借款人欠按揭款，债权人状告开发商

一、案情简介
申请人：某银行白云支行
第一被申请人：杨某
第二被申请人：刘某
第三被申请人：某公司
第四被申请人：某地产开发公司
申请人于1999年3月15日与广州某房地产公司签订《商品楼宇按揭（抵押）贷款合作协议书<现楼>》，申请人就广州某房地产公司某开发项目向其提供按揭贷款额度。
2003年7月28日，申请人与第三被申请人及广州某房地产公司签订《商品楼宇按揭抵押贷款合作协议书之补充协议（三）》约定，基于广州某房地产公司即将注销，第三被申请人同意概括承担广州某房地产公司与申请人签订的《商品楼宇按揭（抵押）贷款合作协议书<现楼>》、《商品楼宇按揭（抵押）贷款合作协议书<楼花>》、《预售楼花款监管协议书》、商品楼宇按揭抵押货款合作协议书之补充协议（一）、商品楼宇按揭抵押货款合作协议书之补充协议（二）中B公司的所有合同义务。
2008年8月1日，申请人与第三、第四被申请人签订《按揭抵押货款合作协议书之补充协议（五）》约定，为保证项目预售款和工程款不被挪用，申请人根据第三被申请人的申请，同意作为销售某开发项目的按揭贷款银行，第三被申请人在申请人处开立指定账户，申请人对购买该项目借款人提供相关的抵押借款业务服务，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。第三被申请人以第四被申请人的名义在申请人处开立商品房预售监管账户，申请人对第三被申请人使用商品房预售款享有监管的权利，有权按工程建设进度监督用款。第三被申请人同意作为办理某开发项目银行按揭贷款借款人依约按期偿还申请人贷款的保证人，向申请人提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保，且不以申请人享有其他物权作为履行连带保证责任的抗辩依据。
2010年2月23日，申请人（贷款人）与第一被申请人（借款人、抵押人）、第二被申请人（第一被申请人配偶、抵押人）及第三被申请人（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定：申请人向第一被申请人发放贷款201000元，贷款用途为购房，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准。自贷款发放次月起，以按月等额本息还款法偿还贷款本息。
合同第九条约定罚息和复利。第一被申请人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，申请人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同第四条约定的利率基础上加收40%确定。
合同第十条约定违约责任。第一被申请人连续3个月或者累计6次未按时足额偿还贷款本息的，申请人有权宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求第一被申请人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。
合同第十七条约定了抵押物的处分。第一被申请人同意以某房产为第一被申请人的上述借款提供抵押担保。在发生贷款到期（包括被宣布提前到期）第一被申请人未予清偿的情形下，双方未就抵押权实现方式达成一致的，申请人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。
合同第二十三第约定了保证范围。第三被申请人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、申请人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。在第一被申请人办理完正式抵押登记手续，申请人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情况下，第三被申请人对第一被申请人的债务免除保证责任。
合同第二十七条约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，申请人有权自行选择实现担保的顺序，可要求第一、第二被申请人与第三被申请人同时履行担保责任，第三被申请人放弃针对申请人选择清偿顺序的抗辩权。
2010年2月23日，第一被申请人向房地产交易所申请办理抵押房产的抵押权预告登记，抵押权人为申请人。2010年2月23日，申请人依约向第一被申请人一次性发放贷款201000元，月利率3.5145‰。在2011年3月至2012年12月期间，第一被申请人已连续6期、累计11期未按时还款。截至2012年12月23日，第一被申请人已还借款本金15229.54元，尚欠申请人借款本金185770.46元，利息（含罚息、复利）4908.84元。
鉴于第一被申请人的违约行为，申请人决定提起仲裁要求第一、第二被申请人偿还借款，要求第三被申请人承担担保责任。另外，根据《按揭贷款业务合作协议之补充协议（五）》的约定，第三被申请人以第四被申请人的名义在申请人开立商品房预售监管账户，故第四被申请人也应为第一、第二被申请人的上述借款承担连带保证责任。
申请人的仲裁请求为：（一）裁决第一、第二被申请人偿还所欠申请人贷款本金185770.46元及支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照中国人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息清偿之日止，暂计至2012年12月23日利息为4908.84元）；（二）裁决第三、第四被申请人对第一、第二被申请人的上述债务承担连带保证责任；（三）裁决申请人对第一、第二被申请人提供的贷款抵押物享有优先受偿权；（四）裁决四被申请人承担本案的全部仲裁费用。
