情侣同居期间购买的房产，分手后该房如何分割？

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司法实务中，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。即非法同居关系不等同于合法婚姻关系，同居关系双方未办理结婚登记手续，不享有亦不承担基于夫妻关系中关于配偶身份而产生的法定权利和义务。同居关系双方在同居期间形成的财产，不能当然认定为共同所有，属于一方的工资、资金、生产经营收益等合法收入，归一方所有。对于有证据证明双方同居期间形成的财产是共同劳动、共同经营或者管理所得，且双方财产混同的，有约定的从约定；无约定的，推定为按份共有。
基本案情
小帅和小美2015年在大学期间相识，在2016年确认了恋爱关系后并同居。2017 年小帅和小美开始商量结婚事宜，但小美的父母提出如小帅与小美结婚，则小帅必须在广州购买房屋且房屋要登记在小美名下。后小帅与小美共同出资按揭购买了位于广州市XX区XX房的房屋。
2021年1月24日，小帅和小美与案外人签订《广州市存量房买卖合同》一份，该合同约定小帅和小美共同购买位于广州市XX区XX房的房屋，房屋总价为121万元，付款方式为首付37万，按揭贷款支付84万元。小美支付了首付款37万元中的20万元，其余款项均由小帅支付。
2021年2月12日，双方购买的涉案房屋由房管部门进行了权属登记并颁发了不动产权证书，该证书载明涉案房屋属于按份共有，共有情况为小帅占10％，小美占90％。
2021年2月27日，小帅和小美与XX银行XX支行签订《个人消费贷款及担保合同》一份，该合同约定双方购买涉案房屋向其贷款，贷款金额为84万元，贷款期限为360个月，款项由小帅的账户偿还。根据小帅提交的银行流水明细可以看出，小帅从2021年5月开始偿还银行贷款至2022年5月，每月偿还的银行贷款款项为4584元。
后因双方感情不和，于2022年6月结束恋爱关系，小帅搬离案涉房屋。小帅认为，自己出身农村，家庭经济条件一般，购买案涉房屋的首付款基本都是向父母及亲戚借款，自从小帅搬离房屋后小美已完全占有案涉房屋，但案涉房屋的按揭款仍由小帅支付。小帅与小美是以结婚为目的才购买涉案房屋。现小帅向法院提起诉讼，要求法院判令：1、双方同居期间购买的涉案房屋归小美所有，小美返还小帅购房出资款37万元（含出资的首付款、中介费、按揭费、购房税费、同居期间支付的按揭贷款）；2、小美自行偿还剩余房屋按揭贷款。
小美提出抗辩：认为其与小帅并非法律意义上的同居关系，双方在购买房屋时都不是以结婚为目的，在同居前，小美就已经告知小帅其因为医疗纠纷不能生育，购房主要是小帅为了追求小美而自愿赠与的行为；虽然双方购房的出资混同，但对于房屋购买后的权属及份额已经有明确的约定，购房出资已经转换为房产的实物，双方购买的房屋价格已经回落，小帅的出资并不多，双方的财产权属清晰，亦无需析产，故不存在返还购房款、析产的问题。
争议焦点
1.小帅和小美同居期间购买的涉案房屋该如何处理，房屋的归属及剩余房贷的偿还问题？
一审法院认为
原告小帅和被告小美属于同居关系，本案为同居析产纠纷。
小帅与小美于2016年开始恋爱，后于2021年1月共同购房，从2021年5月开始共同在案涉房屋居住，从双方相识、相恋及共同生活的过程及双方相恋和购房的时间来看，双方购房是以结婚为目的。从案涉房屋的权属登记情况、小帅与小美在房屋购买过程中的出资情况及权属登记过程中所登记的份额比例来看，存在出资比例与登记权属份额不符的情况，小美称之所以出现出资情况与实际登记份额情况不符的情况完全是因为小帅自愿的赠与行为，小帅自愿将本人出资的部分份额无偿赠与小美，但根据日常生活经验法则可以推断出，小帅应是以结婚为条件的赠与行为，现小帅与小美之间的恋爱关系已经终结，无法达成结婚这一条件，则小美应将小帅以结婚为目的而赠与被告的财产予以返还。
从案涉房屋权属份额登记的情况可以看出小美占案涉房屋的份额为90%，小帅只占10%，案涉房屋从2022年6月开始由小美居住使用，综合考虑双方的工作地点、房屋的使用便利及房屋的权属登记变更的便利角度出发，案涉房屋归属小美较为适合。
