抵押房产存在租赁关系时如何执行

前言
在处置拍卖抵押房产过程中，先解决腾房问题是进入最终拍卖环节的一个前置条件，而在腾房过程中我们经常会碰到房产里面还存在租赁关系的情况，而为了后续房产能够顺利拍卖成交，使房产能够拍得一个好价钱，法院一般也会跟原告方一起配合，先想办法如何解决租赁关系，保证房屋在空置状态下进入司法拍卖，那么今天高庭所李梦笑律师来跟大家分享下司法实践中不同情形下的租赁关系如何执行。
一、第一种情形，抵押之前已经出租
根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这一规定是先租后抵情形下，买卖不破租赁原则的体现，即在租赁关系存续期间，即使抵押权人实现抵押权时将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。同理，通过司法拍卖方式实现产权交易也属于买卖方式的一种，同样适用买卖不破租赁原则，该承租人的租赁关系受到法律保护，同时，法律还规定了，承租人在同等条件享有优先购买权，这时，如果承租人不同意提前解除租赁关系，法院也只能“带租拍卖”并且还要保障承租人的优先购买权。当然，在此过程中需要严格审查该租赁关系的真实性，因此民法典第四百零五条还规定了需同时转移占有才能被认定为有效租赁对抗抵押权，因为实践中，抵押人与第三人恶意串通，通过倒签租赁时间来对抗抵押权实现的情形时有发生，严重损害了抵押权人利益，该行为已经上升到了拒执层面，因此，必须予以惩戒，一经查实，可以要求法院对其采取司法拘留，甚至移交公安，要求追究该拒不履行判决裁定行为的刑事责任。
二、第二种情形，抵押之后再出租
此种情形下，“先抵后租”，该租赁关系不得对抗在先设立的抵押权，抵押权人在实现抵押权时，均可以要求涤除该租赁关系，要求承租人腾房，这里又分承租人承租时对于该抵押权知情跟不知情两种情形，理论上，不论哪种情形，抵押权人均可以要求承租人腾房，但是实践处理起来难度不一样，前者承租人承租时对于该抵押权知情时，因其承租该房屋时已经预料到了后期该房屋存在后期被处置实现抵押权的风险，因此已经有预期将承受租赁该房屋所带来的不利后果，相对来讲，搞定其腾房问题会容易点，若属于后者，则腾房难度会大得多，毕竟其往往会主张作为善意承租人的角色，虽然理论上抵押权人可以要求涤除其租赁关系，其只能根据租赁合同去跟抵押人内部打官司，但往往在执行过程中，承租人会通过进入执行异议程序等各种方式来保障自身的租赁权益，虽然最终结果还是会支持抵押权人，但执行异议司法程序往往会耗费抵押权人很大精力及时间成本，因此，在先抵后租情形下，若承租人不配合，一般采用以下几种方式来实现抵押权。
1、法院给抵押人发送拒不履行判决裁定行为警示函，给其压力让其自行搞定租客腾房问题。解铃还须系铃人，毕竟租赁关系是抵押人自己搞出来的事情，通过该方式给其压力，若抵押人在判决生效后通过跟承租人设立租赁关系，导致该抵押权实现受阻，已经符合了构成拒执罪的客观表现方式，此时给其发警示函使得抵押人充分感受到事情的严重性，让其自己限期解除租赁关系。
2、通过给承租人补偿的方式解除租赁关系。实际中，抵押权人为了早日实现自身债权，在遇到承租人对抗异议时，通过给予其一定的补偿，让承租人自愿腾房，也是一个利弊取舍后的选择，毕竟对于抵押权人来讲，维权时间成本也是必须要考虑的因素，若遇到负隅顽抗的承租人时，以退为进，给其补偿也不失为一种好的方式。当然，具体如何支付补偿款也要根据实际情况，条件允许的情况下最好采用事后给补偿的方式，这样也能使承租人积极配合腾房，早日实现债权早日拿补偿。
3、选择带租拍卖。虽然理论上该租赁关系不能对抗抵押权，但若承租人的剩余租赁期限不长，抵押权人为了早日实现房产的司法拍卖，抵押权人可以选择不涤除该租赁关系，确认其有效，从而选择带租拍卖。毕竟在剩余租期不多的情况下，对成交价格的影响也有限。
三、结语
总而言之，实践中解决腾房问题的方式方法多样，核心宗旨就是为了早日解决腾房问题，早日实现抵押权人的债权利益，这中间除了要加大法院的强制执行力，也需要原告方私下协调配合，采用灵活多变的方式最终实现房产的顺利拍卖。