定为损害共同利益的行为的大致种类，如实施有损于建筑物的存在和整体安全的行为被认为是违反共同利益的行为。对单独所有的建筑物的拆除改造行为只要不会损害公共利益一般不会受到限制，但产权式商铺的小业主因只具备建筑物区分所有权，所以若肆意对商铺进行拆除改造，势必影响其他业主的合法权利，威胁到建筑物的整体安全，因此应当受到一定限制。另外，未按照专有部分本来用途和使用目的使用专有部分也会被视为损害共同利益，例如擅自改变商铺用途，违反商铺管理规定等行为。
大多数法院认可集体关系对业主权利的限制，认为集体意志可以对全部业主产生约束力。在集体约束方面，有约定的从其约定（下文第二点详述），无约定而有业委会的，根据业委会的决议认定集体意志，无约定也没有业委会的，法院多依照少数服从多数的原则推定符合大多数业主共同利益和整体意志的处理方式。
四川省高级人民法院在（2015）川民提字第17号案件中载明一审法院的观点：“涉案海发商厦负2至4层小业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括潘思源、潘家永、夏晓军、梁从容自身的权益……，对于返还商铺的请求不予支持”。再审中，四川高院对该判项亦予以维持，认为对于返还商铺的主张不应得到支持。
安徽省淮北市中级人民法院在（2018）皖06民终160号案件中载明一审法院观点：“案涉金淮北大厦1至5层业主共有310户，其中选择继续与鼎盛公司建立租赁关系的业主为137户，所占面积比例超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展……，对于要求鼎盛公司返还商铺的请求，不予支持”，二审法院对该判项予以维持，并表明“产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权”。
2. 约定限制
实践中产权式商铺小业主与委托经营方或开发商签订的委托经营协议中会约定“特别承诺条款”，对委托经营期满后达到一定比例的业主续签时，其他业主必须按照同等条件续签合同进行约束，以此达到商场统一经营管理、保护大部分业主权益的目的。
小业主从诉讼角度考虑，时常以格式条款为由要求确认该条款无效。但法院在裁判中，一般认可该类特别约定条款的效力。根据《民法典》第497条，格式条款主要体现为一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，提供格式条款一方排除对方主要权利。因该种特别条款的目的系为了全体业主的共同利益，而非为了提供条款一方的利益，因此不应当被认定为格式条款。
在（2015）苏审三民申字第00727号案件中，江苏省高级人民法院认为：“本案中，涉案委托经营协议书中的'特别承诺条款'明确约定，'委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司或商铺的整体经营范围及经营公约等'。上述约定的内容系双方当事人的真实意思表示，符合涉案商铺的实际经营特性，亦不违反法律、法规禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同到期后，三分之二面积以上有表决权的业主同意继续委托沃得公司经营管理，故丁白军应按照决议的内容履行。丁白军关于涉案决议对其不具有约束力的申请再审理由不能成立，本院不予支持”。
综合上述，产权式商铺业主在要求退还商铺时，其权利受到诸多方面的限制，法院在裁判时也会综合考量其他业主的利益以及商业的整体利益，针对大部分业主已经续签的情形，小部分业主要求返还商铺的要求很难得到支持。在张家港市人民法院作出的(2021)苏0582民初6013号案件中，即使产权式商铺的业主与委托经营方已经达成一致解除意见，法院还是因解除后可能损害实际承租户及其他业主的利益判决不得解除。因此，可以看出此类案件中对于整体利益的考虑已经超越了个体诉求的考虑。
4、结语
总体而言，产权式商铺的界定方式以及立法目前都处于不明晰的状态，业主享有的物权属性也很难给出明确界定，因此在形成统一观点前，对于产权式商铺业主的权利应到受到何种限制的问题仅能在具体案件的裁判观点得到启示。根据相关案例的梳理，可以看出法院在该类案件中一般会从保护他人合法权利、相邻关系及集体利益角度对产权式商铺业主的权利加以限制，以发挥整体商业的最大效用。
新冠疫情以及本来就存在的实体经济衰退的浪潮给商铺投资者及商场运营方、开发商企业都带来了异常严峻的挑战，而覆巢之下各方更应当保持紧密的合作关系，出现纠纷时及时通过协商、共同调整战略等方式谋求长期共存共赢的局面，形成统一防线联合抵御市场风险。
参考文献
- 曹慧：《产权式商铺业主能否要求自主经营》，载《山东审判》2015 年第1期；
- 戴炜：《虚拟产权式商铺的法理分析》，载《西北大学学报(哲学社会科学版)》2015年第4期；
- 吴婷婷：《虚拟“产权式商铺”之法律规制与纠纷解决》，华东政法大学，2020年；
- 廖宇凌：《论产权式商铺业主权利行使之限制》，南京大学，2019 年。