因此，本院对小帅主张的案涉房屋归被告所有的诉请，予以支持。案涉房屋在确定归属小美后，则因购买该房屋，尚欠的按揭贷款理应由小美自行偿还。
一审法院裁判
一、确认原告小帅与被告小美共同生活期间购买的位于广州市XX区XX房屋归被告小美所有,自2022年6月起该房屋的银行按揭贷款由被告小美自行支付；
二、被告小美自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告小帅在位于广州市XX区XX房屋中所占份额的折价款31万元，而原告小帅在收到上述款项且在广州市XX区XX房屋符合国家法律规定的过户条件之日起十五日内协助被告小美办理登记在原告小帅名下10%的份额的过户登记手续；
小美不服提起上诉，认为案涉房屋以拍卖为合适，小美的工作地点自2021年6月份已调离，一审不考虑小美工作的流动性和收入状况，以此来判决房屋的归属不合理。
二审法院认为
根据法律规定，共有人对共有的不动产或动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。而不动产之共有的意思表示，除有合同约定外，应体现在不动产权属证书中，记载为共有人。
本案中，广州市XX区XX房属于小帅、小美同居期间创造的共同财产，根据广州市不动产权属登记簿记载，案涉房屋登记小帅、小美名下，双方按份共有，其中小帅占10%份额、小美占90%份额。可见，双方对于案涉房屋的份额已经有明确约定，并非上述“没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定”的情况，案涉房屋应按照房产登记的比例进行分割。
一审按照小帅的出资比例计算案涉房屋的补偿款，实际是按照出资比例分割该房，改变了不动产权属登记的内容，也与双方约定不符，违反了上述规定，该处理不当，本院依法予以纠正。至于房屋的银行按揭贷款，鉴于小帅、小美双方于2022年6月结束恋爱关系，小帅、小美作为案涉房屋的按份共有人，自2022年6月起应就其占有案涉房屋产权份额部分分别承担银行按揭贷款的偿还责任。
二审法院裁判
案涉房屋应由小帅占有10%产权份额、小美占有90%产权份额，自2020年6月起该房屋的银行按揭贷款由小帅支付10%、由小美支付90%。
律师说法
广东南方福瑞德律师事务所 曹纯珂律师
1.同居关系析产纠纷，以同居关系被认定为前提，那什么是同居关系？
我国法律法规对同居关系的具体法律概念没有作出明确规定，从字面意义上看，同居是指符合婚姻的实质要件，但没有履行结婚登记手续的男女自愿长时间共同生活在一起，相互享有权利、承担义务的一种两性结合方式。
据此，是否具有同居关系的关键在于是否符合婚姻的实质要件，且男女双方长时间共同生活在一起。实践中，法院认定双方是否存在同居关系，会结合双方主张及答辩情况来确认，如果一方否认同居关系，当事人另一方可以搜集提供双方或家庭群聊的日常微信聊天记录、所居住小区开具的相关证明、租赁房屋的合同、房租支付凭证或共同购房居住房屋的相关房屋水电费缴费单据及偿还贷款的凭证。
2、同居析产分割财产的主要法律依据有哪些？
《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》（已废止）第10条规定，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。
我国《民法典》及相关民法理论中，并无一般共有的概念，只有按份共有和共同共有， 其中“一般共有”区别于“夫妻共有”，该区别不仅是在分割上有别于夫妻共同财产，还在于判断财产是否共有方面不能适用于婚姻法律制度中关于夫妻共同财产、夫妻一方个人财产等有关规则。
虽然《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十二条规定，“被确认无效或者被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，除有证据证明为当事人一方所有的以外，按共同共有处理。”该规定与前述若干意见的规定似乎不一致，但是，最高人民法院《<关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）>若干重点问题的理解与适用》已经明确，前述规定只适用于婚姻被确认无效或者被撤销后同居期间的财产分割问题，而不适用一般同居关系中的财产纠纷。故，该种情形不属于本文讨论范畴。