二、争议焦点
第四被申请人是否应对第一、第二被申请人的按揭贷款债务承担连带保证责任。
三、裁决结果
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，仲裁庭作出裁决：（一）第一、第二被申请人向申请人偿还贷款本金185770.46元及支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照中国人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息清偿之日止，暂计至2012年12月23日为4908.84元）；（二）第三被申请人对第一、第二被申请人的上述债务承担连带保证责任；（三）申请人对第一被申请人提供的贷款抵押物享有优先受偿权；（四）对于申请人的其他仲裁请求不予支持；（五）本案仲裁费4114元，由第一、第二被申请人共同承担、，第三被申请人对支付该费用承担连带保证责任。
四、裁决理由
（一）关于申请人要求第一、第二被申请人偿还贷款本金185770.46元及支付利息、罚息、复利的请求。
申请人提供了《贷款借据》、《个人贷款正常发放凭证》、《个人购房借款/担保合同》、《自营历史明细表》，证明申请人已依约向第一被申请人发放贷款201000元，截至2012年12月23日第一被申请人已连续6期、累计11期未能按照《个人购房借款/担保合同》的约定按时偿还贷款，构成违约。依照《个人购房借款/担保合同》的约定，在被申请人连续3次或者累计6次未按时足额偿还贷款本息情况下，申请人有权宣布已发放的贷款提前到期，要求第一被申请人提前清偿未偿还的贷款本金并支付利息、罚息及其他费用。
第二被申请人与第一被申请人系夫妻关系。参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，在婚姻关系存续期间,夫妻一方以个人名义所负的债务,按共同债务处理为一般原则。本案中，第一、第二被申请人未举证证明本案合同项下债务属于第一被申请人的个人债务。因此，仲裁庭认定该债务属于第一、第二被申请人的共同债务，故第二被申请人应与第一被申请人共同清偿本案合同项下的债务。
关于本金。根据查明的事实，被申请人已偿还贷款本金15229.54元，尚欠申请人借款本金185770.46元。故对于申请人要求第一、第二被申请人提前偿还贷款本金185770.46元的请求，仲裁庭予以支持。
关于利息。合同约定按月等额本息还款法，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮29%确定。申请人提供《自营历史明细表》用于说明利息的计算方式，仲裁庭予以采信。
关于本金的罚息和利息的罚息（即复利）。依据《个人购房借款/担保合同》第九条的约定，申请人有权对被申请人未按约偿还的贷款本金按日计收罚息，罚息利率在约定的利率基础上加收40%。对被申请人未按约偿还的利息，申请人有权按罚息利率计收复利。
综上，申请人要求第一、第二被申请人偿还所欠申请人贷款本金185770.46元及支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照中国人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息清偿之日止）的请求，符合合同的约定，有事实和法律依据，仲裁庭予以支持。
（二）关于申请人要求第三、第四被申请人对第一、第二被申请人上述债务承担连带保证责任的请求。
依据《个人购房借款/担保合同》第二十三条的约定，第三被申请人为第一被申请人的债务承担阶段性连带保证责任，其保证责任的免除条件是正式抵押手续办理完毕，且申请人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。现申请人提供了《商品房他项权登记证明》，证明申请人与第一被申请人已办理了涉案房屋的抵押权预告登记手续，明确申请人为涉案房屋的抵押权人。但第三被申请人未能提供证据证明《房屋他项权证书》已交付申请人，不符合合同约定的第三被申请人保证责任免除的条件。依据上述合同约定，第三被申请人的保证责任尚未免除。故申请人要求第三被申请人对第一被申请人上述债务承担连带保证责任的请求，符合合同约定，仲裁庭予以支持。
第四被申请人没有和申请人及第一、第二被申请人签署相关协议，没有约定第四被申请人为第一、第二被申请人的借款提供保证。申请人仅以第三被申请人以第四被申请人的名义在申请人处开立商品房预售监管账户，要求第四被申请人对第一、第二被申请人上述债务承担连带保证责任，理由不能成立，且第四被申请人未在《个人购房借款/担保合同》上签字，不受《个人购房借款/担保合同》中仲裁条款的约束，第四被申请人并非本案的适格被申请人。因此，仲裁庭对于申请人要求第四被申请人对第一、第二被申请人的债务承担连带保证责任的请求不予支持。
（三）关于申请人要求对第一、第二被申请人提供的贷款抵押物享有优先受偿权的请求。
本案中，第一、第二被申请人以其所有的房产为第一被申请人的借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记手续，申请人是抵押权人。由于第一被申请人未按时履行还本付息的义务，依据《个人购房借款/担保合同》的约定，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，申请人要求对抵押物享有优先受偿权的请求，符合合同约定，有事实和法律依据，仲裁庭予以支持。
（四）关于本案仲裁费用的承担问题。
本案纠纷因第一被申请人未依约如期还款的违约行为引起，申请人的仲裁请求基本得到仲裁庭的支持，本案仲裁费4114元，由第一、第二被申请人共同承担，第三被申请人对支付该费用承担连带责任。