笔者认为，前述已废止的最高院规定若干意见对于司法实践仍有参考价值。一般同居关系的财产分割及认定依据，司法实践中，大部分法院主要还是依据《中华人民共和国民法典》第三百零八条及第三百零九条规定处理，即同居期间双方共同购置的房产，约定为共同共有的，按约定处理，没有特殊约定的，一般为按份共有，按出资额比例认定，如财产混同或出资情况无法认定的，无法确定各出资份额的，视为等额享有。
3、情侣同居期间购买的房产，分割方式存在争议，应如何处理，本案二审改判不进行归边处理，是否合理？
我国《民法典》第三百零四条规定：“共有人可以协商确定分割方式。”该规定更明确了，无论是“共同共有”还是“按份共有”，均应当按照共有人的约定予以分割。根据该规定，无论是对共有的性质、共有的份额还是分割的方式，凡是有协议的，均应按协议处理，意思自治优先。在没有约定也没有证据的情况之下，才通过竞价、折价补偿方式或者拍卖、变卖取得的价款认定分割方式。
在本案中，双方对分割的方式没有约定，案涉房屋登记小帅、小美名下，双方按份共有，其中小帅占10%份额、小美占90%份额。笔者认为，共同共有人在共有的基础丧失的情形下，对涉案房屋进行归边处理，有利于解决双方矛盾。原审法院根据小美实际居住使用，占比份额，综合考虑双方的工作地点、房屋的使用便利及房屋的权属登记变更的便利角度出发，一审判令案涉房屋归属小美较为适合，具有一定的合理性。
笔者认为二审判决改判并未实际解决小帅和小美的纠纷，由于小帅、小美分手时，尚未取得涉案房屋完全所有权，二审小美又以工作调动为由，对补偿金额也不予认同，也不同意归边处理及竞价折价补偿分割的方式处理涉案房屋，加之涉案房屋仍设有抵押权，在双方分割方式存在争议且协商不成的情形下，人民法院不宜判决房屋所有权的归属。
所以，二审予以调整，也符合法律规定。可以待房屋取得完全所有权，涂销抵押登记后，双方再另行协商处理或再向人民法院提起诉讼就涉案房屋进行分割。
结语
法院在处理情侣同居期间购房，分手后如何分割析产的问题时，会重点审查双方是否构成同居关系的事实，同居期间共同购置房产，有无签订书面的协议，会审查房屋产权份额的登记情况，双方实际出资的情况，双方在同居关系解除后，有无签订相应的财产分割协议。
近年来，情感类法律纠纷案件呈逐年递增趋势，情侣之间“分财产”的法律争议问题尤为突出，如上述案例，情侣同居期间共同出资购买的房产在分手后也“分房”。本文通过以案说法的方式，对同居关系析产纠纷相关的理论问题进行探讨，并梳理实践中重要的裁判规则。
日常生活中，男女双方热恋期，一般不会主动轻易要求签订书面财产协议，购置房屋时，也不会约定房屋的归属，甚至，会因为购房政策限购、贷款等原因，将房屋只登记在一方名下。
双方同居时间如果较长，共同生活的紧密度加深，相互之间的依赖度程度也会提高，共同取得的财产也容易混同，如果共同购置的房屋价值高，且出资还涉及自己父母一方出资，必要时，建议双方签订书面的财产协议保障自身的合法权益并保留自己实际出资的流水、单据；如果碍于情感原因，不愿意提出签订相关财产协议，转账支付购房款时，也建议注明款项性质为购房出资款。双方在同居关系解除后，也可以进一步签订财产分割协议，避免自己权益受损。
参考案例
（2019）最高法民申44号、 （2016）最高法民申95号、（2021）粤01民再161号、（2021）粤01民终31002号、（2020）粤03民终6732号、（2020）粤01民终23814号、（2020）粤01民终8845号、（2019）闽06民终1749号、（2019）闽0524民初2346号
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。
第三百零三条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第三百零四条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第三百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。